ОСББ:
з чого все починається
На адресу нашої редакції надходять запитання, пов’язані зі створенням, функціонуванням та оподаткуванням діяльності так званих кондомініумів — об’єднань власників. У законодавстві подібні об’єднання названо об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків (скорочено — ОСББ). Про актуальні питання, пов’язані зі створенням таких товариств, і йтиметься в цьому матеріалі.
Наталія ЖУРАВЛЬОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»
Документи теми
Закон про ОСББ
— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.Закон про держреєстрацію
— Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04. 97 р. № 168/97-ВРЗакон про ЖКП
— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IVПорядок реєстрації ОСББ
— Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Порядок передачі житлокомплексу
— Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Положення № 232 —
Положення про реєстр неприбуткових організацій та установ, затверджене наказом ДПАУ від 11.07.97 р. № 232.
Створення ОСББ
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) може бути створено в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував чи придбав квартиру, а також власника будинку чи уповноваженої ним особи, власників житлових приміщень, а також власників нежитлових приміщень.
У житловому комплексі може бути створено лише одне об’єднання (
ч. 3 ст. 4 Закону про ОСББ, а також лист Держкомпідприємництва від 16.10.2007 р. № 7842 — див. запитання № 2). Зверніть увагу: у Законі про ОСББ ідеться про житловий комплекс, а не багатоквартирний житловий будинок. Здебільшого ці поняття будуть тотожні, однак не завжди. Згідно з ч. 8 ст. 11 Закону про ОСББ частину багатоквартирного будинку може бути виділено в окремий житловий комплекс за умови, що надбудова, реконструкція чи знесення цієї частини не порушать цілісності або можливості використання інших частин будівлі, що не входять до складу комплексу. Підтверджує це й визначення житлового комплексу (див. ст. 1 Закону про ОСББ). Відповідно в таких випадках у багатоквартирному будинку можуть співіснувати кілька об’єднань.Чинне законодавство передбачає два варіанти створення ОСББ:
1) шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) —
ст. 5 Закону про ОСББ;2) «з нуля», за допомогою скликання засновницьких зборів —
ст. 6 Закону про ОСББ.У першому випадку для реорганізації ЖБК в ОСББ скликаються загальні збори членів ЖБК, в яких можуть брати участь члени кооперативу, котрі повністю оплатили вартість житлових приміщень у будинку і відповідну частку у вартості нежитлових приміщень та іншому майні (наприклад, загальному та/або неділимому) і виявили таке бажання.
З моменту прийняття рішення про реорганізацію загальні збори ЖБК стають засновницькими зборами ОСББ і всі подальші дії здійснюються відповідно до
ст. 6 Закону про ОСББ, тобто за процедурою створення ОСББ «з нуля». До неї й перейдемо.При створенні ОСББ «з нуля» насамперед необхідно скликати засновницькі збори (
абзац другий ст. 6 Закону про ОСББ). Зробити це може тільки власник житлового комплексу чи ініціативна група. Розглядати власника житлового комплексу як ініціатора скликання засновницьких зборів доречно в тих ситуаціях, коли йдеться про державний та громадський житловий фонд, а також ЖБК (за умови, що нерухомість зареєстрована на сам кооператив*). Якщо ж ідеться про інші варіанти, зокрема про новобуд, то цим може займатися ініціативна група, яка складається не менше ніж із 3-х власників квартир або нежитлових приміщень.* Тут слід нагадати, що чинне законодавство передбачає два варіанти реєстрації прав власності на побудовану в межах ЖБК нерухомість: відразу на учасників кооперативу (п. 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2005 р. № 7/5) або на сам кооператив (ч. 1 ст. 384 ГКУ, ст. 19 Закону України «Про кооперацію» від 10.07.2004 р. № 1087-IV). Обидва варіанти набули поширення і на практиці.
Про майбутні засновницькі збори ініціативна група має
повідомити всіх власників нерухомості в житловому комплексі. Закон про ОСББ вимагає зробити це в письмовій формі (шляхом вручення повідомлення під розписку або рекомендованим листом) не менше ніж за 14 днів до проведення власне зборів. У повідомленні необхідно зазначити, з чиєї ініціативи скликаються засновницькі збори, місце та час проведення зборів, а також проект порядку денного.Варте уваги, що місцеві органи влади іноді деталізують порядок створення ОСББ, що істотно полегшує роботу ініціативної групи. Наприклад, у
рішенні Житомирської міської ради від 01.08.2007 р. № 306 наведено форму повідомлення про проведення засновницьких зборів, порядок вручення такого повідомлення власникам нерухомості під підпис, наведено приклад протоколу засновницьких зборів з оформленням у ньому основних питань засновницьких зборів тощо.На засновницьких зборах вирішуються два ключові питання — про створення ОСББ і як наслідок затвердження його статуту, а також два другорядні — вибір голови зборів та вибір уповноваженої особи, яка займатиметься реєстрацією ОСББ.
