ДЕРЖРЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ
на нерухомість: порядок та підстави
З 1 січня 2013 року запрацював новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно — подія, яка за своїми масштабами змусила багатьох заговорити про революцію у сфері оформлення прав на об’єкти нерухомості. Розглянемо, у якому порядку тепер має відбуватися процедура «майнової» держреєстрації, в яких ситуаціях вона є обов’язковою та якими документами слід підтверджувати свої права на об’єкт нерухомого майна.
Олена УВАРОВА, консультант газети «Бухгалтерський тиждень», канд. юрид. наук
Держреєстрація правочинів — у минулому
Перш за все слід нагадати про необхідність розмежування таких понять, як державна реєстрація договору і державна реєстрація прав. Так, ЦКУ тривалий час передбачав необхідність держреєстрації низки правочинів, об’єктом яких були об’єкти нерухомості. Нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, зокрема, підлягали:
— договір купівлі-продажу (або міни) земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири), іншого нерухомого майна (ст. 657, 716 ЦКУ);
— договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ст. 732 ЦКУ);
— договір довічного утримання (догляду) (ст. 745 ЦКУ);
— договір оренди нерухомості на строк три та більше років (ст. 793 і 794 ЦКУ);
— договір оренди житла з викупом (ст. 811 ЦКУ);
— договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦКУ);
— договір оренди або суборенди земельної ділянки (ст. 14, 18, 20 Закону про оренду землі).
Державна реєстрація здійснювалася шляхом унесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку № 671.
З 01.01.13 р. у законодавстві відбулися зміни, у результаті яких перелічені вище правочини вже не підлягають державній реєстрації.
У зв’язку з цим виникає запитання про те, як бути з «перехідними» договорами, тобто договорами, які було укладено до 01.01.13 р., а зміни до них, скажімо, сторони вносять лише тепер. Як відомо, за загальним правилом угода про зміну або розірвання договору має здійснюватися в тій самій формі, що й основний договір. Аналогічне правило поширюється і на ситуацію, якщо укладається угода про відступлення права вимоги або про переведення боргу. Однак у цьому випадку ми повинні керуватися законодавством, чинним на момент укладення угоди про зміну договору чи про його розірвання або про заміну однієї зі сторін у зобов’язанні. Отже, державну реєстрацію зазначені операції проходити вже не повинні.
Однак, крім державної реєстрації правочинів, законодавство передбачає таку процедуру, як держреєстрація прав. І якраз цю сферу відносин і зачепили істотні зміни. Отже, що ж сталося?
Держреєстрація прав за спрощеною процедурою
Мін’юст називає зміни, що почали діяти з 01.01.13 р., спрощенням державної реєстрації прав на нерухоме майно (земельні ділянки, житлові будинки, квартири, будівлі та споруди тощо), оскільки тепер ця процедура проводиться за так званим принципом єдиного вікна. Усі реєстри — Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр іпотек і Державний реєстр обтяжень рухомого майна — припинили діяти. Їм на заміну прийшов єдиний Державний реєстр прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав на нерухомість).
Державну реєстрацію тепер повинні провадити державні реєстратори прав на нерухоме майно і нотаріуси.
У спрощеному вигляді процедуру держреєстрації прав на об’єкти нерухомості, яку на сьогодні регламентовано насамперед такими нормативними актами, як Закон № 1952, Порядок № 703 і Порядок № 1141, можна зобразити у вигляді трьох етапів:
— подання документів для державної реєстрації прав заявників та отримання картки прийняття заяви про держреєстрацію прав та їх обтяжень;
— проведення держреєстрації прав;
— отримання документів про держреєстрацію прав заявником.
