Як підтвердити свої права на землю в умовах, коли державні акти на землю більше не видаються
Владислава Лежніна, юрист (м. Харків, e-mail: firm_law@ukr.net)
З 1 січня 2013 року набули чинності зміни до законодавства у регулюванні відносин щодо посвідчення прав власності та речових прав на земельні ділянки. Відтепер державні акти на землю не будуть видаватися. Що підтвердить права власника на землю та яка доля державних актів виданих до 1 січня 2013 року? Що роз’яснюють органи державної реєстрації з цього приводу? Відповіді на ці та інші запитання читайте у цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Закон про державний земельний кадастр — Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 р. № 3613-VI.
Закон про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Закон № 1066-VI — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 р. № 1066-VI.
Методичні рекомендації — рішення колегії Державної реєстраційної служби України «Про схвалення Методичних рекомендацій щодо документів, які посвідчують речові права на земельну ділянку відповідно до законодавства» від 28.11 2012 р.
З 1 січня 2013 року не видаються державні акти на землю. Ці зміни передбачені Законом про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Законом про Державний земельний кадастр. Які новели у процедурі реєстрації прав на земельні ділянки запроваджені з 1 січня 2013 року? То ж давайте розбиратися з цим разом.
1. Оформлення речових прав на земельну ділянку
(право власності, користування земельною ділянкою)
здійснюється відповідно до
Закону про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень
До 1 січня 2013 року право власності на земельну ділянку посвідчувалося такими документами:
— державним актом,
а також цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеної в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою. До таких угод відносяться договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання тощо. Ключовим аспектом є те, що зазначене положення стосується лише земельних ділянок приватної форми власності!
або за свідоцтвом про право спадщину. Це стосується випадків спадкування земельної ділянки як окремого об’єкта нерухомості, так і земельної ділянки, яка успадкована разом із будинком, що знаходиться на такій земельній ділянці.
Таке положення було закріплено ст. 126 ЗКУ.
Відтепер (з 1 січня 2013 року) право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно являє собою офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 1 Закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Це означає, що з 1 січня 2013 року речові права на земельну ділянку (право власності, користування земельною ділянкою) підтверджуватимуться фактом проведення державної реєстрації такого права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а не одержанням державного акта на землю. Як підтвердження права власності на земельну ділянку власнику за його заявою надається витяг із Державного реєстру прав.
2. Уводяться в дію нові реєстри,
що містять інформацію щодо земельних ділянок
До 01.01.2013 р. в Україні існував єдиний реєстр, що містив інформацію про формування земельних ділянок та оформлення прав на них.
Відтепер замість Державного реєстру земель, веденням якого займалося Державне агентство земельних ресурсів України та його територіальні органи, сформовано два нові реєстри:
Державний земельний кадастр
та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Державний земельний кадастр — єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами (ст. 1 Закону про Державний земельний кадастр).
Тобто у Державному земельному кадастрі фіксується інформація про формування земельних ділянок.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) — єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав (ст. 2 Закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Отже, у Державному реєстрі прав здійснюється оформлення прав на земельні ділянки.
Слід зауважити, що вперше на законодавчому рівні закріплено, що слід розуміти під формуванням земельних ділянок.
Так, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється:
— у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
— шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;
— шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (ст. 791 ЗКУ).
3. Що робити з державними актами
на землю та яка їх доля з 01.01.2013 р.
Перш за все визначимо, які документи посвідчують речові права на земельну ділянку.
Документи, що посвідчують право власності на земельну ділянку:
1. До 02.05.2009 р. документом, що посвідчував право власності на земельну ділянку незалежно від способу набуття власником такого права, був виключно державний акт.
2. З прийняттям Закону № 1066-VI відбулося спрощення процедури переходу права власності на земельну ділянку, із земель приватної форми власності.
Документами, якими може посвідчуватись право власності на землю, з 02.05.2009 р. є:
— державний акт про право власності на земельну ділянку;
— цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки, укладена в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою (до таких угод відносяться договори купівлі-продажу земельної ділянки, дарування, міни, довічного утримання, тощо);
— свідоцтво про право на спадщину.
У той же час державний акт, що посвідчував виникнення права власності на таку земельну ділянку, залишався документом, який мав супроводжувати земельну ділянку протягом усього часу її існування.
Відтак, починаючи з 02.05.2009 р. отримання державного акта на право власності на земельну ділянку було необхідним лише
у разі набуття права власності із земель державної чи комунальної форми власності,
а також при зміні меж та/чи цільового призначення землі (п. 2 Методичних рекомендацій).
Зазначені документи зберігають чинність і після 01.01.2013 р. та є правовстановлюючими документами на землю.
Документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності Закону про державний земельний кадастр, є дійсними й зараз (п. 10 Перехідних положень Закону про державний земельний кадастр).
Отже, правовстановлюючі документи на землю, що були видані до 01.01.2013 р., зберігають юридичну силу. Та у майбутньому, якщо власник земельної ділянки матиме намір продати чи іншим способом відчужити свою земельну ділянку, він повинен надати нотаріусу документ, що підтверджує його права на земельну ділянку (державний акт чи договір купівлі-продажу земельної ділянки, свідоцтво про право власності на земельну ділянку видане у порядку спадкування разом з державним актом).