У голосуванні з усіх питань можуть брати участь лише присутні власники нерухомості в житловому комплексі (або їх представники) незалежно від того, якого виду (житлова чи комерційна) нерухомість перебуває у них у власності. А от орендарі приміщень (незалежно від строку оренди) впливати на рішення засновницьких зборів не можуть.
Кожен учасник зборів має право на один голос незалежно від площі та кількості нерухомості, що належить йому на праві власності. Голосування з кожного питання провадиться поіменно, а
позитивне рішення засновницьких зборів оформляється протоколом зборів, де кожен учасник зборів особисто (або через представника) має вказати своє рішення («за» чи «проти») і засвідчити його підписом. Причому виконати таку процедуру краще з кожного питання зборів окремо.Засновницькі збори веде голова, який обирається
простою більшістю голосів присутніх власників нерухомості (або їх уповноважених осіб). Зверніть увагу: такий мінімум голосів прямо встановлено тільки для обрання голови (абзац шостий ст. 6 Закону про ОСББ). Що стосується рішень з інших питань, то у ст. 6 Закону про ОСББ із цього приводу зазначено: рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Тому рішення про створення ОСББ, про затвердження статуту і призначення уповноваженої на держреєстрацію особи мають прийматися не менше 2/3 голосів із числа присутніх на зборах осіб, котрі мають право голосу.Розроблення статуту потрібно здійснювати на підставі
Типового статуту (абзац перший ст. 7 Закону про ОСББ). Також вимоги до змісту статуту досить докладно розписано в самій ст. 7 Закону про ОСББ, тому ми їх не повторюватимемо.Що стосується призначення на засновницьких зборах уповноваженої особи, яка займатиметься реєстрацією об’єднання, то необхідність цього випливає з
п. 3 Порядку реєстрації ОСББ.Засновницькі збори вважаються правомочними, якщо на них присутні понад 50 % власників нерухомості. Зрозуміло, що для цього необхідно перед проведенням зборів провести реєстрацію присутніх власників нерухомості з подальшим відображенням її результатів у протоколі.
Членство в ОСББ є добровільним і може придбаватися двома способами: або одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ, або за письмовою заявою бажаючого. Членами ОСББ можуть бути лише власники нерухомості в житловому комплексі. Порядок прийняття новачків установлюється статутом (див.
ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 9 Закону про ОСББ). На жаль, Типовий статут із цього приводу лише відсилає до відповідного рішення загальних зборів (п. 10.3). Тому в цьому питанні можна сказати, що все залишено на відкуп мешканців.
Держреєстрація ОСББ
Профільним
Законом про ОСББ установлено, що він регулює відносини, пов’язані з порядком створення, реєстрації, реорганізації, діяльності та ліквідації ОСББ (ст. 2). Питання держреєстрації ОСББ розглянуто в абзаці чотирнадцятому ст. 6 Закону про ОСББ, яким Кабміну делеговано повноваження щодо затвердження відповідного порядку. На сьогодні діє Порядок реєстрації ОСББ.Згідно з
п. 1 цього Порядку держреєстрацію об’єднань здійснюють виконавчі органи міської, районної в місті ради, районної, районної в мм. Києві та Севастополі держадміністрації за місцезнаходженням багатоквартирного будинку (далі — органи держреєстрації). Такі органи ведуть реєстри об’єднань у встановленому ними порядку.Перелік документів, обов’язкових для надання органам держреєстрації та реєстрації об’єднання, установлено в
п. 3 Порядку реєстрації ОСББ. Він є вичерпним, а органам держреєстрації заборонено вимагати додаткові документи (абзац п’ятий 5 п. 6 Порядку реєстрації ОСББ).Орган держреєстрації протягом місяця після надходження повного пакета документів здійснює реєстрацію об’єднання з видачею свідоцтва за формою, установленою в
додатку 3 до Порядку реєстрації ОСББ.Однак ставити на цьому крапку ще зарано. ОСББ, як будь-яка інша юридична особа, підпадає під дію
Закону про держреєстрацію. А отже, вона підлягає реєстрації в порядку, установленому цим Законом. Про це свідчить і ч. 3 ст. 3 Закону про держреєстрацію: «Об’єднання громадян, благодійні організації, політичні партії, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, банки, торгово-промислові палати, фінансові установи (у тому числі кредитні спілки), біржі, інші установи та організації, для яких законом встановлені особливості державної реєстрації, набувають статусу юридичної особи лише з моменту їх державної реєстрації у порядку, встановленому цим Законом». У результаті ми отримуємо дві реєстраційні процедури: у результаті однієї об’єднання стає юридичною особою, у результаті другої така юридична особа набуває статусу ОСББ.Зверніть увагу: ОСББ стає юридичною особою саме з моменту реєстрації згідно із
Законом про держреєстрацію, тобто з моменту внесення відомостей до Єдиного державного реєстру (далі — ЄДР; ч. 4 ст. 25 Закону про держреєстрацію). Це підтверджує і п. 3 Прикінцевих положень Закону про держреєстрацію, згідно з яким нормативно-правові акти, прийняті до набуття чинності зазначеним Законом, діють у частині, що не суперечить йому. На це спеціально звернув увагу і Держкомпідприємництва в листі від 03.06.2008 р. № 4691.Що стосується алгоритму та послідовності проходження обох процедур, то це питання спробував урегулювати Держкомпідприємництва. Так, спочатку в
листі від 21.09.2004 р. № 6446 Комітет зауважив, що держреєстрація ОСББ здійснюється відповідно до порядку, установленого Кабміном, після чого заявник надає держреєстратору інформацію згідно зі ст. 19 Закону про держреєстрацію (подає форму № 6* разом з копією виданого за спеціальним порядком свідоцтва про держреєстрацію).* На той момент цю форму було затверджено наказом Держкомпідприємництва від 09.06.2004 р. № 67, і називалася вона «Реєстраційна картка про підтвердження відомостей про юридичну особу».
Згодом у
листах від 11.04.2006 р. № 2797 і від 16.10.2007 р. № 7842 Комітет підкоригував свою позицію. По-перше, він уже не такий категоричний стосовно того, що реєстрація ОСББ здійснюється відповідно до урядового порядку. Комітет справедливо звертає увагу, що Порядок реєстрації ОСББ делегує місцевим органам реєстрації ОСББ повноваження щодо конкретизації реєстраційної процедури. Відповідно у взаємовідносинах із держреєстратором слід орієнтуватися на особливості, установлені місцевими органами влади. По-друге, базуючись на попередньому висновку, Комітет виділяє два варіанти реєстрації ОСББ (див. «Особливості держреєстрації ОСББ»).
| Особливості держреєстрації ОСББ Витяг із листа Держкомпідприємництва від 16.10.2007 р. № 7842 «<...> якщо в органі державної реєстрації ведеться реєстр співвласників багатоквартирного будинку, об’єднання підлягають державній реєстрації у такому реєстрі, з наступним включенням відомостей про об’єднання до ЄДР. Для включення відомостей про об’єднання до ЄДР державному реєстратору подаються заповнена реєстраційна картка за формою № 6-включення та копія свідоцтва з одночасним пред’явленням свідоцтва про їх державну реєстрацію. Форма такого свідоцтва передбачена додатком 3 до Порядку [реєстрації ОСББ. — Прим. ред].Якщо функції з проведення державної реєстрації об’єднань у органі державної реєстрації покладені на державних реєстраторів, то реєстрація об’єднань проводиться за процедурою, що передбачена Законом про реєстрацію для новостворених юридичних осіб. Для цього державному реєстратору подається перелік документів, що передбачений статтею 24 Закону про реєстрацію, з урахуванням особливостей, передбачених для реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків». |
По-третє, у наведеній цитаті Комітет згадує вже іншу форму реєстраційної картки, яку заявник має надати держреєстратору, —
форму № 6-включення*. За своїм змістом вона більше підходить для ситуації, що склалася навколо спеціальної та загальної процедур держреєстрації ОСББ.* Затверджено наказом Держкомпідприємництва від 20.04.2007 р. № 54.
Радимо також ознайомитися з
листом Держкомпідприємництва від 03.06.2008 р. № 4691. У ньому Комітет роз’яснив ситуацію, що склалася навколо реєстраційної процедури осіб, для яких законом установлено спеціальні правила держреєстрації.
