ЗДАВАННЯ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В ОРЕНДУ: ЯК РОЗРАХУВАТИ ПЛАТУ ЗА КОРИСТУВАННЯ
Вікторія МАТВЄЄВА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
На балансі сільської ради знаходиться 5 житлових будинків. Квартири в цих будинках надаються громадянам в оренду на підставі укладених договорів.
Яким документом слід керуватися при здаванні таких приміщень в оренду? Який порядок розрахунку плати за користування такими приміщеннями?
Чи можна розрахунок орендної плати здійснювати виходячи з 10 % балансової вартості таких житлових будинків?
(Херсонська обл.)
Для багатьох бюджетних установ стало вже звичною справою — надавати об’єкти нерухомого майна в оренду. Як відомо, загальний порядок надання майна в оренду бюджетними установами, а також механізм розрахунку орендної плати встановлено
Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269) і Методикою розрахунку та порядком визначення плати за оренду державного майна, затвердженими постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786).Однак при здаванні в оренду об’єктів нерухомості, що належать до житлового фонду (житлові будинки та житлові приміщення), зазначені документи не застосовуються. Правові відносини, пов’язані з наданням житлових будинків та приміщень громадянам для постійного або тимчасового проживання, регулюються нормами житлового законодавства —
Житловим кодексом Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X (далі — ЖКУ).Основною формою договірних відносин є
договір найму житлового приміщення , відповідно до якого одна сторона — власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов’язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату для проживання на визначений строк. Договір найму житла має багато спільного з договором майнового найму, однак у системі договорів займає самостійне місце.Так, у
Цивільному кодексі України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ) договір найму житла виділено в окрему главу 59 «Найм (оренда) житла». Разом із тим зауважимо: її положення поширюються на житлові відносини, які виникають стосовно житла, що належить власникам (орендарям) на праві приватної власності.Підстави, умови, порядок укладення та розірвання договору найму житла, що є
об’єктом права державної та комунальної власності, регулюються окремим законом (ч. 2 ст. 810 ЦКУ). На сьогодні таким документом є ЖКУ. Крім того, існує ще один спеціальний документ, який регулює правові відносини щодо найму соціального житла, що перебуває в державній або комунальній власності, — Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» від 12.01.2006 р. № 3334-IV.Оскільки в ситуації, що розглядається, житловий фонд знаходиться на балансі сільської ради, то при наданні в оренду таких житлових приміщень необхідно керуватися відповідними статтями
ЖКУ (глава 2 «Користування житловими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду»), в яких урегульовано правові відносини, що виникають між наймодавцем (сільською радою) та наймачем (громадянином) відносно предмета договору найму житлового приміщення — окремої квартири або іншого ізольованого житлового приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат, а також одноквартирного житлового будинку.Як визначено в
ст. 5 ЖКУ , під державним житловим фондом розуміються житлові будинки та житлові приміщення в інших будівлях, які знаходяться у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд).Житлові приміщення в будинках житлового фонду місцевих Рад народних депутатів надаються громадянам виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради народних депутатів за участі громадської комісії з житлових питань, представників громадських організацій, трудових колективів.
Відповідно до
ст. 61 ЖКУ користування житловим приміщенням у будинках державного житлового фонду здійснюється на підставі договору найму житлового приміщення. За договором найму житлового приміщення в будинках державного фонду, який укладається в письмовій формі, одна сторона (наймодавець) в особі відповідної житлово-експлуатаційної організації (а в разі її відсутності — відповідного підприємства, установи, організації) передає іншій стороні — громадянину (наймачу) за плату житлове приміщення для проживання на визначений строк.На сьогодні чинним законодавством не затверджено форму Типового договору найму житлового приміщення, хоча
ч. 2 ст. 61 ЖКУ і передбачає існування такого документа. Однак зауважимо, що до 12.07.2005 р. діяв Типовий договір найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затверджений постановою КМУ від 22.06.98 р. № 939. І хоча сьогодні цей документ утратив силу, однак, як показує практика, у багатьох регіонах договори найму житлового приміщення укладаються на підставі діючої раніше (тобто скасованої) типової форми договору. Вважаємо, що цим документом можна керуватися тільки як орієнтиром з урахуванням чинних нормативно-правових актів у сфері житлового законодавства.Тепер перейдемо безпосередньо до питання визначення розміру орендної плати за користування житловими приміщеннями.
За загальним правилом розмір плати за користування житловим приміщенням визначається за угодою сторін (
ст. 820 ЦКУ). Однак при оренді житлових приміщень державного житлового фонду ця норма не застосовується, а діє порядок визначення плати за користування житлом, установлений ЖКУ, зокрема, ст. 66.Так,
плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири або одноквартирного будинку. Норма загальної площі встановлюється в розмірі 21 м2 на одну особу.В одинарному розмірі оплачується загальна площа, яка повинна належати наймачу та членам його сім’ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім’ю не перевищують половину норми загальної площі, яку належить мати одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі справляється в підвищеному розмірі, установленому Кабінетом Міністрів України.
Розмір плати за користування житлом (квартирна плата) обчислюється відповідно до ставок, які встановлюються Кабінетом Міністрів України.
Сьогодні повноваження з установлення тарифів на побутові, комунальні та інші послуги, що надаються підприємствами та організаціями комунальної власності відповідної територіальної громади, надано органам місцевого самоврядування згідно з
п. 2 п.п. «а» ст. 28 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР, ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV та Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків та споруд та прибудинкових територій та Типовим договором про надання послуг з утримання будинків та споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 529.Тому
плата за користування житловим приміщенням (квартирна плата) розраховується виходячи із загальної площі житлового приміщення (квартири), що здається в оренду, з урахуванням тарифів на послуги з утримання житла, установлених місцевими органами самоврядування (у нашому випадку такі тарифи встановлює сільська рада).Крім квартирної плати, згідно зі
ст. 67 ЖКУ на громадян — орендарів житлових приміщень покладаються обов’язки з унесення плати за комунальні послуги (водовідведення, газ, електрична, теплова енергія та інші послуги). Такі послуги оплачуються відповідно до тарифів, установлених місцевими органами самоврядування.Отже, загальна сума плати за користування житловим приміщенням, що підлягає внесенню громадянами-орендарями, складається з квартирної плати і плати за комунальні послуги. При цьому розмір такої плати залежить від загальної площі квартири і від тарифів на житлово-комунальні послуги, встановлених місцевими органами самоврядування. Таким чином, при розрахунку плати за користування житловим приміщенням необхідно керуватися виключно положеннями
ЖКУ, а не Законом № 2269 та Методикою № 786.
