Як отримати у користування земельну ділянку,
на якій знаходиться придбана нерухомість
Фізична особа — підприємець придбала на підставі договору купівлі-продажу в юридичної особи комерційну нерухомість — магазин. Але земельна ділянка, що надана органом місцевого самоврядування для обслуговування такого магазину, залишилася в оренді в юридичної особи. Що слід зробити новому власнику нерухомості, щоб на законних підставах користуватися такою земельною ділянкою?
(м. Харків)
Відповідно до абз. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі), ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
При цьому договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (абз. 3 ст. 7 Закону про оренду землі).
Із цього можна зробити висновок, що у випадку коли суб’єкт господарювання (в нашому випадку фізична особа підприємець (ФОП)), придбав нерухомість (магазин), яка розташована на орендованій земельній ділянці (йдеться як про земельну ділянку, на якій безпосередньо знаходиться нерухомість, так і про земельну ділянку виділену для обслуговування такої нерухомості), то право оренди до нього переходить автоматично.
Але це лише перше враження яке, на жаль, є хибним. Оскільки відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗКУ передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Тому враховуючи цю норму можна стверджувати, що без укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування отримати земельну ділянку в оренду не вдасться, а отже, сподіватися на автоматичну передачу земельної ділянки у користування орендареві не варто.
З цим погоджуються, зокрема, Держкомзем у листі від 30.04.10 р. № 8877/17/6-10, ВГСУ у пп. 2.10 — 2.12 постанови від 17.05.11 р. № 6 та постанові від 16.04.13 р. у справі № 27н/5014/2279/2012, ВСУ у постанові від 19.06.12 р. у справі № 36/368-9/63. У цих документах вказано, що реєстрація права власності на будівлю чи споруду не спричиняє автоматичного переходу права користування земельною ділянкою під нею.
При цьому закон не встановлює обов’язковість укладення чи поновлення з указаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований проданий об’єкт, однак передбачає переважне право нового власника на оренду цієї земельної ділянки.
Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, є підставою для переходу права на землю, але при цьому оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
Тобто для того, щоб отримати у користування земельну ділянку новому власнику нерухомості (ФОП), слід звернутися із заявою до орендодавця (органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади, залежно від того, хто є власником земельної ділянки — місцева громада чи держава)* про отримання в оренду земельної ділянки без зміни її цільового призначення. При цьому попередній власник нерухомості (попередній орендар земельної ділянки) має звернутись до органу місцевого самоврядування із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 31 Закону про оренду землі та пп. «а», «е» ч. 1 ст. 141 ЗКУ.
На підставі отриманої заяви орендодавець має прийняти рішення про надання в оренду такої земельної ділянки, або вказати обґрунтовану причину відмови. У разі отримання позитивного рішення потенційний орендар укладає договір оренди з органом місцевого самоврядування (або орган виконавчої влади).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону про оренду землі). Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Зауважимо, що до 01.01.13 р. відповідно до ст. 18 Закону про оренду землі договір оренди землі набирав чинності лише після його державної реєстрації. Але після того як з 01.01.13 р. запрацював новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно (відповідно до якого встановлено обов’язкову реєстрацію права на тимчасове використання нерухомості, в тому числі й на умовах оренди), а ст. 18 була виключена із Закону про оренду землі проводити реєстрацію таких договорів не потрібно.
Тому на сьогодні при укладенні такого договору суб’єкт господарювання (ФОП) має лише зареєструвати речові права на користування такою землею. Детальніше про це див. у статті «Держреєстрація прав на нерухомість: порядок та підстави» // «БТ», 2013, № 6, с. 25.
Крім того, слід пам’ятати, що орендуючи земельні ділянки державної та комунальної власності суб’єкти господарювання (в тому числі і ФОП) виступають платниками орендної плати за землі державної та комунальної власності. Отже, до моменту розірвання договору оренди земельної ділянки попереднім орендарем він має сплачувати орендну плату. Після укладення договору оренди новим орендарем (ФОП) сплачувати орендну плату за зазначену земельну ділянку та подавати відповідному органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки звітність з плати за землю за правилами, встановленими в розд. XIII Податкового кодексу України, буде новий орендар. Детальніше про порядок стягнення плати за землю див. статтю «Плата за землю: особливості складання звітності на 2013 рік» // «БТ», 2013, № 6, с. 21.
Сергій ДЕЦЮРА
* Див. ком. «Земельні відносини: змінено правила розмежування земель державної та комунальної власності» // «БТ», 2012, № 45, с. 4.