«Неприбуткова» реєстрація
Після набуття статусу юридичної особи ОСББ має стати на облік в органі податкової інспекції. Вважаємо, порядок стандартної податкової реєстрації на сьогодні відомий усім та будь-яких проблем не викликає, особливо після впровадження «єдиного вікна». А от реєстрація як неприбуткової організації, особливо такими юридичними особами, як житлово-будівельний кооператив та ОСББ, досі пов’язана з чималою кількістю запитань і проблем, тому на ній зупинимося докладніше.
Узагалі така реєстрація пов’язана із застосуванням особливих правил оподаткування, викладених у
п. 7.11 Закону про податок на прибуток. Повноваження щодо затвердження відповідного порядку реєстрації п.п. 7.11.10 Закону про податок на прибуток делеговано ДПАУ, яка затвердила Положення № 232.Таким чином, набуття статусу неприбуткової організації — це право платника податків. Причому таке право надане не всім, а лише тим юридичним особам, яких згадано в переліку неприбуткових організацій, наведеному в
п.п. 7.11.1 Закону про податок на прибуток (див. також пп. 1.2, 2.1 Положення № 232).Для реєстрації як неприбуткової організації необхідно подати до органу ДПС за місцезнаходженням заяву за
формою № 1-РН (додаток 1 до Положення № 232), а також копії статуту і засновницьких документів (п. 2.1 Положення № 232). За результатами розгляду поданих документів орган ДПС приймає рішення про присвоєння коду неприбуткової організації (у нашому випадку — код 0015) або відмову в отриманні такого статусу. В обох випадках рішення оформляється у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 2 до Положення № 232.На жаль,
Положення № 232 не встановлює строків розгляду такої заяви і документів, що додаються до неї. Тому нічого не залишається, як, використовуючи аналогію закону, орієнтуватися на ст. 20 Закону України «Про звернення громадян» від 02.10.96 р. № 393/96-ВР, що відводить 1 місяць з моменту надходження заяви. До речі, є всі підстави вважати, що таку заяву може бути розглянуто протягом 15 днів з моменту надходження, адже вона не потребує додаткового вивчення (п. 15 розділу IV Інструкції про порядок розгляду звернень та особистого прийому громадян в органах державної податкової служби, затвердженої наказом ДПАУ від 18.06.2008 р. № 395).Розгляд неприбуткової реєстрації буде неповним, якщо не згадати вимоги ДПАУ, які висуваються до неприбуткових організацій в
абзаці «є» п.п. 7.11.1 Закону про податок на прибуток (ЖБК та ОСББ). На сьогодні усталеними є три основні критерії, при дотриманні яких податківці готові внести таких осіб до Реєстру неприбуткових організацій (див. табл. 1).
Таблиця 1.
Вимоги до ОСББ, що дають право набути «неприбуткового» статусу| Вимоги | Чим аргументовано | Де згадувалося |
| Статутні документи неприбуткової організації повинні містити в собі вичерпний перелік видів діяльності | Цю вимогу представники ДПАУ вивели з останнього речення абзацу третього п.п. 7.11.13 Закону про податок на прибуток
| Листи ДПАУ від 03.04.2006 р. № 3719/6/15-0516, від 21.12.2007 р. № 26085/7/15-0517; консультації у «Віснику податкової служби України», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
| Доходи неприбуткової організації не підлягають розподілу між засновниками, учасниками та членами неприбуткових організацій | Цю вимогу прямо встановлено в п.п. 7.11.8 Закону про податок на прибуток
| Листи ДПАУ від 03.04.2006 р. № 3719/6/15-0516, від 06.04.2007 р. № 1688/ш/15-0516, консультації у «Віснику податкової служби України», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
| У статуті неприбуткової організації має бути умова про передачу майна при її ліквідації іншій неприбутковій організації відповідного виду або зарахування до бюджету | Ці положення випливають з п.п. 7.11.11 Закону про податок на прибуток
| Листи ДПАУ від 03.04.2006 р. № 3719/6/15-0516, від 06.04.2007 р. № 1688/ш/15-0516, від 25.12.2007 р. № 26353/7/15-0517, від 25.02.2008 р. № 3613/7/15-0217(п. 16); «Вісник податкової служби України», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
З першими двома вимогами проблем бути не повинно. Першу виконує практично будь-яка юридична особа. ОСББ тільки доведеться відмовитися від традиційної для статутів юридичних осіб фрази «інші види діяльності, не заборонені законом». Що стосується другої умови, то
ч. 3 ст. 21 Закону про ОСББ застерігає заборону на розподіл не лише доходів, а і будь-яких коштів об’єднання (абзац сьомий ст. 4 Закону про ОСББ). Щоправда, тут є один виняток — ліквідація об’єднання. Власне кажучи, цей виняток більше суперечить третій вимозі податківців. Адже ч. 2 ст. 28 Закону про ОСББ встановлює, що у процесі ліквідації ОСББ кошти, які залишилися після задоволення вимог кредиторів, підлягають пропорційному розподілу між учасниками ОСББ.Вважаємо, що в цьому питанні формальне прочитання
Закону про податок на прибуток недоречне. Адже ОСББ було внесено до переліку неприбуткових організацій прикінцевими положеннями Закону про ОСББ. Як наслідок законодавець допускав існування неприбуткових ОСББ з розподілом активів при ліквідації об’єднання. Інакше сутність змін — нульова.
