БУДІВНИЦТВО:
антикризові зміни для громадян
Будівельна сфера сьогодні переживає аж ніяк не кращі часи — ціни на матеріали, комплектуючі, запчастини, послуги сторонніх організацій тощо підскочили, а ціни на нерухомість різко впали. І при цьому зі зрозумілих усім причин усе одно не вишикується черга з тих, хто бажає придбати нерухомість. Також зі зрозумілих причин у процес виведення будівництва з кризи втрутилося керівництво країни, запропонувавши низку антикризових заходів. Сьогодні ми проаналізуємо ті з них, які переважно стосуються громадян — покупців житла (хоча, безумовно, без пересічень не обійтися). Наскільки ефективними та прийнятними на практиці будуть ці заходи, покаже час, хоча, звичайно, на тлі недостатності коштів у бюджеті країни в реалізацію деяких із пропонованих заходів не дуже віриться.
Ганна ВИНОГРАДОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»
Документи статті
Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон № 509
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.Закон про податок з доходів
— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.Указ № 1077
— Указ Президента України «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом» від 08.11.2007 р. № 1077/2007.
Основні заходи щодо виходу з кризи
Закон № 800
, який набув чинності з 14 січня 2009 року — дати його офіційного опублікування*, визначає такі основні шляхи виведення будівельної сфери з кризи:—
викуп у забудовників та фінансових установ нереалізованого житла в об’єктах будівництва, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв’язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла;—
надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла шляхом сплати державою частини його вартості;—
здобуття громадянами житла в оренду з викупом за рахунок власних коштів громадян та коштів держпідтримки;—
надання фізичним та юридичним особам пільгових кредитів на будівництво житла та компенсацій процентної ставки за цими кредитами;—
збільшення статутних капіталів державних банків та Державної іпотечної установи для надання кредитів на завершення будівництва багатоквартирних житлових будинків;—
викупу державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізичними особами на будівництво та придбання житла до набуття чинності Законом № 800 і віднесених до категорії ризикованих.* Крім абзаців другого — дев’ятого п.п. 15 п. 4 розділу ІІІ Закону № 800, що наберуть чинності з 14.04.2009 р. Зазначені норми стосуються порядку оформлення дозвільної документації для будівництва об’єкта містобудування. Нагадаємо, що з 15.04.2009 р. почнуть діяти багато які зміни в будівельній діяльності, наявні в Законі № 509, який ми докладно коментували у статті «Сприяння будівництву — аналізуємо Закон № 509» // «БТ», 2008, № 44, с. 38.
Перелічені вище заходи застосовуються насамперед для завершення будівництва об’єктів, що відповідають певним вимогам КМУ та мають такий ступінь будівельної готовності:
— у 2009 році — на добудовування житла, що має ступінь готовності понад 70 %;
— у 2010 році — на добудовування житла, що має ступінь готовності понад 50 %.
Кошти на фінансування добудовування об’єктів містобудування зі ступенем готовності менше 50 % виділятимуться лише після повного закінчення фінансування об’єктів зі ступенем готовності відповідно більше ніж 70 % та більше ніж 50 %.
Надання громадянам держпідтримки на купівлю доступного житла (ст. 4)
Слід зауважити, що останнім часом багато говорили про масове будівництво доступного житла в Україні, і хоча в загальних рисах зрозуміло, яка нерухомість під ним розуміється, чіткого визначення цього терміна досі не було*.
Законом № 800 цей недолік усунено.* Першу спробу визначити, яке житло є доступним, було зроблено в Указі № 1077. Таким було названо недороге житло, яке можуть придбати громадяни з невисоким рівнем доходів, які потребують поліпшення житлових умов.
Так,
доступне житло — це побудовані й такі, що будуються за держпідтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири. При цьому державна підтримка будівництва доступного житла полягає в оплаті державою 30 % вартості будівництва (придбання) доступного житла та наданні пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку.У свою чергу, під
пільговим іпотечним житловим кредитом розуміється фінансовий кредит, що надається громадянину для будівництва чи придбання доступного житла уповноваженим банком, рефінансування якого здійснюється Державною іпотечною установою чи Національним банком України.Отже,
держпідтримка реалізовуватиметься двома способами: оплатою 30 % вартості житла та/або наданням пільгового кредиту. Причому сполучник «та/або» дозволяє стверджувати, що можливе одночасне здобуття цих двох видів держпідтримки. Порядок надання держпідтримки приписано затвердити КМУ. Сподіваємося, що цей документ незабаром з’явиться, і ми обов’язково його проаналізуємо. Поки ж визначимо основні моменти держпідтримки, закладені безпосередньо в Законі № 800.Отже, хто має право розраховувати на підтримку з боку держави при купівлі житла? Відповідь на це запитання міститься в
п. 2 ст. 4 Закону № 800: право на отримання держпідтримки надається громадянам, які потребують поліпшення житлових умов згідно із законодавством. Простіше кажучи, сюди потрапляють громадяни (самотні чи із сім’єю), які перебувають на квартирному обліку. Підстави для визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов, викладено у ст. 34 ЖКУ**.** Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.
