Відносини, пов’язані з передачею в оренду майна та його використанням, регулюють Закон № 157, Порядок № 4831 та Методика № 630.
1 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.
Під час надання майна в оренду в орендодавця та орендаря можуть виникати запитання, конкретні відповіді на які, на жаль, не містять ані Закон № 157, ані Методика № 630. І незважаючи на те, що прийнято нові нормативні документи з питань оренди, вони не враховують всіх особливостей розрахунку та оплати витрат, пов’язаних з експлуатацією об’єктів оренди.
До плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладеного договору зобов’язується надавати орендарю балансоутримувач. Це визначено у п. 4 Методики № 630.
Щодо комунального майна, то при наданні його в оренду установи керуються методиками, затвердженими відповідними ОМС. Такі методики розрахунку орендної плати розробляються на основі Методики № 630 і здебільшого містять вимогу про невключення до орендної плати витрат на утримання орендованого майна. Це означає, що сторони договору оренди не можуть встановити такий розмір орендної плати, який би покривав витрати орендодавця на комунальні послуги.
Вартість комунальних послуг, спожитих орендарем, не включається до орендної плати, а має сплачуватися орендарем окремо.
Це підтверджує й абз. 2 п. 3.1 Незмінюваних умов Примірного договору оренди2.
2 Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.
Орендар несе витрати на утримання орендованого майна на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками послуг.
Протягом п’яти робочих днів з дати укладення договору оренди балансоутримувач зобов’язаний надати орендарю для підписання:
• два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю;
• проєкти договорів із постачальниками комунпослуг, якщо стосовно об’єкта оренди постачальниками таких послуг відкрито окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача майном.
У свою чергу, орендар зобов’язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунпослуг:
• або підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору;
• або подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором.
Отже, під час вирішення організаційно-правових питань, пов’язаних з орендою приміщення, сторонам необхідно визначити порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги.
Тепер щодо відшкодування саме послуг Інтернету.
Послуга з доступу до Інтернету — забезпечення можливості з’єднання кінцевого обладнання споживача з Інтернетом (ч. 3 Правил № 2953).
3 Правила надання та отримання телекомунікаційних послуг, затверджені постановою КМУ від 11.04.2012 № 295.
Орендар та орендодавець діють на підставі договору. Тож відшкодування орендарем вартості послуг Інтернету може здійснюватися лише у разі, якщо це прямо передбачено умовами договору. Тож доки ви не внесли змін у договір на відшкодування послуг — підстав для компенсації вартості цих послуг орендарем немає. Відповідно, якщо такі зміни внесено у вересні, то й нараховувати відповідне відшкодування ви можете лише з вересня, а не з червня.
Водночас майте на увазі: споживання орендарями будь-яких послуг без їх відшкодування може кваліфікуватися фахівцями контролюючих органів як незаконні витрати бюджетних коштів на оплату послуг, фактично спожитих іншою юридичною особою.
ЦІННА ПОРАДА!
Якщо орендар не заперечує щодо відшкодування послуг Інтернету з моменту їх фактичного споживання, скористайтеся нормою ч. 3 ст. 631 ЦКУ і пропишіть відповідну умову в договорі про відшкодування витрат
Так, нормами цивільного законодавства передбачено можливість застосування умов договору до відносин між його сторонами, які виникли до моменту укладення такого договору. Тож головне — досягти згоди з орендарем у цьому питанні та чітко визначити порядок відшкодування у договорі. Але наголошуємо: першочерговим завданням є отримати згоду орендаря! І тільки після цього можна коригувати умови договору.
До речі, як свідчить судова практика, необхідною умовою застосування ч. 3 ст. 631 ЦКУ є наявність відносин між сторонами, які виникли до укладання договору, а не під час дії іншого договору або іншої редакції цього ж договору, та є неврегульованими.
Якщо ж орендар не погоджується компенсувати витрати на оплату послуг Інтернету з червня по вересень, то змусити його не вийде. Адже жодних підстав для стягнення з нього відповідної суми немає.
Також не забувайте, що наразі інтернет-провайдери можуть відокремлено підключити будь-яку кількість абонентів — користувачів послуги, які знаходяться в одній будівлі (приміщенні). Тобто орендар цілком може підключити собі Інтернет за окремим договором.
І саме укладення договору напряму між орендарем та провайдером є найоптимальнішим варіантом. Адже розподіл вартості інтернет-послуг між орендарем (орендарями) та балансоутримувачем — справа не з простих і викликає чимало запитань.
Якщо орендодавець уклав договір на отримання безлімітного Інтернету за фіксованим тарифом, то начебто можна розподілити плату пропорційно до займаної площі. Але все одно це не зовсім логічно. Адже загальна площа будівлі може становити, скажімо, 2000 м2, тоді як орендар займає лише 20 м2.
Відповідно частка вартості послуг Інтернету, що підлягає компенсації орендарем, буде мізерна. Хоча фактично орендар може споживати Інтернет навіть у більшій мірі, ніж балансоутримувач. Водночас достовірно визначити кількість використаного орендарем трафіку не завжди можливо. Тому логічніше ділити вартість послуг Інтернету на кількість їх споживачів.
Також можна розподілити плату за Інтернет виходячи з кількості пристроїв, якими фактично використовується Інтернет.
У будь-якому разі керівник установи-балансоутримувача має обрати такий спосіб розподілу вартості послуг Інтернету, який би не призвів до зайвого витрачання бюджетних коштів. І це головне.
