КУПІВЛЯ НЕРУХОМОСТІ У ФІЗОСОБИ:
ДПАУ покладає функції податкового агента на юридичну особу — покупця
Лист Державної податкової адміністрації України від 07.10.2008 р. № 20313/7/17-0717
«Про виконання юридичною особою функцій податкового агента при купівлі нерухомості у фізичної особи»
У
листі, що коментується, ДПАУ розглядає ситуацію придбання юридичною особою нерухомого майна у фізичної особи. Хто має в такому разі утримувати та перераховувати до бюджету податок з доходів?Згідно з
п. 11.3 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі — Закон про податок з доходів) податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна в порядку, передбаченому в ст. 11 цього Закону, є нотаріус, який засвідчує відповідний договір за наявності оцінної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору.Отже,
Закон про податок з доходів абсолютно чітко визначає податковим агентом за такими операціями нотаріуса, функції якого зводяться до того, що він засвідчує договір тільки за наявності документа про сплату податку з доходів, а також подає відомості про такий договір до податкового органу за місцезнаходженням платника податку. При цьому самостійно нотаріус не утримує і не перераховує до бюджету суму податку з доходів. Ураховуючи ці особливості, ДПАУ в листі, що коментується, доходить висновку, що нотаріуси виконують тільки контрольну функцію щодо сплати податку до бюджету в повному обсязі. При цьому, на думку ДПАУ, якщо покупцем є особа, яка підпадає під визначення податкового агента**, то саме вона має при нарахуванні та виплаті доходу фізичній особі — продавцю нерухомості утримати з такої виплати податок з доходів і перерахувати його до бюджету. Відповідно, у такому разі покупець нерухомості повинен буде відобразити суму нарахованого фізособі доходу від продажу нерухомості та утриманого з нього податку за ф. № 1 ДФ (ознака доходу «06»).** Відповідно до п. 1.15 Закону про податок з доходів податковий агент — це, зокрема, юридична особа, яка зобов’язана нараховувати, утримувати та сплачувати податок з доходів фізичних осіб до бюджету від імені та за рахунок платника податку, вести податковий облік і подавати податкову звітність податковим органам згідно із законом, а також нести відповідальність за порушення норм Закону про податок з доходів. У свою чергу, у п.п. 8.2.2 Закону про податок з доходів зазначено, що особою, яка не є податковим агентом, вважається тільки нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб’єкта підприємницької діяльності, або не є особою, яка здійснює незалежну професійну діяльність.
Слід зауважити, що ДПАУ давно вже просуває цю ідею, і на практиці нотаріуси активно цим користуються.
Водночас, якщо при купівлі нерухомості у фізичної особи покупець — юридична особа не утримав податку з доходів, не перерахував його до бюджету і не подав відомості про такий дохід за ф. № 1 ДФ, то відстоювати свою правоту слід, посилаючись на те, що
Закон про податок з доходів однозначно називає податковим агентом за такими операціями нотаріуса. При цьому нотаріус є податковим агентом для всіх без винятку операцій з продажу нерухомості, а не тільки тих, де покупцем є особа, яка не підпадає під визначення податкових агентів. Дійсно, Закон про податок з доходів не вимагає від нотаріуса виконання всіх функцій, що в загальному порядку покладаються на податкового агента, а обмежує його функції тільки контролем за сплатою податку з доходів і повідомленням відомостей до податкового органу. Однак такий спрощений порядок виконання нотаріусом функцій податкового агента не може зобов’язувати іншу особу (покупця нерухомості) виступати в ролі податкового агента. На наш погляд, за однією і тією ж операцією не може бути двох податкових агентів. Позиція ДПАУ не позбавлена логіки та доцільності, однак для її правомірного застосування на практиці потрібне внесення відповідних змін до Закону про податок з доходів.