Таблиця 1. Держреєстрація прав на нерухомість: процедурні нюанси
| 1. Орган, що здійснює реєстрацію прав | |
| Держреєстратор прав на нерухомість | Нотаріус (державний або приватний) |
| 2. Звернення щодо здійснення держреєстрації | |
| Здійснюють «первинну» реєстрацію прав на нерухоме майно (новозбудованих будинків, квартир у новобудовах або новосформованих земельних ділянок), а також усіх прав на нерухоме майно, що виникли до 01.01.13 р. | Здійснюють «вторинну» держреєстрацію прав на нерухомість, тобто перехід права власності на нерухоме майно (зокрема, при посвідченні договорів купівлі-продажу, міни, дарування нерухомого майна та земельних ділянок, придбання права власності на успадковану нерухомість тощо), а також прав, пов’язаних з таким майном (оренда, застава тощо). |
| 3. Строки здійснення держреєстрації | |
| Не більше 14 робочих днів з моменту подання відповідної заяви. | Одночасно з нотаріальним посвідченням правочину або вчиненням іншої нотаріальної дії (наприклад, при видачі свідоцтва про право на спадщину). Отже, відомості до Держреєстру прав на нерухомість нотаріус має вносити практично «день у день» |
| 4. Документ, що видається за результатами держреєстрації | |
| Свідоцтво про право власності на нерухоме майно | Виписка з Держреєстру прав на нерухомість |
| 5. Плата за держреєстрацію | |
| Плату встановлено у вигляді державного мита, розмір якого є однаковим на всій території України: | |
| 6. Документи, які необхідно подати для держреєстрації права | |
| Див. табл. 2 (у ній наведено основні операції, у результаті яких виникає необхідність у держреєстрації прав на об’єкти нерухомості (наведений у табл. 2 перелік не є вичерпним). | |
Таблиця 2. Документи, необхідні при держреєстрації прав
на об’єкти нерухомості за основними операціями,
у результаті яких виникає така потреба
| Документи, що подаються для проведення держреєстрації | Основні права та обтяження, що підлягають державній реєстрації | ||||||||||
| право власності | об’єкт | інше | |||||||||
| що переходить за правочином | на об’єкт, що перебуває у заставі | на землю | незавершеного будівництва | самочинного будівництва | новозбудований | що є внеском до статутного капіталу | що передається внаслідок виходу | переведення об’єкта із жилого до нежилого фонду і навпаки | право оренди нерухомого майна строком на 3 роки і більше | іпотека | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| Заява встановленої форми (визначена наказом Мін’юсту від 17.04.12 р. № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, що посвідчує особу заявника (пред’являється), копія надається | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно* | + | + | + | – | – | – | + | + | + | – | – |
| Витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності або інших речових прав на нерухоме майно, відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки) | – | – | + | + | + | + | – | – | – | – | – |
| Рішення суду | – | – | – | –/+ | + | – | – | – | – | – | – |
| Документ, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці (у разі проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв’язку з набуттям права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна) | – | – | – | – | – | + | – | – | – | – | – |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення іпотеки на нерухоме майно | – | – | – | – | – | – | – | – | – | – | + |
| Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси | – | – | – | – | – | + | – | – | – | – | – |
| Рішення відповідного органу юридичної особи (або рішення фізичної особи), що передала об’єкт до статутного фонду, про участь в товаристві та про передачу об’єкта із зазначенням його назви, адреси та площі | – | – | – | – | – | – | + | – | – | – | – |
| Рішення відповідного органу, уповноваженого законом на прийняття рішення про переведення об’єкта нерухомого майна з житлового в нежитловий або з нежитлового в житловий | – | – | – | – | – | – | – | – | + | – | – |
| Рішення уповноваженого на це установчими документами органу юридичної особи про передачу об’єкта нерухомого майна у власність фізичній або юридичній особі, що вийшла із складу засновників (учасників) юридичної особи | – | – | – | – | – | – | – | + | – | – | – |
| Акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна або інший документ, що підтверджує факт передачі майна | – | – | – | – | – | – | + | + | – | – | – |
| Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (декларація про готовність об’єкта до експлуатації, зареєстрована в установленому порядку Інспекцією (щодо об’єктів I — III категорій складності), та виданий на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації сертифікат (щодо об’єктів IV і V категорій складності)) | – | – | – | – | + | + | – | – | – | – | – |
| Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт | – | – | – | + | – | – | – | – | – | – | – |
| Технічний паспорт | – | – | – | + | + | + | + | + | + | – | – |
| Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку | – | – | – | + | + | + | – | – | – | – | – |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди нерухомого майна | – | – | – | – | – | – | – | – | – | + | – |
| Документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем або органом державної податкової служби на відчуження або інше визначення юридичної долі нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі | – | + | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| У разі подання заяви уповноваженою особою така особа, крім документа, що посвідчує її особу, пред’являє оригінал та подає копію документа, що підтверджує її повноваження | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| У разі подання заяви заінтересованою особою особисто така особа, крім документа, що посвідчує її особу, подає копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб — платників податків (крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| * У більшості випадків таким документом буде договір, за яким переходять права на об’єкт нерухомості або встановлюється обтяження на нього (наприклад, іпотека). Крім того, таким документом може виступати свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат; свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, чи їх дублікати; рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно тощо. | |||||||||||
На сайті Державної реєстраційної служби (www.drsu.gov.ua/show/9839) розміщено спеціальний Довідник для користувачів реєстраційними послугами, в якому можна ознайомитися з адресами органів державної реєстрації прав, а також отримати роз’яснення, які права на нерухоме майно, їх обтяження підлягають держреєстрації, у які строки провадиться держреєстрація права, які документи необхідно надати для проведення держреєстрації тощо.