Також слід ураховувати, що держпідтримка надається з розрахунку
не більше ніж 21 кв. м на одну особу і додатково 10,5 кв. м загальної площі житла на сім’ю. Решту вартості житла оплатить громадянин, який уклав договір про будівництво (придбання) доступного житла, за власні кошти.Після появи відповідного Порядку механізм фінансування 30 % вартості житла з боку держави буде з’ясовано, тому поки що не бачимо особливого сенсу висловлювати припущення. Що стосується отримання громадянами
пільгового іпотечного житлового кредиту, то такий кредит можна буде отримати лише в уповноваженому банку, під яким розуміється фінансова установа, що відповідає нормативам, установленим НБУ, та методології Державної іпотечної установи. Процентна ставка за таким пільговим кредитом установлюється на рівні облікової ставки НБУ плюс 2 %.Звертаємо вашу увагу і на такий момент. Серед заходів, спрямованих на здешевлення вартості будівництва доступного житла, у
Законі № 800 названо таке: «зменшення податкового навантаження на громадян через поширення механізму податкового кредиту на видатки, понесені ними для будівництва (придбання) доступного житла». На сьогодні, як відомо, урахувати у складі податкового кредиту громадяни можуть лише витрати на сплату процентів (їх частини) за користування іпотечним житловим кредитом. Не виключено, що як виняток громадянам, котрі придбавають доступне житло, тобто користуються в цьому процесі державною підтримкою, буде надано право враховувати у складі податкового кредиту всі витрати, пов’язані з таким придбанням. Зауважимо: поки що ця норма Закону № 800 має лише декларативний характер, оскільки будь-яких змін із цього приводу до Закону про податок з доходів не внесено.
Оренда житла з подальшим викупом (ст. 5)
Цей варіант вирішення житлового питання, безумовно, можна назвати одним з найефективніших та найреальніших для реалізації, хоча ще дуже багато моментів у зв’язку з цим потребують з’ясування. На сьогодні питання оренди житла з викупом регулюється
ст. 5 Закону № 800 і внесеними саме цим Законом змінами до ЦКУ*, який було доповнено ст. 8101 «Оренда житла з викупом». Крім того, на КМУ покладено обов’язок щодо розроблення порядку оренди житла з викупом. Сподіваємося, що в цьому документі буде дано відповіді на всі запитання, які залишаються на сьогодні неврегульованими.* Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Отже, що являє собою оренда житла з викупом? За цим договором
одна сторона (підприємство-орендодавець) передає другій стороні — фізичній особі (орендарю) житло за плату на тривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендаря**.** На договір оренди житла з викупом поширюються положення ст. 811, 813 — 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст. 826, 12321 ЦКУ з урахуванням особливостей, установлених законом.
За своєю сутністю ці правовідносини дуже схожі на фінансову оренду, але все ж таки відмінності між ними є. І найбільш значуща відмінність — це те, що операції з надання житла в оренду з викупом
не вимагають отримання ліцензії (на відміну від операцій фінансового лізингу, що є фінансовою послугою та підлягають ліцензуванню). Не потрібно орендодавцю отримувати ліцензію і при здійсненні операцій з відступлення права вимоги боргу за такими договорами.Перше, на що потрібно звернути увагу, це на суб’єктний склад сторін договору: орендодавцем може бути лише
підприємство, а орендарем може бути лише фізична особа. Це означає, що юридична особа не має права виступати орендарем за таким договором і придбати в такий спосіб житлове приміщення собі у власність (навіть для того, щоб там проживали фізичні особи, наприклад, працівники підприємства).Далі. З визначення договору оренди житла з викупом видно, що у власність до орендаря житло перейде лише після проведення повного розрахунку (який, до речі, можна виконати достроково). Цей договір є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від орендодавця до орендаря з
відкладальними обставинами, визначеними законом. Сутність відкладальних обставин полягає в тому, що сторони, здійснюючи правочин, мають право застерегти настання чи зміну прав та обов’язків обставиною, щодо якої невідомо, чи відбудеться вона. У цьому випадку такою відкладальною обставиною є проведення орендарем повного розрахунку з орендодавцем, лише при настанні якого житло, що орендується, переходить до нього у власність.Протягом строку дії договору орендар сплачує орендні платежі, що складаються з платежів для викупу вибраного орендарем житла і винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, установленої в договорі оренди житла з викупом.
Закон № 800 передбачає внесення орендарем первісного внеску. Щоправда, будь-яких конкретних розмірів такого внеску в Законі № 800 не визначено, але не виключено, що це буде зроблено в Порядку, розробленому КМУ.Орендар самостійно сплачує комунальні платежі. Крім того, на орендаря покладено обов’язок щодо компенсації орендодавцю витрат, пов’язаних із здійсненням юридичних дій: страхові платежі, витрати на оформлення права власності на нерухоме майно, на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна, нотаріальні послуги, резерви непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря. Причому розмір таких резервів не може перевищувати 3 % вартості житла.
