ПРОДАЖ ТА ОРЕНДА ЗЕМЛІ:
аналіз останніх змін у законодавстві
Про резонансне рішення Конституційного Суду України, що визнав неконституційними низку норм податкового законодавства, і про «відновлювальний» Закон № 309, який вийшов слідом за ним, ми вже повідомляли вас в останніх номерах нашої газети. Досить велика увага в цих документах приділяється земельним питанням (навряд чи помилимося, якщо скажемо, що саме через них і заварилася ця каша). Сьогодні докладніше розглянемо, що ці законодавчі рокіровки дійсно змінили в земельних відносинах, а що залишилося без змін.
Жанна СЕМЕНЧЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» в редакції від 06.10.98 р. № 161-ХIV.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-ХII.Закон № 107
— Закон України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів» від 28.12.2007 р. № 107-VI.Закон № 309
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 р. № 309-IV*.* Див. додаток «Документи»//«БТ», 2008, № 23.
Рішення КСУ —
рішення Конституційного Суду у справі за конституційними поданнями Верховного Суду України щодо відповідності Конституції України (конституційності) окремих положень статті 65 розділу I, пунктів 61, 62, 63, 66 розділу II, пункту 3 розділу III Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» і 101 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 67 розділу I, пунктів 1 — 4, 6 — 22, 24 — 100 розділу II Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (справа щодо предмета та змісту закону про Державний бюджет України) від 22.05.2008 р. № 10-рп/2008 у справі № 1-28/2008.Порядок № 394
— Порядок проведення у 2008 році земельних аукціонів, затверджений постановою КМУ від 17.04.2008 р. № 394.
Оренда земельних ділянок
Почнемо з орендних відносин.
Законом № 309 відновлено в ЗКУ (ст. 124) та Законі про оренду землі (ст. 16) норму стосовно того, що придбання права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах. При цьому перелік випадків, коли орендувати землю можна без аукціону, дещо розширився. Так, тепер до «пільгових» належать земельні ділянки:— на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі;
— під об’єкти соціального призначення;
— під будівництво соціального і доступного житла;
— для розроблення корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);
— для використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), легалізованими в Україні.
Крім того,
не допускається проведення аукціонів щодо земельних ділянок, які (чи будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства та громадські організації у сферах культури та мистецтв, у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні).У всіх інших випадках оренда земель державної чи комунальної власності
можлива тільки через аукціон. У таких випадках (право оренди придбавається на конкурентних засадах) підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. Варте уваги, що тепер у законодавчих та нормативних документах відсутня вимога, що порядок проведення аукціонів на право оренди землі на конкурентних засадах визначається законодавством (така вимога раніше містилася в ст. 16 Закону про оренду землі). Сказати певно, як тепер регулюватиметься цей процес, поки що важко, тому почекаємо відповідних роз’яснень від Держкомзему. Як варіант припустимо, що тепер правила проведення аукціонів на право оренди землі розроблятимуться на місцевому рівні, а за основу буде взято Порядок № 394, дію якого призупинено на поточний момент Указом Президента України від 25.04.2008 р. № 406/2008. Однак поки це виключно припущення, адже з нашими нормотворцями важко знати точно, чи дійсно вони хотіли скасувати норму, що вилучається, або так вийшло випадково.Далі. За орендарем збережено переважне право викупу земельної ділянки (якщо таку ділянку буде виставлено на продаж), що ним орендується, за умови, що такий орендар сплатить ціну, за якою продається ділянка, а в разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція дорівнює найбільшій пропозиції із запропонованих учасниками аукціону (
ч. 1 ст. 9 Закону про оренду землі). Як і раніше, орендодавець зобов’язаний у письмовій формі повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі (ч. 2 ст. 9 Закону про оренду землі). У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки (нова ч. 3 ст. 9 Закону про оренду землі).Також
Законом № 309 у цілому збережено норму стосовно права орендаря на відшкодування витрат у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця. Так, згідно з відновленою ч. 3 ст. 6 Закону про оренду землі в разі дострокового припинення договору оренди землі з ініціативи орендодавця земельної ділянки, право оренди якої придбано за результатами аукціону, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на її придбання у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, яких зазнає орендар у результаті дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди. Але тут з’явилося і нове обмеження: це правило не поширюється на випадки дострокового припинення договору оренди у зв’язку з невиконанням орендарем своїх обов’язків (у редакції ч. 3 ст. 6 Закону про оренду землі, що діяла з 01.01.2008 р., такого обмеження не було). Зауважимо, що в чинній на сьогодні Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, сторони вказують, чи допускається розірвання договору в односторонньому порядку, і якщо допускається, то за яких умов. Отже, якщо будь-які спеціальні норми не буде прописано в договорі оренди, то при односторонньому розірванні договору з боку орендодавця, як уже зазначалося, орендар матиме право вимагати відшкодування понесених ним витрат і збитків, пов’язаних з утратою права оренди земельної ділянки.І останній момент щодо оренди землі, на який необхідно звернути увагу.
Закон про оренду землі доповнено новою статтею 81, згідно з якою право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути продано чи іншим чином відчужено її орендарем іншим особам. Однак зауважимо, що така заборона не стосується можливості передачі землі в суборенду: це, як і раніше, можливо, але тільки за умови незмінності цільового призначення земельної ділянки і лише тоді, якщо це передбачено договором оренди, або за письмовою згодою орендодавця (ст. 8 Закону про оренду землі). Хоча не таємниця, що в ситуації з орендою державної та комунальної землі в договорах оренди часто прописують заборону на передачу в суборенду.
