(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
Перейти до номеру
  • № 46
  • № 45
  • № 43-44
  • № 42
  • № 41
  • № 40
  • № 39
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
22/25
Бухгалтерський тиждень
Бухгалтерський тиждень
Листопад , 2017/№ 47

Відшкодування комунальних платежів орендодавцю-загальносистемнику: у пошуках доходу

Тільки стихли пристрасті з обкладенням ПДВ компенсації комунальних платежів при оренді, як отримали нове ПДФО/ВЗ-«відкриття» від податківців. Цього разу «жертвами» стали орендарі, що компенсують комунальні платежі орендодавцям — ФОП на загальній системі. Благо уникнути цих проблем достатньо легко. Потрібно лише правильно скласти договір оренди. Про це — далі.

«Уже дійшли»

Власне, підсумок, до якого дійшли, зокрема, й податківці в результаті ПДВ-перипетій: відшкодування комунальних послуг пов’язане з орендою й експлуатацією нерухомості, тобто є складовою орендної послуги. Від цього «танцюємо» і в питанні обкладення ПДВ компенсації, і в питанні «кодування» в податковій накладній.

Приблизно в цьому фарватері вже тривалий час перебуває позиція податківців у частині оподаткування такої компенсації в орендодавця — ФОП на єдиному податку (категорія 107.04 ЗІР ДФСУ):

1) якщо сплата/компенсація комунальних платежів передбачена договором оренди, то відшкодована орендарем сума комунальних послуг платникові єдиного податку повністю включається в дохід від здійснення ним діяльності з надання нерухомості в оренду;

2) якщо договір оренди не передбачає сплати/компенсації орендарем комунальних платежів, але такі платежі орендар усе ж відшкодовує орендодавцеві-ФОП (не у складі орендної плати, а окремо від неї), то суму цих платежів останній зобов’язаний включити в дохід, оподаткувавши за обраною ним ставкою. А платник єдиного податку групи 2 — за ставкою 15 % як дохід, отриманий від виду діяльності, який не вказаний у реєстрі платників єдиного податку.

Тобто логіка, у принципі, така ж. Відшкодування орендарем суми комунальних послуг орендодавцеві — це та ж сама орендна плата.

Головне — прописати в договорі оренди відповідний обов’язок орендаря.

«Новий поворот?»

Власне, стосовно підприємців на загальній системі теж можна знайти «нормальні» роз’яснення (категорія 104.05 ЗІР ДФСУ):

«Якщо орендодавець згідно з договором оренди отримує від орендаря відшкодування витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електричної енергії, водопостачання, водовідведення) на отримання приміщення, то при обчисленні об’єкта оподаткування орендодавець враховує суми такої отриманої компенсації у складі доходу на підставі п. 177.2 ПКУ, а суму коштів, сплачених постачальнику комунальних послуг, — у складі інших витрат, пов’язаних з господарською діяльністю згідно з п.п. 177.4.4 ПКУ. При цьому такі витрати мають бути підтверджені відповідними первинними документами».

Тобто все відбувається в межах підприємницьких доходів/витрат. Єдине, пам’ятаємо, що якщо об’єкт оренди — об’єкт житлової нерухомості (тобто основний засіб подвійного призначення), то на витрати маємо заборону.

Адже заборонено обліковувати у видатках витрати на придбання й утримання основних засобів подвійного призначення (п.п. 177.4.5 ПКУ).

Але ось що нас схвилювало. В ІПК від 20.09.17 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК фіскали взагалі вирішили, що отриману компенсацію комунальних платежів потрібно обкладати ПДФО і військовим збором як дохід громадянина, оскільки компенсація взагалі не є підприємницьким доходом орендодавця. Відповідно обов’язок утримати ПДФО і ВЗ вони поклали на орендаря як на податкового агента.

А якщо орендар — звичайна фізособа? Він же не може бути податковим агентом у принципі. Але навіть якщо припустити, що орендар — суб’єкт господарювання (тобто може бути податковим агентом), то й у цьому випадку він не має права утримувати ПДФО і ВЗ з орендодавця-підприємця, якщо той надасть йому копію документа, що підтверджує держреєстрацію (п. 177.8 ПКУ).

Причому для неутримання ПДФО і військового збору абсолютно не важливо, за який вид діяльності орендар виплачує дохід загальносистемнику — ПДФО і ВЗ не утримуються в будь-якому разі за наявності копії виписки або витягу з Держреєстру, наданої орендодавцем. Це вже обов’язок самого підприємця-орендодавця: дивитися, від якої діяльності отриманий дохід, і якщо дохід непідприємницький, то сплачувати з нього ПДФО і ВЗ.