Це загальні правила. Зупинимося докладніше на деяких найпоширеніших у господарській практиці питаннях.
Об’єкти, права на які виникли до 01.01.13 р.
Що стосується прав на нерухоме майно, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 2013 року, то вони визнаються дійсними й після 01.01.13 р. Раніше видані свідоцтва про право власності на квартиру, нежитлове приміщення, будівлю своєї юридичної сили не втратили, а тому здійснювати їх «перереєстрацію» в Держреєстрі прав на нерухомість або виконувати будь-які інші дії немає потреби. В усякому разі, поки не виникне бажання вчинити будь-який правочин з об’єктом нерухомості (продати, подарувати, передати в іпотеку, здати в оренду строком на три роки та більше тощо). У цьому випадку нотаріус перш ніж засвідчити здійснюваний правочин перевіряє інформацію у старих реєстрах та переносить її до Держреєстру прав на нерухомість.
Утім, нічого не заважає провести таку перереєстрацію з власної ініціативи. Для цього достатньо звернутися до органу державної реєстрації майнових прав, пред’явивши правовстановлюючі документи на відповідний об’єкт. Держмито в цьому випадку не справляється. Більше того, багато хто з фахівців радить так і діяти, щоб убезпечити себе. Річ у тім, що дані зі старих реєстрів мали перенести до нового реєстру (Держреєстр прав на нерухомість) ще до початку його роботи. Однак це відбулося лише частково. У результаті — новий реєстр містить далеко не всю інформацію. А це, як відомо, може стати підставою для зловживань із боку шахраїв.
Інша ситуація складається, якщо права перейшли, однак в установленому порядку оформлені не були. Наприклад, договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості було нотаріально посвідчено та зареєстровано (нагадаємо, згідно з чинним до 01.01.13 р. законодавством з моменту держреєстрації договору виникало право власності), однак само право власності в БТІ зареєстровано не було. Державна реєстраційна служба звернула увагу на подібні ситуації, роз’яснивши, що завершити оформлення права власності можна й після 01.01.13 р. (див. http://www.drsu.gov.ua/show/10403). Так, документами, на підставі яких може бути здійснено держреєстрацію відповідних прав у Держреєстрі прав на нерухомість, зокрема, можуть бути:
— нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомості, що пройшов до 01.01.13 р. держреєстрацію;
— видане до 01.01.13 р. свідоцтво про право на спадщину;
— державний акт про право власності на земельну ділянку з відміткою про перехід права власності на земельну ділянку, зробленою нотаріусом, та цивільно-правовий договір або свідоцтво про право на спадщину.
