Розгляд поставлених запитань логічно було б розпочати з визначення основних документів, що регламентують організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, яке перебуває в державній та комунальній власності. Такими документами є Закон України «Про оренду державного майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269) та Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786).
Далі розберемося, що ж являють собою місця загального користування.
Слід зазначити, що в чинному законодавстві (зокрема, Законі № 2269 та Методиці № 786) немає чіткого визначення такого поняття, як «місця загального користування».
З самої назви «місця загального користування», якщо розглядати її в контексті орендних відносин, випливає, що такими місцями є нежитлові приміщення, які використовуються як балансоутримувачем майна, так і орендарем.
Отже, зі стовідсотковою впевненістю можна констатувати той факт, що орендарі не повинні сплачувати орендну плату за використання площ загального користування. Але в той же час це не означає, що орендар не повинен відшкодовувати витрати орендодавця, які він поніс на утримання місць загального користування.
Під час надання майна в оренду у орендодавця та орендаря можуть виникати запитання, конкретні відповіді на які не містять ані Закон № 2269, ані Методика № 786. До таких запитань належать особливості розрахунку та оплати витрат, пов’язаних з експлуатацією нерухомого майна, зокрема утримання місць загального користування, охорона, прибирання тощо.
Методикою № 786 передбачено, що до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Тобто орендар повинен відшкодовувати витрати на утримання орендованого майна та здійснювати плату за послуги на підставі укладеного з орендодавцем окремого договору — Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю (далі — Договір).
Примірна форма такого Договору затверджена наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Примірний договір).
Зокрема, у п. 1.1 Примірного договору визначено, що балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим договором.
Слід зазначити, що під обслуговування та експлуатацію будівлі можна підвести майже усі витрати, зокрема:
— прибирання місць загального користування;
— освітлення і опалення місць загального користування;
— вивіз сміття;
— охорона або сигналізація;
— ремонт;
— дезінсекція та дератизація тощо.
Безумовно, всі моменти, пов’язані з обслуговуванням та експлуатацією будівлі, слід чітко визначити в Договорі, скласти необхідні розрахунки, які слід долучити до нього.
Наголошуємо: саме орендодавець (бюджетна установа) повинен бути ініціатором визначення та відображення в Договорі витрат з обслуговування та експлуатації будівлі, пов’язаних із здачею в оренду приміщень, з метою зменшення витрат бюджетних коштів на утримання будівлі в цілому.
Тобто можна сказати, що це творчий процес, до якого слід поставитись з повною відповідальністю. Конкретної методики розрахунку площ загального користування для орендаря на законодавчому рівні не існує.
Перш ніж розпочати безпосередньо розрахунок, спочатку необхідно все ж такі визначитися саме з місцями загального користування.
Такими місцями в лікарні можуть бути хол, коридори, сходи, туалети тощо.
Наприклад, орендар орендує в лікарні нежитлове приміщення на 3-му поверсі будівлі для розміщення косметологічного кабінету. Для того щоб потрапити на робоче місце, працівники орендаря проходять через хол лікарні, потім по сходах йдуть на 3-й поверх. Також протягом робочого дня до косметологічного кабінету орендаря приходять клієнти за отриманням послуг. Крім того, оскільки орендар не має власного санвузла, то і працівники орендаря, і відвідувачі користуються загальним. З упевненістю можна сказати, що від таких відвідувань чистішими приміщення лікарні не стають, тобто потребують щонайменше прибирання. Також ці приміщення опалюються та освітлюються. Отже, для орендодавця та орендаря в цьому випадку місцями загального користування будуть хол лікарні, сходи, коридор або його частина та туалет.
Після визначення місць загального користування за допомогою технічної документації на будівлю визначається їх площа.
Суму, що підлягає відшкодуванню, орендодавець розраховує пропорційно площі приміщення, яку займає орендар у загальній площі всієї будівлі. При цьому для розрахунку відшкодування витрат на опалення місць загального користування необхідно використовувати загальну опалювальну площу будівлі. Наведемо умовний приклад.
Приклад. Загальна опалювальна площа лікарні згідно з технічною документацією на будівлю становить 10000 м2. Площа, яку орендує орендар, становить 100 м2, а площа місць загального користування визначена в Договорі та становить 170 м2.
За січень 2016 року лікарнею на опалення 10000 м2 площі витрачено 112 Гкал, що становить 116194,40 грн., тобто обігрів 1 м2 площі коштує 11,62 грн.
Розрахуємо орендовану площу у загальній опалювальній площі всієї будівлі:
100 м2 х 100 % : 10000 м2 = 1 %.
Тобто орендар повинен відшкодувати за опалення місць загального користування 19,75 грн. ((170 м2 х 1 %) х 11,62 грн).
Таким самим чином можна розраховувати витрати і на опалення орендованого приміщення.
Конкретний приклад розрахунку суми, яка належить до сплати орендарем за прибирання місць загального користування, був наведений у газеті «Бюджетна бухгалтерія», 2008, № 23, с. 22.
До речі, аналізуючи ваші запитання, які надходять у редакцію, а також на наш форум (http://budget.factor.ua), ми бачимо, що мають місце непоодинокі випадки, коли орендарі відмовляються від відшкодування тих чи інших витрат, окрім комунальних послуг, які понесені установами на обслуговування, експлуатацію і ремонт будівель та утримання прибудинкової території. Тому врахуйте: якщо ваша установа є орендодавцем, то ви повинні ставити відповідні вимоги потенційним орендарям як при укладанні договору оренди, так і при подовженні його дії на наступні періоди.