ПДВшна реєстрація
Навіть зареєструвавши ОСББ у Реєстрі неприбуткових організації, бухгалтерам таких об’єднань не слід забувати про реєстрацію як платників ПДВ. Адже «неприбутковий» статус, на відміну від статусу платника єдиного податку, на неї не впливає. На це також звертали увагу і податківці в
журналі «Вісник податкової служби України», 2007, № 27; 2008, № 35.І оскільки добровольці в цьому питанні навряд чи знайдуться, то поговоримо про вимоги до обов’язкової ПДВшної реєстрації. Перелік підстав для обов’язкової реєстрації наведено в
п. 2.3 Закону про ПДВ. Із зазначених там чотирьох пунктів ОСББ стосується лише один — п.п. 2.3.1 Закону про ПДВ, згідно з яким обов’язок отримати свідоцтво платника ПДВ виникає в разі перевищення обсягу оподатковуваних операцій з поставки товарів у 300 тис. грн.У зв’язку з цим актуальним буде зупинитися на операціях ОСББ, що беруть участь в обчисленні оподатковуваного обороту (див. табл. 2 на с. 40).
Таблиця 2.
Операції, що беруть участь у розрахунку 300-тисячної межі| Характер операції | Особливості розрахунку оподатковуваного обороту |
| Згідно зі ст. 11 Закону про ОСББ об’єднання може прийняти житловий будинок до себе на баланс. Закон про ЖКП відносить такі послуги до послуг з управління майном (ст. 13). При цьому будь-які ЖКП надаються на підставі договору, а укладення договору з управителем (щодо таких послуг ОСББ буде управителем) житлового будинку є обов’язковим (ст. 22 Закону про ОСББ)
| Податківці наполягатимуть на включенні всієї вартості обох видів послуг до розрахунку оподатковуваного обороту. Водночас є підстави віддавати перевагу протилежній думці. Оскільки це послуги з управління, то вони можуть бути виведені з-під об’єкта оподаткування згідно з п.п. 3.2.1 Закону про ПДВ, і тоді в розрахунку оподатковуваних операцій не враховуються. Щоправда, податківці застосування цього підпункту пов’язують лише з управлінням як фінпослугою (див., наприклад, лист ДПАУ від 13.12.2005 р. № 14798/5/16-1516-26)
|
| Згідно зі ст. 12 Закону про ОСББ, якщо об’єднання є балансоутримувачем, то воно може прийняти рішення про управління житловим будинком через свої статутні органи
| |
| Виконання функцій винятково з перерахування коштів постачальниками ЖКП (договори з постачальниками мешканці укладають безпосередньо). У такому разі ОСББ виступає в ролі повіреного (комісіонера) | У розрахунку обороту бере участь не лише винагорода ОСББ, а і повна вартість здійснюваних розрахунків за послуги, що пов’язане з особливими правилами визначення об’єкта оподаткування посередницьких послуг (п. 4.7 Закону про ПДВ) |
| Виконання функцій колективного замовника (договори на поставку ЖКП мешканці укладають з ОСББ, для яких об’єднання буде постачальником, — ст. 22 Закону про ОСББ). Можливо лише в разі, коли ОСББ виступає і балансоутримувачем, і управителем в одній особі
| Для Закону про ПДВ — це звичайна операція з поставки послуг, тому в розрахунку бере участь повна вартість ЖКП
|
| ОСББ може здійснювати орендні операції | У розрахунку бере участь повна вартість орендних операцій навіть у тому випадку, якщо в оренду передаватиметься не майно ОСББ (абзац третій ст. 26 Закону про ОСББ) або майно, отримане в межах договору на управління житловим будинком |
Що стосується особливостей ПДВ-реєстрації, то про них ми докладно розповідали в матеріалі
«ПДВ-реєстрація та перехідні моменти» // «БТ», 2007, № 14, с. 31.
