Зазначимо, що для реалізації такого задуму законодавці неодноразово вносили зміни до ЦКУ1. Для того щоб зрозуміти, як змінювались правила застосування звільнення орендарів держмайна від орендної плати, насамперед наведемо, як виглядали ці законодавчі зміни в хр-онологічному порядку. Також додамо, які роз’яснення було надано з цього питання профільним органом — Фондом держмайна (ФДМ) та як він тлумачив вимоги щодо порядку звільнення орендарів держмайна від сплати орендної плати.
1 Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
| № з/п | Документ, яким унесено зміни до ЦКУ | Зміни до ЦКУ |
| 1 | Розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ доповнено п. 14 такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу». Довідково: ч. 6 ст. 762 ЦКУ виглядає так. «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає» | |
| 2 | Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 р. № 553-IX | Пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено в такій редакції: «Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб». Довідково: ч. 4 ст. 762 ЦКУ виглядає так. «Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася». Частина 2 ст. 286 ГКУ виглядає так. «Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди» |
| Роз’яснення щодо отримання звільнення від орендної плати ФДМ надав у листі від 30.04.2020 р. № 10-16-8306. Як зазначав Фонд, для отримання такого звільнення необхідно: 1) перевірити, чи поширюються заборони щодо здійснення певного виду підприємницької та іншої діяльності, що запроваджені постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11.03.2020 р. № 211 на вид діяльності (цільове призначення), за яким використовується державне майно за договором оренди; 2) якщо так, то орендар звертається із заявою до орендодавця із проханням звільнити такого орендаря від орендної плати за договором відповідно до ст. 762 ЦКУ; 3) після отримання звернення орендаря орендодавець спільно з балансоутримувачем майна, що є об’єктом договору оренди, здійснює обстеження орендованого приміщення з метою отримання доказів призупинення орендарем діяльності на об’єкті оренди, про що складається акт; 4) на підставі заяви орендаря і складеного представниками орендодавця і балансоутримувача акта обстеження орендодавець приймає рішення про звільнення орендаря від сплати орендної плати на період карантину. | ||
Але, як виявилось, наявність зазначених норм у ЦКУ та заяв орендарів державного майна на зменшення розміру орендної плати або на звільнення від орендної плати було недостатньо для прийняття відповідного рішення орендодавцями такого майна. Оскільки такі заяви могли бути задоволені за умови затвердження Кабміном відповідної постанови. Зазначимо, що на таку вимогу ФДМ звертав увагу як у листі від 30.04.2020 р. № 10-16-8306, так і в листі від 11.06.2020 р. № 10-16-11337.
Тобто, для того щоб дійсно запрацювали зміни, запроваджені законодавцями, Кабмін повинен був прийняти окремий документ.
Невдовзі Кабмін затвердив довгоочікуваний документ — постанову № 6112. Нею передбачено категорії орендарів державної власності, які повністю звільнені (тобто на 100 %) від орендної плати або ж їм надано знижки в 50 та 75 % залежно від типів їхньої діяльності на період карантину.
2 Постанова КМУ «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» від 15.06.2020 р. № 611.
Але цікаво те, що законодавці не поставили крапку у цьому питанні, а тому внесли чергові зміни до ЦКУ.
Наведемо, як виглядають ці зміни та як у зв’язку з цим змінилась позиція ФДМ щодо правил застосування звільнення від орендної плати орендарів держмайна.
| № з/п | Документ, яким унесено зміни до ЦКУ | Зміни до ЦКУ |
| 1 | Пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено в такій редакції: «Установити, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони. У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг. Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково. Ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді» |
З огляду на зміни, унесені до ЦКУ та з урахуванням вимог постанови № 611, ФДМ у листі від 04.08.2020 р. № 10-16-15429 звертає увагу на те, що звільняються (повністю або частково) від орендної плати орендарі, визначені в додатках 1 — 3 до постанови № 611, незалежно від того, чи припинили такі орендарі на період дії карантину свою діяльність на орендованому майні чи ні. При цьому ФДМ у такому випадку не вимагає доведення факту некористування об’єкта оренди, тобто проведення його комісійного огляду.
Разом з тим ФДМ звернув увагу на те, що згідно з оновленими вимогами ЦКУ орендар повинен сплатити суму, яка не має перевищувати витрати, які не включають до розміру орендної плати. Тобто витрати на відшкодування комунальних послуг + податку на землю + податку на нерухомість (пропорційно площі).
Нагадаємо, що ці витрати орендарі державного майна сплачують окремо від орендної плати за окремими договором. Таким чином, законодавчі зміни дозволяють орендодавцям з моменту встановлення карантину і до його відміни (скасування) продовжувати стягувати компенсацію за зазначені витрати, а орендна плата для орендарів-пільговиків з постанови № 611 фактично буде дорівнюватиме нулю або буде зменшена.
А що зі сплатою орендної плати орендарями, яким не пощастило потрапити до постанови № 611? У листі від 04.08.2020 р. № 10-16-15429 ФДМ повідомив, що наразі зберігається законодавча підстава звільнити від орендної плати тих орендарів, що не охоплені постановою № 611, навіть якщо вони не здійснювали діяльність в орендованому майні. У цьому випадку з метою прийняття рішення орендодавцем щодо звільнення орендаря від сплати орендної плати регіональні відділення ФДМ повинні здійснити комісійний огляд об’єкта оренди. Але знову ж таки, від сплати витрат на відшкодування комунальних послуг + податку на землю + податку на нерухомість (пропорційно площі) вони не мають бути звільнені.
Ми, зі свого боку, радимо звільнення або зменшення розміру орендної плати оформити додатковою угодою до договору оренди. І хоча ФДМ про це у своїх листах не згадує, вважаємо, що між орендарем та орендодавцем має бути підписано додаткову угоду. Підстава — ст. 525 ЦКУ, згідно з якою не допускається одностороння зміна умов договору, якщо інше не встановлено договором або законом. А тому зміни розміру орендної плати у зв’язку із звільненням або зменшенням розміру такої плати є одним із випадків, коли такі зміни доцільно оформити додатковою угодою.