Як зазначено в Методичних рекомендаціях, свідоцтво про право на спадщину є документом, який підтверджує право власності на земельну ділянку. До свідоцтва про право на спадщину має долучатися державний акт на право власності на земельну ділянку, що перейшла у спадщину.
Таким чином, свідоцтво про право на спадщину, до якого долучається державний акт на право власності на вказану земельну ділянку, є належним документом, який посвідчує право власності на земельну ділянку, набуту шляхом спадкування. При цьому також слід ураховувати, що до травня 2009 року, переоформлення державного акта на нового власника, в тому числі й у разі прийняття ним спадщини, було обов’язковим (п. 2.3 Методичних рекомендацій).
А після 02.05.2009 р. переоформлювати держакт на землю на нового власника землі вже було не потрібно. Саме з 02.05.2009 р. свідоцтво про право на спадщину (земельну ділянку) разом з державним актом на земельну ділянку із спеціальною відміткою нотаріуса та органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, було належним правовстановлюючим документом на земельну ділянку.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід (ч. 6 ст. 126 ЗКУ). Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 р. № 439.
4. Якщо державні акти не видаються,
тож як підтвердити своє право на земельну ділянку?
У зв’язку з тим, що державні акти більше не будуть видаватися, таке питання є досить актуальним для громадян, які звикли до того, що їх власність підтверджується певним документом у «паперовій формі». Тому для людей, які не обізнані з юридичними тонкощами оформлення прав власності на земельні ділянки, такі нововведення можуть здатися незвичними та недоцільними. До того ж під час укладання угоди про перехід прав власності на земельну ділянку власник серед іншого повинен надати документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку. Це передбачено ст. 132 ЗКУ.
Розглянемо ситуацію, коли укладається така цивільна угода як продаж будинку разом із земельною ділянкою, на якій він знаходиться. Для підтвердження права власності, власник подає нотаріусу як правовстановлюючі документи на будинок, так і правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Якщо земельна ділянка належить на праві власності, то надаються ті документи, про які йшлося вище (державний акт або як приклад: договір купівлі-продажу земельної ділянки разом із державним актом з відміткою про перехід права власності зроблену нотаріусом). Якщо земельна ділянка неприватизована, тобто не належить на праві власності продавцю, то в такому разі необхідно надати договір оренди такої земельної ділянки. Якщо не укладено договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під будинком, то нотаріус посвідчує лише договір відчуження будинку. Слід звернути увагу: якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗКУ). Тобто у разі якщо продається будівля, а на землю не оформлено ані права власності, ані договору оренди, тобто земельна ділянка є власністю сільської, селищної, міської ради, то для відчуження будинку необхідно отримати кадастровий номер на земельну ділянку під будівлею, що відчужується. Це зумовлено тим, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти (ч. 6 ст. 120 ЗКУ). У майбутньому новий власник будівлі може приватизувати цю земельну ділянку без проведення аукціону. Така пільга встановлена ч. 2 ст. 134 ЗКУ.
У подальшому, коли інформація про земельну ділянку та її власника буде міститися в Державному реєстрі прав, нотаріус самостійно перевіряє належність такої земельної ділянки певній особі. Це означає, що власнику не потрібно постійно замовляти такий витяг із Державного реєстру прав: адже сам факт підтвердження того, що власнику належить земля (на праві власності чи на правах оренди) відбувається автоматично у того ж самого нотаріуса під час укладення угоди продажу будинку разом із землею.
Стосовно надання інформації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень із Державного реєстру прав прописано у ст. 28 Закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Згідно з цією нормою надання інформації з Державного реєстру прав здійснюється нотаріусом у формі витягу в результаті проведення державної реєстрації прав під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва.
Витяг із Державного реєстру прав на підставі заяви мають право отримувати власник нерухомого майна (земельної ділянки) або уповноважена ним особа (ч. 2 ст. 28 Закону про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Цей витяг містить інформацію про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав, наявну у розділі Державного реєстру прав, що відкрито на такий об’єкт, на дату та час його формування. У разі потреби власник нерухомого майна, його спадкоємці (правонаступники) можуть отримати витяг, який містить деталізовану інформацію про державну реєстрацію припинення речових прав інших осіб на нерухоме майно, що належить заявнику на праві власності; щодо державної реєстрації припинення обтяжень речових прав на таке нерухоме майно; щодо внесення змін до відповідних записів Державного реєстру прав.
Отже, відтепер уся інформація про власника земельної ділянки та про земельну ділянку буде міститися у витягу з Державного реєстру прав та буде надаватися власнику такої земельної ділянки за його заявою.
Висновки:
— з 01.01.2013 р. не будуть видаватися державні акти на землю;
— документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до 01.01.2013 р., є дійсними правовстановлюючими документами на землю;
— з 01.01.2013 р. введено нові реєстри:
— у Державному земельному кадастрі фіксується інформація про формування земельних ділянок;
— у Державному реєстрі прав фіксується інформація про оформлене право на земельні ділянки;
— уся інформація про власника земельної ділянки та про земельну ділянку буде міститися в електронній формі та надаватиметься у формі витягу з Державного реєстру прав власнику такої земельної ділянки за його заявою.
