Темы статей
Выбрать темы

Как подтвердить свои права на землю, если госакты на землю больше не выдаются

Редакция СБ
Статья

Как подтвердить свои права на землю в условиях, когда государственные акты на землю больше не выдаются

Владислава Лежнина, юрист (г. Харьков, e-mail: firm_law@ukr.net)

 

С 1 января 2013 года вступили в силу изменения к законодательству в области регулирования отношений по удостоверению прав собственности и вещных прав на земельные участки. Отныне государственные акты на землю выдаваться не будут. Чем подтвердить права собственника на землю и какова судьба государственных актов, выданных до 1 января 2013 года? Что разъясняют органы государственной регистрации по этому поводу? Ответы на эти и другие вопросы читайте в предлагаемой статье.

 

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Закон о государственном земельном кадастре — Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI.

Закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

Закон № 1066-VI — Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009 г. № 1066-VI.

Методические рекомендации — Методические рекомендации относительно документов, удостоверяющих вещные права на земельный участок в соответствии с законодательством, одобренные решением коллегии Государственной регистрационной службы Украины от 28.11.2012 г.

 

С 1 января 2013 года не выдаются государственные акты на землю. Эти изменения предусмотрены Законом о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и Законом о государственном земельном кадастре. Какие новеллы в процедуре регистрации прав на земельные участки введены с 1 января 2013 года? Разберемся с этим вместе.

 

1. Оформление вещных прав на земельный участок
 (право собственности, пользования земельным участком)
 осуществляется в соответствии с Законом
 о государственной регистрации вещных прав
на недвижимое имущество и их обременений

До 1 января 2013 года право собственности на земельный участок удостоверялось следующими документами:

 государственным актом,

а также гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению. К таким соглашениям относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания и пр. Ключевым аспектом является то, что указанное положение касается только земельных участков частной формы собственности,

— или свидетельством о праве на наследство. Это касается случаев наследования земельного участка как отдельного объекта недвижимости, так и земельного участка, унаследованного вместе с домом, находящимся на таком земельном участке.

Такое положение дел было закреплено ст. 126 ЗКУ.

Отныне (с 1 января 2013 года) право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество представляет собой официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ст. 1 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений).

Это значит, что с 1 января 2013 года вещные права на земельный участок (право собственности, пользования земельным участком) будут подтверждаться фактом проведения государственной регистрации такого права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, а не получением государственного акта на землю. В качестве подтверждения права собственности на земельный участок собственнику по его заявлению предоставляется излвечение из Государственного реестра прав.

 

2. Вводятся в действие новые реестры,
 содержащие информацию о земельных участках

До 01.01.2013 г. в Украине существовал единый реестр, содержавший информацию о формировании земельных участков и оформлении прав на них.

Отныне вместо Государственного реестра земель, ведением которого занимались Государственное агентство земельных ресурсов Украины и его территориальные органы, сформированы два новых реестра:

Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Государственный земельный кадастр — единая государственная геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, а также данных о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между собственниками и пользователями (ст. 1 Закона о Государственном земельном кадастре).

То есть в Государственном земельном кадастре фиксируется информация о формировании земельных участков.

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав) — единая государственная информационная система, содержащая сведения о правах на недвижимое имущество, их обременениях, а также об объектах и субъектах этих прав (ст. 2 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений).

Следовательно, в Государственном реестре прав осуществляется оформление прав на земельные участки.

Следует заметить, что впервые на законодательном уровне закреплено, что нужно понимать под формированием земельных участков.

Так, формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как объекта гражданских прав. Формирование земельного участка предусматривает определение его площади, пределов и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Формирование земельных участков осуществляется:

— в порядке отведения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности;

— путем деления либо объединения ранее сформированных земельных участков;

— путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства об упорядочении территорий населенных пунктов.

Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера (ст. 791 ЗКУ).

 

3. Что делать с государственными актами
 на землю и какова их судьба с 01.01.2013 г.?

Прежде всего определим, какие документы удостоверяют вещные права на земельный участок.

 

Документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок:

1. До 02.05.2009 г. документом, удостоверявшим право собственности на земельный участок независимо от способа приобретения собственником такого права, был исключительно государственный акт.

2. С принятием Закона № 1066-VI произошло упрощение процедуры перехода права собственности на земельный участок из земель частной формы собственности.

Документами, которыми может удостоверяться право собственности на землю, с 02.05.2009 г. являются:

— государственный акт о праве собственности на земельный участок;

— гражданско-правовое соглашение об отчуждении земельного участка, заключенное в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению (к таким соглашениям относятся договоры купли-продажи земельного участка, дарения, мены, пожизненного содержания и пр.);

— свидетельство о праве на наследство.

В то же время государственный акт, удостоверявший возникновение права собственности на такой земельный участок, оставался документом, который должен был сопровождать земельный участок в течение всего времени его существования.

Следовательно, начиная с 02.05.2009 г. получение государственного акта на право собственности на земельный участок было необходимым только:

в случае приобретения права собственности из земель государственной или коммунальной формы собственности, а также при изменении границ и/или целевого назначения земли (п. 2 Методических рекомендаций).

Указанные документы сохраняют силу и после 01.01.2013 г. и являются правоустанавливающими документами на землю.

Документы, которыми удостоверялось право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу Закона о государственном земельном кадастре, являются действительными и на сегодняшний день (п. 10 Переходных положений Закона о государственном земельном кадастре).

 

Итак, правоустанавливающие документы на землю, которые были выданы до 01.01.2013 г., сохраняют юридическую силу. Но впоследствии, если собственник земельного участка захочет продать либо иным образом осуществить отчуждение своего земельного участка, он должен предоставить нотариусу документ, подтверждающий его права на земельный участок (государственный акт или договор купли-продажи земельного участка, свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданное в порядке наследования вместе с государственным актом).

Как указано в Методических рекомендациях, свидетельство о праве на наследство является документом, подтверждающим право собственности на земельный участок. К свидетельству о праве на наследство должен прилагаться государственный акт на право собственности на земельный участок, который перешел в наследство.

Таким образом, свидетельство о праве на наследство, к которому прилагается государственный акт на право собственности на указанный земельный участок, является надлежащим документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, приобретенный путем наследования. При этом также следует учитывать, что до мая 2009 года переоформление государственного акта на нового владельца, в том числе и в случае принятия им наследства, было обязательным (п. 2.3 Методических рекомендаций).

А после 02.05.2009 г. переоформлять госакт на землю на нового собственника земли уже стало не нужным. Именно с 02.05.2009 г. свидетельство о праве на наследство (земельный участок) вместе с государственным актом на земельный участок со специальной отметкой нотариуса и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, стало надлежащим правоустанавливающим документом на земельный участок.

На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, который удостоверяет (выдает) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку о переходе права собственности на земельный участок с указанием документа, на основании которого произошел такой переход (ч. 6 ст. 126 ЗКУ). Порядок проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 06.05.2009 г. № 439.

 

4. Если государственные акты не выдаются,
 то как же подтвердить свое право на земельный участок?

В связи с тем, что государственные акты больше не будут выдаваться, такой вопрос является достаточно актуальным для граждан, привыкшим к тому, что их собственность подтверждается определенным документом в «бумажной форме». Поэтому для людей, не разбирающихся в юридических тонкостях оформления прав собственности на земельные участки, такие новшества могут показаться необычными и нецелесообразными. К тому же при заключении соглашения о переходе прав собственности на земельный участок собственник, среди прочего, должен предоставить документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Это предусмотрено ст. 132 ЗКУ.

 

Рассмотрим ситуацию, когда заключается такое гражданское соглашение, как продажа дома вместе с земельным участком, на котором он находится. Для подтверждения права собственности собственник подает нотариусу как правоустанавливающие документы на дом, так и правоустанавливающие документы на земельный участок. Если земельный участок принадлежит на праве собственности, то подаются те документы, о которых шла речь выше (государственный акт или, например, договор купли-продажи земельного участка вместе с государственным актом с отметкой о переходе права собственности, сделанной нотариусом). Если земельный участок не приватизирован, т. е. не принадлежит на праве собственности продавцу, то в таком случае необходимо подать договор аренды такого земельного участка. Если не заключен договор аренды земельного участка, находящегося под домом, то нотариус удостоверяет только договор отчуждения дома. Следует обратить внимание на то, что если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя (ч. 2 ст. 120 ЗКУ). Таким образом, в случае если продается дом, а на землю не оформлено ни право собственности, ни договор аренды, т. е. земельный участок является собственностью сельского, поселкового, городского совета, то для отчуждения дома необходимо получить кадастровый номер на земельный участок под отчуждаемым домом. Это обусловлено тем, что существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты (ч. 6 ст. 120 ЗКУ). Впоследствии новый собственник дома может приватизировать этот земельный участок без проведения аукциона. Такая льгота установлена ч. 2 ст. 134 ЗКУ.

В дальнейшем, когда информация о земельном участке и его собственнике будет содержаться в Государственном реестре прав, нотариус самостоятельно проверяет принадлежность такого земельного участка определенному лицу. Это значит, что собственнику не нужно постоянно заказывать такое извлечение из Государственного реестра прав: ведь само подтверждение того, что собственнику принадлежит земля (на праве собственности или на праве аренды), происходит автоматически у того же нотариуса при заключении соглашения продажи дома вместе с землей.

 

Процедура предоставления информации о государственной регистрации прав и их обременений из Государственного реестра прав прописана в ст. 28 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Согласно этой норме предоставление информации из Государственного реестра прав осуществляется нотариусом в форме извлечения в результате проведения государственной регистрации прав при совершении нотариальных действий с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства.

Извлечение из Государственного реестра прав на основании заявления имеют право получать собственник недвижимого имущества (земельного участка) либо уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений).

Это извлечение содержит информацию о государственной регистрации права собственности и других вещных правах на недвижимое имущество, обременениях таких прав, имеющуюся в разделе Государственного реестра прав, открытом на такой объект, на дату и время его формирования. В случае необходимости собственник недвижимого имущества, его наследники (правопреемники) могут получить извлечение, которое содержит детальную информацию о государственной регистрации прекращения вещных прав других лиц на недвижимое имущество, принадлежащее заявителю на праве собственности; о государственной регистрации прекращения обременений вещных прав на такое недвижимое имущество; о внесении изменений в соответствующие записи Государственного реестра прав.

Следовательно, отныне вся информация о собственнике земельного участка и о земельном участке будет содержаться в извлечении из Государственного реестра прав и предоставляться собственнику такого земельного участка по его заявлению.

 

Выводы:

— с 01.01.2013 г. не будут выдаваться государственные акты на землю;

— документы, которыми удостоверялось право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до 01.01.2013 г., является действительными правоустанавливающими документами на землю;

— с 01.01.2013 г. введены новые реестры:

  • в Государственном земельном кадастре фиксируется информация о формировании земельных участков;

  • в Государственном реестре прав фиксируется информация об оформленном праве на земельные участки;

  • вся информация о собственнике земельного участка и о земельном участке будет содержаться в электронной форме и предоставляться в форме извлечения из Государственного реестра прав собственнику такого земельного участка по его заявлению.
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше