1 Далі за текстом — Закон № 191.
2 Далі за текстом — ОМС.
Зміни до КЗпП
Закон № 191 «оновив» ч. 2 ст. 141 Кодексу законів про працю України3. Для розуміння того, що ж змінилося, пропонуємо порівняти дві редакції цієї норми:
3 Далі за текстом — КЗпП.
Попередня редакція | Нова редакція |
Власник або уповноважений ним орган з власної ініціативи зобов’язаний розірвати трудовий договір у разі повторного порушення посадовою особою вимог законодавства у сфері ліцензування та з питань видачі документів дозвільного характеру, передбачених статтями 16610, 16612 Кодексу України про адміністративні правопорушення4 | Власник або уповноважений ним орган з власної ініціативи зобов’язаний розірвати трудовий договір з посадовою особою в разі повторного порушення нею вимог законодавства у сфері ліцензування, з питань видачі документів дозвільного характеру або у сфері надання адміністративних послуг, передбачених статтями 16610, 16612, 18844 Кодексу України про адміністративні правопорушення |
4 Далі за текстом — КпАП.
Отже, починаючи з 05.04.15 р. потрапити до лав звільнених можуть і ті посадові особи, які не дотримуються вимог законодавства у сфері надання адміністративних послуг.
Крім того, звертаємо вашу увагу, що ст. 18844 з’явиться в КпАП лише з 01.01.16 р. (з набуттям чинності Законом України від 05.06.14 р. № 1314-VII «Про метрологію та метрологічну діяльність»). Нагадаємо: нова стаття стосується невиконання законних вимог посадових осіб центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері метрологічного нагляду. Нею, зокрема, передбачається, що:
— невиконання законних вимог зазначених посадових осіб щодо усунення порушень законодавства про метрологію та метрологічну діяльність або створення перешкод для їх діяльності;
— невиконання вимог приписів, пов’язаних з порушенням метрологічних вимог,
тягнуть за собою накладення штрафу від десяти до двадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Зауважуємо, що ст. 16610, 16612 КпАП є чинними, вони відповідно визначають відповідальність за порушення вимог законодавства з питань видачі документів дозвільного характеру та порушення законодавства про ліцензування певних видів господарської діяльності.
Зміни у ЖК
Ці зміни стосуються перепланування та переобладнання житлових будинків, тобто тих питань, які регламентують ст. 100 та 153 Житлового кодексу України5. На них чекали ще з 2013 року, коли вперше про це заговорив Мінрегіон, розробивши відповідний законопроект. Вже на той момент було визнано: ці питання вимагають найшвидшого вирішення і приведення у відповідність до інших законодавчих актів. Згодом цей законопроект було відкликано, але нагальні питання віднайшли своє відображення в Законі № 191.
5 Далі за текстом — ЖК.
Цитата
Перепланування — до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Переобладнання — улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
6 Далі за текстом — Правила.
Отже, нагадаємо: до 05.04.15 р. відповідно до ст. 100 і 152 ЖК переобладнання чи перепланування жилого будинку і жилого приміщення його наймачем або власником могло здійснюватися лише на підставі дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів. В той же час на рівні закону не визначалися строк для видачі такого дозволу (відмови у його видачі), платність або безоплатність, вичерпний перелік підстав для відмови, строк або безстроковість дії такого дозволу. Це, звісно, суперечило вимогам Закону України від 06.09.05 р. № 2806-IV «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності». Відповідні порядки перепланування та переобладнання, як правило, затверджувалися локальними актами місцевих рад, які діяли на підзвітній території.
Слід також відзначити, що в березні 2011 року набрав чинності Закон України від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності», який, в свою чергу, визначив підстави для виконання будівельних робіт. Так, зокрема, цим документом була спрощена процедура отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (у тому числі під час їх реконструкції). А відповідно до Правил роботи з переобладнання та перепланування віднесено до реконструкції житлового будинку.
Тож виникла ситуація подвійного регулювання одних і тих же процедур.
Що ж змінилося з набранням чинності Законом № 191?
Важливо
Відтепер процедуру переобладнання та перепланування жилих приміщень спрощено. Це досягнуто шляхом скасування вимог щодо:
— отримання громадянами дозволу виконавчого комітету рад на виконання робіт з переобладнання та перепланування житлового будинку або приміщення, які не передбачають втручання в несучі та огороджувальні конструкції чи інженерні системи;
— необхідності обов’язкового прийняття об’єкта в експлуатацію після завершення таких робіт.
Порівняйте редакції:
Попередня редакція | Нова редакція |
Переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім’ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом з ним, та наймодавця і з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів. У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого або підсобного приміщення, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан. Якщо проектом капітального ремонту жилого будинку передбачено переобладнання чи перепланування квартир, з цим проектом повинні бути ознайомлені наймачі та члени їх сімей. Зауваження і пропозиції зазначених осіб, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів, який затверджує проект капітального ремонту будинку | Виконання наймачем робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребують отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не потребується. Виконання робіт, визначених частиною першою цієї статті, внаслідок яких змінюється площа, кількість чи склад приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду, допускається за письмовою згодою наймодавця (орендодавця), якщо інше не передбачено договором найму (оренди) |
Попередня редакція | Нова редакція |
Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів | Виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не потребується |
Слід також зазначити, що певних змін зазнала і ст. 189 ЖК, яка передбачає відповідальність за неналежне використання житлового фонду та інші порушення житлового законодавства. Абзац 5 ч. 1 цієї статті було викладено в новій редакції. Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Особи, винні: <…> у самовільному переобладнанні та переплануванні жилих будинків і жилих приміщень та використанні їх не за призначенням <…> несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно з законодавством Союзу РСР і Української РСР | Особи винні: <…> у незаконному переобладнанні та/або переплануванні жилих будинків (квартир), інших жилих приміщень, призначених та придатних для постійного або тимчасового проживання, нежилих приміщень, розташованих у жилих будинках, та/або використанні їх не за призначенням <…> несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно з законодавством Союзу РСР і Української РСР |
Зміни у сфері земельних відносин
Слід зазначити, що зазнали змін також нормативно-правові акти, які регламентують земельні відносини: це Земельний кодекс України7 та Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»8.
7 Далі за текстом — ЗК.
8 Далі за текстом — Закон № 161.
Зміни до ЗК. Відтепер землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам не лише для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва (як було раніше зазначено в п. «а» ч. 3 ст. 22 ЗК), але й для ведення фермерського господарства. Відповідні зміни були внесені до зазначеної статті.
Є прекрасна новина для сільгоспвиробників, якій вони мають завдячувати все тій же оновленій ст. 22 ЗК, з якої було виключено ч. 4. Починаючи з 05.04.15 р. їм вже не треба виготовляти «проекти сівозмін». Нагадаємо: у виключеній нормі передбачалося, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.
Наступна зміна стосується земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства9. Відтепер згідно з оновленою редакцією ст. 33 ЗК ці земельні ділянки можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.
9 Далі за текстом — ОСГ.
Нагадаємо, що законодавство до набрання чинності Законом № 191 прямо не забороняло оренду землі в ОСГ, проте і не містило чітких дозвільних норм. Для врегулювання цього питання та передбачення для ОСГ можливості здавати землі в оренду прийнятий Закон чітко регламентував право членів ОСГ передавати земельну ділянку в оренду.
Крім відповідних змін до ЗК, право ОСГ надавати земельні ділянки в оренду було передбачено також в ст. 7 Закону України від 15.05.03 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство»10. В ній, зокрема, відтепер закріплено, що члени ОСГ мають право передавати земельні ділянки ОСГ фізичним або юридичним особам в оренду відповідно до закону.
10 Далі за текстом — Закон № 742.
