<…>
Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду державного та комунального майна, майнові відносини між орендодавцями та орендарями визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон).
Відповідно до статті 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди, визначених статтею 10 Закону.
Згідно з частиною другою статті 21 Закону розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з не залежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
При цьому згідно з пунктом 9 Прикінцевих положень Закону України від 25 грудня 2015 року № 928-VIII «Про Державний бюджет України на 2016 рік» дію норми статті 10 Закону в частині індексації орендної плати зупинено на 2016 рік.
У зв’язку з цим слід враховувати, що відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом (частина перша статті 598 Цивільного кодексу України).
Отже, відповідно до закону частково припинено на 2016 рік виконання зобов’язання в частині індексації орендної плати.
<…>
Коментар редакції
Мін’юст щодо індексації орендної плати у 2017 році
У листі, що коментується, Мін’юст роз’яснює, як бути у 2017 році з проведенням індексації орендної плати та її документальним оформленням.
Нагадаємо: у 2016 році оренда плата не індексувалася, оскільки на 2016 рік було призупинено дію ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269) в частині індексації орендної плати (ч. 9 «Прикінцевих положень» Закону України «Про Державний бюджет України на 2016 рік» від 25.12.2015 р. № 928-VІІІ).
При цьому положення ч. 1 ст. 10 цього Закону встановлюють, що орендна плата з урахуванням її індексації — істотна умова договору оренди.
Але у зв’язку з тим, що у 2016 році індексація орендної плати не проводилася, ми у своїх консультаціях (див. № 3 та «Бюджетна бухгалтерія», 2016, № 10) рекомендували укладати додаткову угоду із зазначенням умов щодо непроведення індексації.
Крім того, Фонд держмайна у листі від 04.05.2016 р. № 10-16-8324 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2016, № 19) зауважив, що нарахована за грудень 2015 року орендна плата (з урахуванням індексу за грудень цього року) застосовується до договорів оренди із січня по грудень 2016 року.
У 2017 році подібної норми немає, тому індексацію орендної плати за об’єкти державного й комунального майна починаючи з січня 2017 року проводити потрібно.
У зв’язку з цим виникло запитання — чи необхідно укладати нову додаткову угоду, яка передбачає індексацію орендної плати протягом 2017 року?
Відповідь на це запитання залежить від того мала додаткова угода, укладена у 2016 році, обмежений термін дії чи ні.
Так, якщо в додатковій угоді, укладеній у 2016 році, зазначено про призупинення індексації орендної плати на 2016 рік і строк дії цієї угоди обмежений бюджетним роком, тобто встановлений до 31.12.2016 р., то ніяких інших додаткових угод у 2017 році укладати не потрібно. Індексацію слід нараховувати автоматично, згідно з умовами основного договору оренди.
Тут нагадаємо: Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір), містить вимоги щодо індексації оренди.
Якщо ж строк дії додаткової угоди було визначено інакше, наприклад не вказано чітко період призупинення індексації, а лише прописано, що індексація орендної плати призупиняється, то в такому випадку потрібно внести зміни. Це може бути додаткова угода про викладення в новій редакції пункту про строк її дії або ж нова додаткова угода про її розірвання з 01.01.2017 р.
Як показує практика, іноді взагалі трапляються випадки, коли до договору оренди помилково забувають включити норму про індексацію орендної плати. Якщо такий договір оренди було укладено у 2016 році, коли індексація була призупинена, то орендна плата у 2016 році виплачується відповідно до умов, зазначених у такому договорі оренди. А от у 2017 році у такому випадку слід унести зміни до цього договору та привести його у відповідність до норм Закону № 2269 та Типового договору.