Рухоме та нерухоме: критерії розмежування
У світлі змін, що відбулися, ще актуальнішим стає питання про те, якими критеріями слід керуватися при визначенні того, чи є об’єкт нерухомим майном і, отже, чи поширюється на нього новий порядок держреєстрації прав. Попри всю простоту поставленого питання воно зовсім не банальне, підтвердженням чого доволі часто виступає судова практика. Адже від того, який правовий режим ми надамо тому чи іншому об’єкту — рухомої речі або нерухомої, залежить не тільки порядок реєстрації прав на нього, а й інші, не менш значущі, питання:
— статус нерухомої речі також має значення для встановлення строків, протягом яких може бути виявлено недоліки проданого товару, якщо гарантійні строки не було встановлено: для рухомих речей цей строк у загальному випадку становить два роки, для нерухомих — три;
— під час переходу права власності на нерухому річ переходять права й на земельну ділянку, на якій таку річ розташовано;
— стосовно нерухомості передбачено триваліші строки набувальної давності.
У цілому, як можна судити, до відносин, пов’язаних із нерухомістю, держава висуває суворіші вимоги порівняно з відносинами, що виникають у зв’язку з рухомими речами.
Як критерій, що дозволяє розмежувати рухомі та нерухомі речі, можна назвати дві характеристики, одночасна наявність яких дозволяє віднести об’єкт до нерухомого майна. Це: 1) розміщення об’єкта на земельній ділянці та нерозривний зв’язок з нею, тобто неможливість існування поза зв’язком із землею; 2) неможливість переміщення такого об’єкта без знецінення та зміни його призначення.
Хочемо звернути увагу, що такий підхід не є універсальним, оскільки він дозволяє вирішити проблему визначення речі як нерухомої лише частково. На додачу до цього підходу, умовно званого матеріальним, використовується юридичний підхід. Сутність останнього — поширення режиму нерухомого майна на речі, які за своїми фактичними ознаками нерухомістю не є. Інакше кажучи, у певних випадках, у зв’язку з особливим значенням певного виду майна, законодавець може вдаватися до фікції та відносити деякі речі до нерухомості, щоб висувати до відносин, що виникають із приводу таких речей, ті самі вимоги, які висуваються і щодо нерухомості. ЦКУ серед таких речей, які умовно може бути віднесено до нерухомих, хоча фактично вони такими не є, прямо називає повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Але такі об’єкти може бути віднесено до нерухомості виключно на підставі спеціального застереження, зробленого в нормативному акті. Якщо такого застереження немає, слід застосовувати названий вище критерій.
На практиці необхідність відповіді на запитання про «нерухомий статус» речі найгостріше постає при державній реєстрації права власності на річ. Раніше різне бачення суб’єктом господарювання та БТІ критеріїв для класифікації речей на рухомі та нерухомі доволі часто призводила до відмови в реєстрації права власності на об’єкт нерухомості. Так, немає підстав відносити до нерухомості малі архітектурні форми, асфальтобетонне покриття, багаторічні насадження. Водночас до нерухомого майна, право власності на яке підлягає держреєстрації, слід віднести газопроводи, греблі, колодязі, свердловини (при певних технічних характеристиках).
Оренда об’єктів нерухомості (крім землі)
Певні зміни у плані оформлення оренди нерухомості відбулися в законодавстві ще у 2010 році й викликали тоді суперечливі тлумачення. Так, з набуттям чинності 16.03.10 р. новою редакцією Закону № 1952 було встановлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди. Із буквального прочитання положень зазначеного Закону, що передбачає обов’язкову держреєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, випливало, що такий обов’язок виникає незалежно від того, на який строк укладено договір. Однак у ситуацію втрутився Мін’юст. Він у Методрекомендаціях № 2500 указав на те, що державній реєстрації підлягають лише ті права користування об’єктами нерухомості, що виникають на підставі договору оренди нерухомості, укладеного на строк не менше трьох років. Відповідно, якщо договір укладається менш ніж на три роки, то ні сам договір, ні право оренди реєструвати не потрібно.
З 01.01.13 р. правове регулювання зазначеного питання дещо змінилося.
По-перше, держреєстрації підлягає тільки право користування. Сам договір не реєструється.
По-друге, уже не виникають спори з приводу того, чи впливає строк оренди на необхідність держреєстрації відповідного права. Стаття 794 ЦКУ чітко вказує, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будови чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше трьох років, підлягає держреєстрації. Держреєстрацію здійснює нотаріус, який засвідчує сам договір оренди.