Але що ж підштовхнуло податківців до такої фіскальної позиції? Можливо, орендодавець, який поставив питання, не переоформив договір з комунальними службами на себе як на підприємця, і тому рахунки за «комуналку» приходили йому як громадянинові. Проте це не привід примушувати орендаря утримувати ПДФО і військовий збір при виплаті компенсації «комуналки»!

Дійсно, статус фізособи-підприємця двоякий, що нерідко породжує плутанину. Так, фізособа зі статусом «підприємець» у різних договорах може виступати або як громадянин, або як суб’єкт господарювання. У нашому ж випадку абсолютно зрозуміло, що компенсація «комуналки» пов’язана з договором оренди.

Як ми вже з’ясували, податківці «всюди» дійшли до розуміння того, що комунальна компенсація — це частина плати за оренду.

А в цьому договорі орендодавець виступає як підприємець, а не громадянин. Тому і компенсацію він отримує як підприємець. Адже не може фізособа за одним і тим же договором виступати одночасно і громадянином, і суб’єктом господарювання. Тільки коли діяльність фізособи виходить за межі бізнесу і стосується її особистих інтересів, можна говорити про те, що вона виступає як громадянин.

У цій ситуації немає сумнівів, що компенсація перебуває в межах підприємницької діяльності фізособи. Отже, до неї не повинні застосовуватися цивільні правила оподаткування, тобто орендар жодним чином не зобов’язаний утримувати ПДФО і військовий збір, виплачуючи її.

На жаль, як бачимо, податківці можуть думати інакше.

Тому щоб зайвий раз не надавати їм приводу для причіпок, радимо дотримуватися правил, про які розповімо нижче.

Виключаємо недостатнє розуміння

Варіант 1. Укладати договір оренди так, щоб орендна плата включала компенсацію комунальних платежів. Ідеально, якщо про комунальні платежі в договорі взагалі не йтиметься. Орендар просто:

1) отримує орендну плату (частиною якої є сума компенсації «комуналки») і ставить її в дохід;

2) оплачує рахунки за комунальні послуги і ставить цю суму у витрати на підставі п.п. 177.4.4 ПКУ.

Знову ж таки, із застереженням у частині витратних обмежень щодо об’єктів житлової нерухомості (основних засобів подвійного призначення).

Зрозуміло, що розмір комунальних платежів складно передбачити заздалегідь, тому в договорі можна, наприклад, прописати: «орендна плата складається з двох частин: постійної і змінної. Змінна частина за необхідності може коригуватися за домовленістю сторін». По суті, у змінну частину саме й буде «зашита» компенсація комунальних платежів.

Варіант 2. Щонайменше потурбуватися про те, щоб у договорі оренди був прописаний обов’язок орендаря компенсувати комунальні платежі. Як ми вже говорили, у випадку з єдиноподатниками цього достатньо. Повинно бути достатньо і стосовно загальносистемників, про що свідчить наведена вище консультація з категорії 104.05 ЗІР ДФСУ.

«Хітова» ІПК від податківців, вважаємо, все-таки є епізодичним відступом від «нормальної» логіки.

Орендареві утримувати із цієї суми ПДФО і ВЗ не потрібно.

Що стосується орендодавця, то в нього знову-таки отримана компенсація потрапить у доходи, а сплачені за комунальні послуги кошти — у витрати. Знову ж таки, із застереженням у частині витратних обмежень за об’єктами житлової нерухомості (основними засобами подвійного призначення).

Врахуйте, витрати на оплату «комуналки» можна облікувати тільки за наявності платіжних документів (п.п. 177.4.5 ПКУ)!

Варіант 3. Якщо ж орендодавець не хоче возитися з оплатою «комуналки», можна всі договори з комунальними службами переоформити на орендаря.

Нехай він сам і розраховується за «комуналку». Це зручно при довгостроковій оренді і за об’єктами житлової нерухомості, де є обмеження щодо обліку витрат на утримання.

У такому разі орендодавець просто буде ставити в дохід чисту орендну плату. Що ж до комунальних платежів, то йому не доведеться ні платити їх, ні зв’язуватися з їх компенсацією. Цими платежами безпосередньо (від себе) займатиметься орендар.

орендодавець-загальносистемник, відшкодування комунальних платежів, ПДФО, військовий збір додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті