Фізична особа — підприємець (ФОП) — платник єдиного податку (ЄП) запитав у податківців: як оподатковувати доходи від реалізації збудованих ним об’єктів нерухомості (багатоквартирних будинків)?
У листі, що коментується, фіскали виклали своє бачення цієї непростої ситуації.
Заборона на ЄП. Податківці вважають, що дохід, отриманий від реалізації збудованих ним об’єктів нерухомості, не можна обкладати ЄП.
Головний їх аргумент — п.п. 1 п. 292.1 ПКУ. Дійсно, там передбачено, що до доходу ФОП — платника ЄП не включаються отримані такою фізособою доходи від продажу нерухомого майна, яке належить їй на праві власності та використовується в її господарській діяльності.
Доходи фізособи. Якщо операція не обкладається ЄП, то, як правило, такі доходи підпадають під оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО). Оскільки мова йде про власне майно фізичної особи, то логічно було б такі доходи оподатковувати згідно із ст. 172 ПКУ (як доходи від продажу нерухомості). Тобто за ставкою 5 %.
Однак податківці переконані, що в цьому випадку ст. 172 ПКУ на ці операції не поширюється. Річ у тому, що ця норма діє тільки для поодиноких операцій продажу об’єктів нерухомості. Якщо ж ФОП систематично будує об’єкти нерухомості та реалізує їх, то мова йде про доходи від підприємницької діяльності.
При цьому контролери посилаються на постанову ВАСУ від 16.11.15 р. № 826/14630/14. У цій постанові працівники Феміди дійшли висновку, що будівництво та подальший продаж об’єктів нерухомості з метою отримання прибутку є для цілей оподаткування підприємницькою діяльністю, а відтак, зазначені операції підлягають оподаткуванню за нормами ст. 177 ПКУ.
Підприємницький дохід і ПДФО за ставкою 18 %? Оскільки продаж об’єктів нерухомості є підприємницькою діяльністю фізособи, то податківці вважають, що фізособа має сплачувати ПДФО за ставкою 18 % із чистого оподатковуваного доходу — різниці між виручкою і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з будівництвом таких об’єктів (п. 177.2 ПКУ).
Але щоб застосовувати ці правила, ФОП має бути загальносистемником. Тому у листі, який коментується, фіскали завуальовано наполягають, що підприємцям, які самостійно будують будинки для продажу, не місце на ЄП. Вони просувають ідею, що згідно з п.п. 5 п.п. 298.2.3 ПКУ такий ФОП зобов’язаний перейти на сплату інших податків і зборів, визначених ПКУ, у разі здійснення видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему.
На наш погляд, така вимога фіскалів неправомірна. Справа в тому, що покинути лави платників ЄП зобов’язані тільки ті спрощенці, які здійснюють заборонені види діяльності (п. 291.5 ПКУ). Будівництва будинків для продажу серед заборонених видів діяльності немає. Тому ми вважаємо, що змусити підприємця, який будує будинки для продажу, покинути лави платників ЄП ніхто не може.
То що ж маємо у підсумку — жодна схема оподаткування не підходить для будівельного бізнесу ФОП на ЄП?
Альтернативний підхід. Ми переконані, що оподатковувати дохід, отриманий від реалізації квартир, збудованих платником ЄП, потрібно за загальними правилами, передбаченими для єдиноподатників.
Річ у тому, що нерухомість у цьому випадку, по суті, є товаром. А тому ФОП має право обкладати ЄП виручку, отриману від реалізації таких активів (п.п. 1 п. 292.1 ПКУ).
Тобто в цьому випадку слід виходити з суті операції, а не з формальних ознак товару, який продає ФОП.
До речі, саме так розглядав ситуацію суд у згаданій податківцями постанові ВАСУ. Щоправда, там ФОП був загальносистемником, тому й вимушений був сплачувати ПДФО за ст. 177 ПКУ.
Однак переконати податківців у цьому буде досить складно. Тому щоб не потрапити в халепу, варто добитись від контролерів позитивної індивідуальної консультації (через суд). Або ж погодитись із їх вимогами щодо відмови від ЄП.