З балансу на баланс...
Одним із нагальних питань у бухгалтерів новостворених ОСББ є питання про такий феномен, як балансоутримання та пов’язану з ним процедуру передачі будинку з балансу на баланс.
Згідно зі
ст. 11 Закону про ОСББ після набуття статусу юридичної особи об’єднання може прийняти житловий будинок до себе на баланс або передати його на баланс третій особі (у тому числі й попередньому балансоутримувачу) за відповідним договором. Тією ж статтею установлено, що відсутність у новобуді ОСББ та рішення про призначення балансодержателя протягом двох місяців з моменту прийняття будинку в експлуатацію є підставою для примусового його призначення місцевою радою. Інакше кажучи, балансодержатель — обов’язковий атрибут житлової нерухомості. І якщо мешканці самостійно його не визначили, то ним часто стає місцевий ЖЕК.Закон про ОСББ
установлює, що передача будинку з балансу на баланс здійснюється в порядку, установленому Кабміном. На сьогодні — це Порядок передачі житлокомплексу. Зверніть увагу: цей Порядок застосовний не тільки тоді, коли балансодержателем виступає ОСББ, та і взагалі не лише тоді, коли ОСББ існує, а у принципі при будь-якій передачі житлокомплексу на баланс балансоутримувачу. Наочно про це свідчить сфера застосування Порядку, зазначена в його п. 1.Тепер власне про процедуру. Для приймання-передачі житлового комплексу обов’язково створюється комісія (
п. 3 Порядку передачі житлокомплексу). Там же визначено склад цієї комісії:1. Якщо прийнято рішення про передачу житлового комплексу на баланс ОСББ, то до неї входять представники попереднього балансодержателя та ОСББ.
2. Якщо прийнято рішення про передачу житлового комплексу на баланс спеціалізованої організації, то комісія складається з представників трьох організацій: попереднього балансодержателя, майбутнього та самого ОСББ.
На нашу думку, якщо балансодержателя було призначено «примусово», то до складу комісії можуть входити представники місцевої ради (або її виконавчого органу), якою було призначено балансодержателя. Якщо йдеться про новобуд, то в ролі попереднього балансодержателя виступатиме забудовник.
Завдання комісії — визначити технічний стан житлового комплексу або його частин. Результатом роботи комісії є складання акта приймання-передачі житлового комплексу. Форму цього акта, а відповідно і вимоги до його змісту, затверджено в додатку до
Порядку передачі житлокомплексу.Датою передачі житлового комплексу є дата підписання зазначеного акта. Причому з форми акта випливає: крім членів комісії, акт повинні підписати керівники попереднього та майбутнього балансодержателей, а також представник (представники) правління ОСББ. В останньому випадку замість представників ОСББ можуть бути уповноважені місцевою радою особи (у разі примусового призначення балансодержателя).
Акт складається як мінімум у 2 — 3 примірниках залежно від кількості сторін, які беруть участь у передачі об’єкта: кожній стороні — по примірнику (див.
п. 6 Порядку передачі житлокомплексу).Зверніть увагу:
п. 4 названого акта приписує зазначити вартість об’єкта, що передається. Для новобудів Мінбуд у листі від 15.09.2006 р. № 5/3-2226 запропонував виходити з кошторисної вартості будівництва, зазначеної в акті приймання в експлуатацію. Що стосується «вторинки», то тут, мабуть, доведеться виходити з облікової вартості, відображеної в балансі експлуатуючих організацій*.* Здебільшого житлові будинки на сьогодні значаться саме в балансах комунальних ЖЕКів.
Що стосується відображення отриманого на утримання житлокомплексу в бухгалтерському обліку, то місце йому — на позабалансових рахунках, оскільки така передача не супроводжується переходом права власності (див.
ч. 7 ст. 11 Закону про ОСББ). Із цим, здається, погодився і Мінжитлокомунгосп, який у листі від 05.10.2007 р. № 12/2-790 рекомендував ЖЕКам та управлінню ЖКГ, яких було призначено балансодержателями, відображати прийняті житлокомплекси на позабалансових рахунках.У цілому основні організаційні питання створення ОСББ ми висвітлили. У найближчих номерах нашого видання ми повернемося до питань оподаткування операцій, що здійснюються ОСББ.
