У листі, що коментується, контролери дійшли висновку: якщо після закінчення дії договору оренди поліпшення, здійснені орендарем, не передаються орендодавцеві, а продовжують використовуватися орендарем у рамках переукладеного нового договору оренди, то у такому разі не виникає підстав для нарахування орендарем податкових зобов’язань з ПДВ.
Цей лист зацікавить і орендодавців, і орендарів.
Розглядається ситуація, коли орендар поліпшував об’єкт оренди (приміщення), спливає строк оренди (що тривала 2 роки 11 місяців), а далі відносини оренди подовжуються і з орендарем переукладають новий орендний договір.
Контролери у своєму роз’ясненні виходять з того, що після закінчення строку оренди приміщення передається актом приймання-передачі, за яким поліпшення орендодавцеві не передаються. А раз не відбувається передачі поліпшень (немає передачі = немає постачання), то немає підстав для нарахування орендарем податкових зобов’язань з ПДВ.
Зверніть увагу: у цьому випадку з орендарем укладають саме новий договір (а не подовжують колишній додатковою угодою).
Під новий договір дійсно потрібен новий акт приймання-передачі. Щоправда, з листа не зрозуміло, які поліпшення проводилися орендарем: такі, що можливо відокремити, чи ні.
Через це погодитися з контролерами можемо лише у тому випадку, якщо поліпшення можна відокремити від об’єкта (приміром, орендар обладнав приміщення зйомною системою відеоспостереження). Тоді такі поліпшення орендар може не передавати (згідно з ч. 2 ст. 778 ЦКУ, якщо поліпшення можуть бути відокремлені, то орендар має право на їх вилучення). І ПДВ-наслідки (як відзначається в листі) дійсно не загрожують.
Інакше якщо поліпшення не можна відокремити, повернути орендодавцеві вийде вже поліпшене приміщення. Адже передати його без поліпшень неможливо. А в цьому випадку ніяк не відкрутитися від постачання та ПДВ (і від податковоприбуткових наслідків теж).
Тому при таких поліпшеннях до висновків листа варто ставитися з обережністю (вони врятують від ПДВ тільки отримувача цієї консультації).
Втім, щоб не замаячив ПДВ, продовження оренди краще оформляти інакше: додатковою угодою до попереднього договору (а не новим договором). Тоді новий акт приймання-передачі не потрібен, і орендар користуватиметься орендованим поліпшеним приміщенням, не побоюючись ПДВ.
Очевидно, сторони вирішили укладати саме новий окремий договір, боячись нотаріально-реєстраційних формальностей. Адже договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на 3 роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ) і вимагає держреєстрації права користування нерухомим майном (ст. 794 ЦКУ). Тому найчастіше на практиці здають нерухомість в оренду строком на 2 роки 11 місяців, а далі оренду подовжують на такий же термін.
Проте не хвилюйтеся: подовжувати оренду можна і додатковою угодою (новий договір не обов’язковий). Нотаріального посвідчення і держреєстрації права користування це не вимагає!
Тобто продовження оренди (до 3 років), навіть якщо загальний термін користування орендованим приміщенням перевищуватиме 3 роки, не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв’язку з відсутністю його нотаріального посвідчення і держреєстрації права користування (п. 2.9 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.13 р. № 12).
Тому, підписуючи додаткову угоду, перейматися щодо нотаріального посвідчення договору оренди і держреєстрації права користування не варто.