Слід зробити ще одне застереження: Мін’юст усе в тих самих Методрекомендаціях № 2500 висловлювався на користь такого: оскільки ЦКУ відносно житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних з ним договірних відносин (правила оренди житла закріплено ст. 810 — 826 глави 59 ЦКУ), норми стосовно держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають із договорів найму (оренди) житла. Судячи з усього, у цій частині його позиція залишиться колишньою.
Реєстрація прав на землю
У випадку із земельними ділянками, перш ніж оформити право власності на нову земельну ділянку в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, необхідно буде зареєструвати таку ділянку як об’єкт у Державному земельному кадастрі. У свою чергу, реєстратор надсилає заяву до відділу реєстрації прав на нерухомість, який реєструє ділянку, оформляє свідоцтво про право власності та передає його кадастровому реєстратору. Реєстратор видає всі документи заявнику. Як бачимо, держакти на землю кануть у Лету.
БТІ тепер не потрібні?
Не зовсім так. Повністю з нашого життя вони не зникнуть. У БТІ тепер немає повноважень здійснювати держреєстрацію прав на об’єкти нерухомості, однак вони, як і раніше, виконуватимуть функцію технічної інвентаризації. Тому техпаспорт на новий або істотно перепланований об’єкт нерухомості, як і раніше, необхідно отримати в БТІ.
Так, згідно з п. 1.2 розділу 1 Інструкції № 127 технічна інвентаризація провадиться в таких випадках:
— перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів, у тому числі після проведення реконструкції та капітального ремонту;
— перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва;
— перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що з’явився в результаті поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомості, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об’єднання або виділення частки завершений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію.
В інших випадках технічна інвентаризація провадиться за бажанням замовника.
Не зареєстрували право: можливі наслідки
За задумом законодавця, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна уникнути виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли правовласник діє недобросовісно та надає аналогічне право ще одній особі, створюючи в такий спосіб спірну ситуацію. Розглянемо можливі наслідки відсутності держреєстрації стосовно права власності та права користування об’єктами рухомого і нерухомого майна.
Нереєстрація права власності на нерухомість означає, що такі права так і не виникли. Тому якщо ту чи іншу операцію щодо переходу права власності на об’єкт нерухомості було відображено в податковому обліку, хоча права на нерухомість державну реєстрацію не пройшли, то податківці, найімовірніше, наполягатимуть на відсутності права на відображення таких операцій у складі податкових витрат і податкового кредиту.
У зв’язку з цим слід звернути увагу на лист ВАдСУ від 28.12.12 р. № 2614/12/13-12*, в якому розглядалася близька за своїм правовим характером ситуація — невизнання податківцями права платника фіксованого сільськогосподарського податку (ФСП) на продукцію, вирощену на земельних ділянках, стосовно яких договори оренди не укладено або укладено, але не зареєстровано в установленому порядку. У цьому листі ВАдСУ зробив два важливі висновки:
1) оскільки норми ПКУ мають пріоритет перед нормами інших галузей права в регулюванні податкових правовідносин, то недотримання норм земельного законодавства щодо реєстрації права оренди земельних ділянок не може бути перешкодою для кваліфікації сільгоспугідь як таких, що перебувають у користуванні товаровиробника, для цілей справляння ФСП або перебування на спецрежимі з ПДВ. Тому в разі недотримання платниками податків норм земельного законодавства щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок, якщо при цьому додержано вимоги законодавства податкового, у податкових органів відсутні підстави для застосування будь-яких санкцій до платників ФСП та осіб, які застосовують спецрежим з ПДВ;
2) податкові органи наділено повноваженнями контролювати додержання платниками податків норм податкового та окремих норм господарського законодавства у випадках, прямо передбачених законом. Функції контролю за додержанням норм земельного законодавства до повноважень органів державної податкової служби не належать. Відповідно порушення платниками норм іншого законодавства, додержання якого не контролюється органами державної податкової служби, не може бути підставою для застосування відповідальності, передбаченої нормами ПКУ.
* Див. ком. «Спецрежими щодо ФСП і ПДВ та орендовані землі, що не пройшли держреєстрацію: позиція ВАдСУ» // «БТ», 2013, № 4, с. 8.
На нашу думку, можна розраховувати на аналогічний підхід судових органів і в ситуації з нереєстрацією прав на нерухомість. Однак відстоювати такий підхід доведеться в суді.
Нереєстрація оренди нерухомості. Чинне до 01.01.13 р. законодавство будь-яких негативних наслідків нереєстрації права користування не передбачало. На тій підставі, що право користування не зареєстроване, не могло бути визнано недійсним договір оренди, за яким воно виникло. Річ у такому: якщо всі вимоги ЦКУ щодо укладення договору оренди нерухомості, а саме його нотаріального посвідчення та держреєстрації (ще раз підкреслимо: до 01.01.13 р. було передбачено необхідність держреєстрації договорів оренди нерухомості строком на три роки та більше), було виконано, то підстави для визнання договору недійсним не виникали. Не ставила відсутність держреєстрації права користування під сумнів і податкові витрати орендаря, оскільки чинне до 01.01.13 р. законодавство не пов’язувало момент виникнення права користування з моментом його реєстрації.
Починаючи з 01.01.13 р. ситуація змінилася. Тепер від наявності держреєстрації дійсно залежить визнання або невизнання права користування на об’єкт нерухомості і, відповідно, витрат орендаря. На це вказує ч. 4 ст. 334 ЦКУ, згідно з якою права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Хоча й тут не обійшлося без похибок законодавчої техніки: наведений припис поміщено у ст. 334 ЦКУ, що має назву «Момент отримання права власності за договором». А тому напевно виникне спір із приводу того, чи йдеться в ч. 4 цієї статті лише про право власності або про будь-яке право, у тому числі право оренди, на об’єкт нерухомості.
Утім, суб’єкти господарювання мало чим ризикують: звернувшись до нотаріуса за посвідченням договору оренди, вони автоматично отримають і держреєстрацію права користування на умовах оренди. Отже, і шляхи обходу зазначеної необхідності будуть тими самими: договір оренди може бути укладено на строк менше трьох років, що позбавить необхідності і нотаріального посвідчення договору, і держреєстрації права оренди, навіть якщо в подальшому цей строк продовжуватиметься. А от якщо договір було укладено на строк три роки чи більше, але нотаріально не засвідчено (а отже, і право оренди не пройшло держреєстрацію), то претензій з боку податкових органів навряд чи вдасться уникнути. Річ у тім, що відсутність нотаріального посвідчення можна спробувати виправити шляхом визнання договору дійсним у судовому порядку. Але визнати право оренди таким, що пройшло держреєстрацію в судовому порядку, не можна. Найімовірніше, для податкових цілей це стане підставою визнати витрати орендаря лише за той період, коли право оренди все-таки було зареєстроване.
Заява в електронній формі
Чи можна подати заяву про реєстрацію в електронній формі? Ні, такої можливості пересічні фізичні та юридичні особи не мають. Таким повноваженням наділено тільки державних кадастрових реєстраторів та державних виконавців.
Зняття іпотеки
Із набуттям чинності передбаченими Законом № 5037 змінами в законодавстві з’явилася норма, що зобов’язує обтяжувача іпотеки провести держреєстрацію припинення іпотеки. Аналогічна вимога діє і стосовно інших обтяжень, установлених щодо об’єкта нерухомості. Відповідну заяву має бути подано протягом 5 робочих днів від дня закінчення строку іпотеки (іншого обтяження об’єкта нерухомості).
Документи і скорочення статті
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV.
Закон № 5037 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення і спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» від 04.07.12 р. № 5037-VI.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-ХIV.
Інструкція № 127 — Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Держбуду від 24.05.01 р. № 127.
Порядок № 703 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.11 р. № 703.
Порядок № 1141 — Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою КМУ від 26.10.11 р. № 1141.
Методрекомендації № 2500 — Методичні рекомендації щодо державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею чи іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджені наказом Мін’юсту від 13.10.10 р. № 2500/5.
Тимчасовий порядок № 671 — Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою КМУ від 26.05.04 р. № 671.
НМДГ — неоподатковуваний мінімум доходів громадян.
БТІ — Бюро технічної інвентаризації.
