Оплата за охорону приміщення та поточний ремонт орендарем: чи обов’язково?

Відшкодування витрат на утримання приміщення орендарем

Передусім пригадаємо загальний порядок відшкодування орендарями послуг на утримання орендованого майна. Для цього звернемося до норм Методики № 630*.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Ми вже добре знаємо, що ця Методика поширюється на оренду державного майна. Тоді як органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві Методики розрахунку орендної плати комунального майна.

Втім, за відсутності затвердженої на місцевому рівні такої Методики у питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами Методики № 630. Це передбачено ч. 2 ст. 17 Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Як визначено у п. 4 Методики № 630, до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які надає балансоутримувач орендарю згідно з договором.

Тож відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у т. ч. місць загального користування та прибудинкових територій) і надання комунальних послуг орендар має здійснювати відповідно до окремого договору.

Як бачимо, законодавець передбачив відшкодування орендарем витрат на утримання орендованого майна. Проте ані Закон № 157, ані Методика № 630 не містять чіткого визначення та переліку таких витрат.

З огляду на це, під визначення поняття витрат на обслуговування та експлуатацію будівлі можливо підвести практично будь-які витрати орендодавця. Зокрема, до числа таких витрат можна віднести витрати на:

— придбання твердого або іншого палива;

— заробітну плату (з нарахуванням ЄСВ) опалювачів, кочегарів тощо;

— електропостачання, водопостачання і водовідведення;

— вивіз сміття;

— прибирання місць загального користування;

— охорону або сигналізацію;

— ремонт;

— дезінсекцію та дератизацію тощо.

Договір на відшкодування витрат орендодавця

Порядок і строки укладання такого договору регламентовано п. 6.5 Незмінюваних умов Примірного договору № 820*.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

Так, протягом п’яти робочих днів з дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунальних послуг.

У свою чергу, орендар повинен протягом десяти робочих днів з моменту отримання цих примірників:

— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору;

або

— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження щодо сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем згідно з договором.

Балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкових територій. Тоді як орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання зазначених робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру наданих послуг.

А от щодо форми такого договору наразі є питання. Річ у тім, що ФДМУ наказом № 1329* визнав таким, що втратив чинність, наказ № 1774**, яким було затверджено форму Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

* Наказ ФДМУ «Про визнання таким, що втратив чинність, наказу Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 року № 1774» від 25.07.2023 № 1329.

** Наказ ФДМУ «Про затвердження договорів оренди» від 23.08.2000 № 1774.

Водночас нової форми такого договору ще не затверджено. Тож до появи нової форми цього договору вважаємо за можливе брати за основу стару примірну форму договору, затверджену наказом № 1774.

У будь-якому разі всі умови оплати орендарем послуг з утримання майна, у т. ч. і послуг з охорони та ремонту, мають бути чітко прописані у договорі оренди та договорі про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Без обумовлення порядку відшкодування таких витрат у договорі підстав для стягнення компенсації з орендаря немає.

Як бути, якщо орендар відмовляється відшкодувати витрати?

Розберемося з усім по черзі. І почнемо з послуг охорони.

ДМС у своїй діяльності керується положенням № 360*.

* Положення про Державну міграційну службу України від 20.08.2014 № 360.

Як визначено у п.п. 8 п. 5 цього положення ДМС з метою організації своєї діяльності організовує ведення діловодства та архівне зберігання документів в апараті ДМС відповідно до встановлених правил.

Водночас жодних конкретних вимог щодо організації охорони та виду охоронної сигналізації положення № 360 не містить.

Разом з тим цілком можуть бути внутрішні документи служби, які дійсно передбачають певні вимоги щодо охоронної сигналізації у приміщеннях ДМС.

Щодо самостійного встановлення орендарем охоронної сигналізації або системи відеоспостереження докладно читайте у матеріалі «Встановлюємо систему відеоспостереження в орендованому приміщенні» // «Бюджетна бухгалтерія», 2023, № 10. Отже, орендар, справді, може самостійно встановити таку охоронну сигналізацію, яка задовольнить його вимоги, за письмовою згодою балансоутримувача.

Тепер щодо проведення ремонтних робіт.

Порядок здійснення поліпшень та ремонту об’єкта оренди визначено ст. 21 Закону № 157. Зокрема, орендар державного або комунального майна може самостійно проводити поточний та/або капітальний ремонт такого майна за письмовою згодою балансоутримувача.

Крім того, ч. 2 ст. 21 Закону № 157 навіть дозволено зарахувати витрати на здійснення ремонту в рахунок орендної плати. Так, якщо об’єкт оренди неможливо використовувати через незадовільний стан, орендар має повне право зарахувати витрати на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати. Однак такий взаємозалік можна проводити не частіше ніж один раз протягом усього строку оренди.