ЮРИДИЧНА ОСОБА ПРОДАЄ НЕРУХОМІСТЬ:
чи обов’язково здійснювати оцінку?
Приводом для написання цієї статті стало запитання читача про необхідність проведення незалежної оцінки перед продажем об’єкта нерухомості. Оскільки з такими операціями доводиться стикатися багатьом підприємствам, у пропонованій статті розглянемо особливості її проведення.
Влада КАРПОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень»,
канд. екон. наук, сертифікований бухгалтер-практик (CAP)
Оцінка на «оформлювальному» етапі
Почнемо з того, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦКУ).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ч. 1 ст. 657 ЦКУ).
Таким чином, договір купівлі-продажу нерухомості необхідно посвідчити в нотаріуса. Крім того, право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦКУ, ст. 3 Закону про держреєстрацію). Держреєстрацію прав при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу здійснює нотаріус (п. 5 ст. 3 Закону про держреєстрацію) (усі нюанси державної реєстрації прав на нерухомість ви можете знайти у статті «Держреєстрація прав на нерухомість: порядок та підстави» // «БТ», 2013, № 6, с. 25).
За нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу згідно з абз. «д» п. 3 ст. 3 Декрету № 7-93 справляється державне мито в розмірі 1 % суми договору, але не менше 1 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн.).
Важливий момент: для юридичних осіб сума договору для обчислення державного мита за посвідчення договорів відчуження об’єктів нерухомості визначається не нижче балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості цих об’єктів та зносу на момент відчуження (п.п. 5 п. 1 розд. V Інструкції № 811). Цю вартість можна зазначити в бухгалтерській довідці, виданій підприємством-продавцем.
Звідси висновок: для визначення держмита за посвідчення зазначених договорів не обов’язково здійснювати незалежну оцінку — основою розрахунку тут є балансова вартість об’єкта. У цьому полягає відмінність процедури розрахунку держмита у юридичних та фізичних осіб.
При відчуженні об’єктів нерухомості фізичними особами держмито розраховується виходячи із суми договору, але не нижче за оціночну вартість такого майна (п.п. 5 п. 1 розд. V Інструкції № 811).
Не потрібне проведення незалежної оцінки у юридичних осіб і при розрахунку держмита, а також плати за інші послуги, що надаються нотаріусом при посвідченні договору купівлі-продажу. Така плата встановлюється у фіксованому розмірі. Зокрема, держмито за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно становить 119 грн. (п.п. «х» п. 6 ст. 3 Декрету № 7-93).
Викладене підтверджується і в Порядку № 296/5, в якому також передбачене витребування нотаріусом звіту про незалежну оцінку згідно з Порядком № 231 тільки для випадків відчуження об’єктів нерухомості фізичними особами (п.п. 1.20 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку № 296/5).
Незалежна оцінка для цілей оподаткування
Із 01.11.13 р. повною мірою «запрацювала» нова процедура оцінки об’єктів нерухомості, установлена в Порядку № 231. Так, згідно з п.п. 3 п. 2 постанови № 231 під час визначення розміру податку та/або нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що здійснюються відповідно до законодавства виходячи з оціночної вартості майна, майнових прав або вартості, визначеної суб’єктом оціночної діяльності, з 01.11.13 р. використовуються звіти про оцінку, яку проведено відповідно до Порядку № 231.
Виняток становлять звіти про оцінку, проведену до 31.10.13 р., що можуть використовуватися протягом строку дії, зазначеного в таких звітах, але не більше 3-х місяців.
Нечіткість формулювань постанови № 231 викликала «сум’яття» в лавах платників податків.
Незалежна оцінка для цілей оподаткування проводилася й раніше, тільки за іншою процедурою. Проте, на відміну від нового порядку, в чинній раніше постанові № 1103 чітко застерігалося, що вона поширюється на випадки, зазначені в п. 172.11 ПКУ (продаж (обмін) об’єктів нерухомості фізичними особами).
Сфера ж застосування нового Порядку № 231 є розпливчатою. Так, згідно з п. 1 Порядку № 231 цей документ визначає механізм проведення оцінки нерухомого та рухомого майна для цілей оподаткування з метою:
1) обчислення доходу платника податку — фізичної особи від продажу (обміну) та іншого доходу такого платника податків у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого та рухомого майна (крім випадків його успадкування і дарування);
2) обчислення суми державного мита, податків та інших обов’язкових платежів, які здійснюються відповідно до законодавства.
Із першою підставою запитань не виникає — зрозуміло, що Порядок № 231 використовується при обчисленні податку на доходи фізичних осіб згідно зі ст. 172 ПКУ (продаж (обмін) об’єктів нерухомого майна) і ст. 173 ПКУ (продаж (обмін) об’єктів рухомого майна).
А от під другу підставу теоретично можуть підпасти й операції, що здійснюються юридичними особами.
Важлива деталь: для застосування Порядку № 231 потрібно, щоб у ПКУ або в інших законодавчих актах було встановлено обов’язок розрахунку державного мита, податків та інших обов’язкових платежів саме виходячи з оціночної вартості об’єкта.
На сьогодні такий обов’язок, окрім згаданих ситуацій з фізичними особами, передбачено в ПКУ для випадків примусового продажу майна, що перебуває в податковій заставі (п. 89.2, ст. 95 ПКУ), при адміністративному арешті майна платника податків (пп. 94.15, 94.16 ПКУ) та при продажу землі, отриманої у власність у процесі приватизації (п. 147.2 ПКУ). І все!