Продаж земельних ділянок
Стосовно продажу земельних ділянок почнемо з
перерозподілу повноважень між органами влади щодо розпорядження землями державної та комунальної власності. У зв’язку з прийняттям Закону № 309 з числа органів, що приймають рішення про придбання громадянами та юридичними особами права власності на земельні ділянки державної та комунальної власності, виключено центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем). Тепер такі рішення приймаються виключно місцевими держадміністраціями, Радою міністрів АРК чи органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень, а стосовно земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти, що підлягають приватизації, — як і раніше, державними органами приватизації (ст. 128 ЗКУ). До прийняття останніх змін Держкомзем був уповноважений продавати землі сільськогосподарського призначення, крім земель, переданих у приватну власність, і земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти, що підлягають приватизації (щоправда, до практичної реалізації цих повноважень справа так і не дійшла внаслідок мораторію на продаж таких земель, але про це — далі).До розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, і земель, розпорядження якими здійснюють органи приватизації)
у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади (абз. перший п. 12 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ).Державні органи приватизації здійснюють розпорядження (крім відчуження земель, на яких розташовано об’єкти, що не підлягають приватизації) землями, на яких розташовано державні, у тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти, що підлягають приватизації (
абз. другий п. 12 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ). Порядок продажу земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти, що підлягають приватизації, установлюється Кабінетом Міністрів України.Продаж земельних ділянок здійснюється
на конкурентних засадах (аукціон) — ч. 2 ст. 127 ЗКУ. Це правило не поширюється на викуп земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.Основні моменти продажу земельних ділянок суб’єктам підприємницької діяльності* через аукціони описано у
главі 21 ЗКУ. У земельних торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний збір і гарантійні внески та які можуть бути покупцями згідно із законодавством України. Не зупинятимемося на організаційних моментах, пов’язаних з підготовкою до проведення земельних торгів, зауважимо лише, що згідно з ч. 5 ст. 137 ЗКУ такі торги проводяться в порядку, установленому законом. На сьогодні встановленого законом порядку немає, є лише Порядок № 394, дію якого (знову ж таки внаслідок того, що його прийнято постановою КМУ, а не законом) призупинено. Інакше кажучи, як і раніше, продавати землі можна, але порядок їх продажу не визначено, тому поки цей процес призупинено.* Оминаючи аукціон, суб’єкти підприємницької діяльності можуть викуповувати земельні ділянки, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що перебувають у їх власності, за умови, що в таких покупців відсутні акції (частки, паї), належні державі (ст. 134 ЗКУ).
Для викупу земельної ділянки (у тих випадках, коли не потрібне проведення аукціону) фізична або юридична особа подає до органу, уповноваженому розпоряджатися такою земельною ділянкою, заяву, в якій зазначаються місце розташування ділянки, її цільове призначення та розмір. Протягом місяця уповноважений орган розглядає заяву та приймає відповідне рішення (або про продаж земельної ділянки, або про мотивовану відмову в її продажу). Прийняте рішення про продаж є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
У редакційному коментарі до
Закону № 309** ми зазначали, що серед дійсно значущих змін (на відміну від переважної більшості норм цього Закону) потрібно відзначити новий порядок визначення стартової ціни земельної ділянки, виставленої на аукціон. Земельна ділянка виставляється на аукціон після того, як буде виготовлено її технічний паспорт. При цьому в технічному паспорті, серед інших відомостей, наводяться грошова оцінка земельної ділянки та її стартова ціна. До змін, що сьогодні аналізуються, стартова ціна не могла бути нижчою від оцінки земельної ділянки за цінами, що склалися на земельних аукціонах у відповідному населеному пункті або районі населеного пункту. Це правило було встановлено з 1 січня поточного року Законом № 107 і, зрозуміло, спричинювало додаткові складнощі в багатьох ще не врегульованих питаннях процесу проведення земельних аукціонів. Крім того, подібний спосіб установлення стартової ціни передбачав постійне збільшення продажної ціни на землю, оскільки починати торги потрібно було виходячи з остаточних цін на продані до цього земельні ділянки в конкретному населеному пункті. Сьогодні цю проблему вирішено: стартова ціна на земельну ділянку, виставлену на аукціон, дорівнює нормативній грошовій оцінці земельної ділянки.** Див. «БТ», 2008, № 23, с. 4.
Сьогодні продовжує діяти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб (
п. 15 Перехідних положень ЗКУ). Також поки що заборонено купівлю-продаж або відчуження земельних ділянок та зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Такий мораторій діятиме до прийняття законів України про державний земельний кадастр і про ринок земель.
Плата за землю
Закон № 309
відновив усі норми Закону про плату за землю, які було визнано неконституційними рішенням КСУ . Так, усі ставки податку на землю та коефіцієнти (зауважимо, що їх установленням не визнавалося неконституційним) залишилися незмінними. І тут варто звернути вашу увагу на вимогу, що діє з початку цього року: у разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правового договору розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому випадку сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути менше ціни земельної ділянки, зазначеної в договорі (частина третя ст. 7 Закону про плату за землю).Що стосується плати за оренду земельних ділянок державної та комунальної власності, то тут обійшлося без змін, її річна сума не може бути меншою:
—
для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, що встановлюється Законом про плату за землю;—
для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом про плату за землю.Верхню планку орендної плати за такі землі встановлено на рівні 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Водночас при визначенні орендаря на конкурентних засадах розмір орендної плати може перевищувати зазначену межу*.
На завершення зауважимо, що тема земельних відносин містить у собі безліч нюансів, специфіку кожного випадку та величезну кількість неврегульованих питань, які по-різному вирішуються на практиці. У цій статті ми поставили завдання в цілому висвітлити ситуацію, що склалася на цей час в Україні в земельній сфері.