Як бачимо, платежі за договором оренди з викупом дуже схожі на платежі за договором фінансового лізингу. У зв’язку з цим не може не виникнути запитання, як такі платежі класифікуватимуться для цілей оподаткування. Відповідь однозначна — як платежі за фінансовою орендою, оскільки виконується одна з умов визнання оренди фінансовою згідно з
п. 1.18 Закону про податок на прибуток, а саме: сума орендних платежів з початку строку оренди дорівнює чи перевищує первісну вартість об’єкта оренди. Отже, у податковому обліку орендодавець на момент передачі нерухомості в оренду відображає продаж у сумі орендних платежів, що покривають вартість об’єкта. Що стосується частини орендного платежу орендодавця, який є винагородою (доходом), то стосовно таких доходів орендодавець відображає валові доходи за правилом першої події.Щодо ПДВ ситуація така. Відповідно до
п. 1.4 Закону про ПДВ передача об’єкта орендодавцем на баланс орендаря згідно з договором фінансової оренди прирівнюється до операції поставки товарів. Отже, на дату здійснення такої операції орендодавець зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості об’єкта, що передається (суми орендних платежів у частині, що спрямовується на відшкодування вартості житла). Що стосується частини орендних платежів, які нараховуються орендодавцем як винагорода (дохід), то такі суми не є об’єктом обкладення ПДВ відповідно до п.п. 3.2.2 Закону про ПДВ.Договір оренди з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації
.У Порядку, який буде розроблено КМУ, має бути визначено правила повернення коштів орендарю в разі припинення договору з його ініціативи чи в разі розірвання договору у зв’язку з його невиконанням, а також нюанси дострокового припинення договору з ініціативи спадкоємця тощо. У разі появи цього документа ми обов’язково повернемося до договору оренди житла з викупом.
Розірвання договору на купівлю житла з ініціативи покупця (ст. 3)
Законодавці захистили забудовників житла в разі відмови покупців від отримання у власність побудованого та оплаченого ними житла. Масову появу таких ситуацій можна пояснити, по-перше, усе тією ж світовою фінансовою кризою, що вдарила по кишені багатьох наших громадян, змушених відмовитися від купівлі житла, що будується. По-друге, значне зниження цін на ринку нерухомості дозволяє купити інше житло (аналогічне тому, що будується) за нижчою ціною.
Передбачивши цю ситуацію, у
п. 4 ст. 3 Закону № 800 до 1 січня 2012 року запроваджено заборону на розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 % вартості об’єкта (частини об’єкта), крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, унесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта (частини об’єкта), здійснюється після подальшої реалізації такого об’єкта (частини об’єкта). Нарахування і виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, і стягнення коштів, передбачених ст. 625 ЦКУ, на строк дії цієї статті (до 01.01.2012 р.) не провадяться*.* Згідно з ч. 2 ст. 625 ЦКУ боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлено договором чи законом.
Ця заборона не застосовується, якщо встановлений строк прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.
Заборона на збільшення процентів за кредитами на житло (ст. 3)
Згідно з
п. 2 ст. 3 Закону № 800 банкам та іншим кредитно-фінансовим установам заборонено за укладеними договорами збільшувати процентну ставку за кредитами, отриманими фізичними та юридичними особами на придбання чи будівництво житла. Таку ставку може бути змінено лише за згодою сторін. Дію цієї заборони обмежено в часі — до 01.01.2012 р. Зверніть увагу, що тут немає жодного застереження, коли має бути укладено такі кредитні договори.Цю норму можна зрозуміти двояко:
1) з моменту набуття чинності антикризовим
Законом № 800 заборона на збільшення в односторонньому порядку процентів поширюється на будь-які житлові кредити (укладені як до, так і після набуття чинності Законом № 800) незалежно від умов кредитного договору;2) заборона стосується лише тих договорів, що діють на момент набуття чинності
Законом № 800.На наш погляд, має перемогти перший варіант трактування цієї норми.
Оподаткування виплат громадянам за договорами пенсійних вкладів
У
Законі про податок з доходів дію норми про необкладення цим податком коштів, які відповідно до Закону України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуду» виплачуються фізичним особам згідно з договорами пенсійних вкладів, укладеними в період проведення такого експерименту (за винятком випадків, коли кошти знімаються вкладником з пенсійного рахунка з порушенням умов, зазначених у договорі пенсійного вкладу), продовжено до 1 січня 2012 року.Ось ми й розглянули основні нововведення щодо фізичних осіб. У найближчих номерах нашої газети ми ще раз повернемося до аналізу антикризових заходів у будівельній галузі та розглянемо ті з них, що переважно стосуються забудовників.