Крім того, на підставі оціночної вартості розраховується держмито при відчуженні об’єктів нерухомості фізичними особами (ми говорили про це вище).
Інших випадків проведення обов’язкової оцінки майна відповідно до Порядку № 231 немає.
Таким чином: при відчуженні об’єкта нерухомості юридичною особою вона не зобов’язана здійснювати незалежну оцінку відповідно до Порядку № 231.
Звичайні ціни — оцінка потрібна?
З 01.09.13 р. процедура обчислення звичайних цін істотно змінилася. Причому у процесі коректив не було проведено «зістикування» деяких норм ПКУ (докладніше про це можна прочитати в консультації «Звичайні» звичайні ціни: чи будуть вони «жити» після 1 вересня?» // «БТ», 2013, № 36, с. 31).
У частині ПДВ звичайні ціни при продажу майна сьогодні не діють, і база оподаткування визначається виходячи з договірної вартості (п. 188.1 ПКУ).
А от щодо податку на прибуток відповідно до п. 146.14 ПКУ дохід від продажу або іншого відчуження об’єкта основних засобів визначається згідно з договором про продаж чи інше відчуження об’єкта основних засобів, але не нижче за звичайну ціну такого об’єкта (активу).
Проте не зрозуміло, за якою саме процедурою слід розраховувати таку звичайну ціну. Адже методи визначення звичайної ціни, зазначені у ст. 39 ПКУ, поширюються тільки на контрольовані операції, перелік яких наведено в п. 39.2 ПКУ. На це прямо вказується в п.п. 39.1.2 ПКУ.
Ми вважаємо, що при визначенні звичайної ціни на об’єкти нерухомості сьогодні можна орієнтуватися на залишкову (балансову) вартість об’єкта, який продається. Зокрема, якщо договірна вартість перевищує балансову вартість, можна вважати, що вона відповідає звичайній ціні.
Це підтверджується і п.п. 14.1.71 ПКУ, відповідно до якого звичайна ціна — ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено протилежне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.
У ситуації, коли договірна вартість нижча за балансову, обережний платник може провести незалежну оцінку такого майна, але не зобов’язаний цього робити. Тоді при обчисленні податку на прибуток можна керуватися такою вартістю, яку слід прийняти за звичайну ціну.
Серед обов’язкових випадків проведення незалежної оцінки можна назвати випадки відчуження нерухомості державними та комунальними підприємствами (ст. 7 Закону про оцінку). Стосовно решти осіб така оцінка здійснюється добровільно.
Оцінка нерухомості та єдиний податок
Проведення незалежної оцінки нерухомості перед продажем може бути вигідним у разі відчуження такого об’єкта платниками єдиного податку.
Так, згідно з п. 292.2 ПКУ при продажу основних засобів юридичними особами — платниками єдиного податку дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю на день продажу.
Тому, коли є підстави вважати, що «оціночна» вартість об’єкта перевищить залишкову, можна запросити оцінювача для проведення переоцінки об’єкта основних засобів і надалі переоцінити об’єкти основних засобів. Проте така оцінка здійснюватиметься за загальною процедурою оцінки, а не відповідно до Порядку № 231. Адже здійснюється вона для цілей бухгалтерського обліку згідно зі ст. 7 Закону про оцінку, а на податковий облік впливає лише побічно.
Тоді сума єдиного податку обчислюватиметься виходячи з різниці між договірною вартістю та новою переоціненою вартістю об’єкта.
Слід ураховувати: при проведенні переоцінки об’єкта нерухомості потрібно буде переоцінити й інші об’єкти групи, до якої він належав (п. 6 П(С)БО 7), тобто об’єкти групи «Будівлі, споруди і передавальні пристрої».
Висновки
• При обчисленні держмита й інших платежів, які справляються при посвідченні договору відчуження об’єкта нерухомості юридичною особою, не використовується оціночна вартість.
• Юридичні особи не зобов’язані перед відчуженням об’єкта нерухомості здійснювати незалежну оцінку згідно з Порядком № 231.
• Звичайну ціну для обчислення податку на прибуток можна визначити виходячи з договірної вартості. При цьому слід орієнтуватися на балансову вартість об’єкта. Для обчислення податкових зобов’язань із ПДВ звичайні ціни не використовуються.
• Юридична особа може за власним бажанням провести незалежну оцінку об’єкта нерухомості й наполягати на тому, що зазначена ціна є звичайною для цілей обчислення податку на прибуток.
• Проведення незалежної оцінки нерухомості перед продажем може бути вигідним у разі відчуження такого об’єкта платниками єдиного податку.
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.10 р. № 2755-VI.
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV.
Закон про оцінку — Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.01 р. № 2658-III.
Закон про держреєстрацію — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції від 11.02.10 р. № 1878-VI.
Декрет № 7-93 — Декрет КМУ «Про державне мито» від 21.01.93 р. № 7-93.
Постанова № 1103 — постанова КМУ «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)» від 26.10.11 р. № 1103.
Постанова № 231 — постанова КМУ «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства» від 04.03.13 р. № 231.
Порядок № 231 — Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, що справляються відповідно до законодавства, затверджений постановою КМУ від 04.03.13 р. № 231.
Порядок № 296/5 — Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мін’юсту від 22.02.12 р. № 296/5.
Інструкція № 811 — Інструкція про порядок обчислення і справляння державного мита, затверджена наказом МФУ від 07.07.12 р. № 811.
Наказ № 1994/5 — наказ Мін’юсту «Про встановлення розміру плати за пошук нотаріусами відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно» від 29.12.12 р. № 1994/5.