Разом з тим був змінений і статус земельних ділянок ОСГ. З цією метою ст. 5 Закону № 742 після ч. 3 була доповнена новою частиною. Нею, зокрема, передбачається, що земельні ділянки ОСГ можуть використовуватися для ведення:
— ОСГ;
— товарного сільськогосподарського виробництва;
— фермерського господарства.
Тут варто відзначити, що зміна статусу земельних ділянок ОСГ, який нині закріпився в Законі № 742 завдяки Закону № 191, залишив по собі певні запитання. На них, зокрема, свого часу було акцентовано увагу і Головного юридичного управління під час аналізу ще проекту Закону № 191 на узгодженість його норм з нормами Конституції України та діючого законодавства. Ось про що було зазначено у складених цим управлінням зауваженнях:
Цитата
<...>
Відповідно до статті 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» особисте селянське господарство — це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму. Згідно із статтями 22, 33 і 121 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства у власність чи в користування мають право отримати тільки громадяни, а у власність — громадяни України. До того ж, відповідно до частини п’ятої статті 20 Кодексу види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33 — 37 цього Кодексу.
Тобто, з положень статей 20, 22, 33, 121 Земельного кодексу України, а також статті 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» вбачаються відповідні обмеження у використанні земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства. Відтак, проектом нівелюється принцип ведення особистого селянського господарства, закладений в Законі України «Про особисте селянське господарство» і Земельному кодексі України, лише громадянами та використання останніми земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства лише для особистих потреб.
<...>
Як бачите, сам термін «особисте селянське господарство» передбачає, що отримані для цих цілей земельні ділянки мають особисто використовуватися громадянами. Власне для цього вони і надавалися раніше, саме на цьому і будувалася ідея існування особистих селянських господарств.
Ідемо далі. Зазнали змін і орендні відносини. Звертаємо вашу увагу на оновлену ст. 93 ЗК. Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років | Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років |
Відсутня редакція | Нова редакція |
— | Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років |
Отже, законодавець визначив мінімальний строк оренди земельних ділянок. Деякі фахівці вважають, що таким чином нова норма переслідує, зокрема, такі функції: попередження виснаження ґрунтів, стимулювання інвестицій в агропромисловість, збільшення вкладень аграріїв у соціальну інфраструктуру села.
Хоча є й інша думка, відповідно до якої таку норму вважають суттєвим обмеженням для власників земельних ділянок, які потрапляють в таку собі залежність від орендарів на 7 років.
Нарешті ще одна зміна, яка, напевно, сподобається не лише представникам бізнесу, а й вам, шановні представники ОМС. Закон № 191 офіційно ввів такий вид сервітуту, як право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм). Тобто відтепер знімається запитання: яким чином оформити земельну ділянку під тимчасовими спорудами (оренда, сервітут тощо)? Таке право відтепер передбачається п. «в» ст. 99 ЗК.
Зміни до Закону № 161. Почати слід з того, що Закон № 191 суттєво зменшив кількість істотних умов договору оренди землі (з 11 до 3), а також ліквідував невід’ємні документи договору оренди. Віднині ст. 15 Закону № 161 має нову редакцію. Знайомтеся:
Цитата
Стаття 15. Умови договору оренди землі
Істотними умовами договору оренди землі є:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності — земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Відтак тепер не потрібно додавати до договору оренди землі:
— план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду;
— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
— акт приймання-передачі об’єкта оренди;
— проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Крім того, якщо буквально розуміти нову редакцію ст. 15 Закону № 161, вже немає необхідності зазначати в договорі умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Ці вимоги залишені в минулому (у попередній редакції ст. 15 Закону № 161).
На думку деяких фахівців, такі зміни та спрощення дозволять звести до мінімуму бюрократичність процедури укладення договору оренди та зменшити його вартість. Тож почекаємо, чи справдяться такі сподівання.
Змінилися не лише вимоги до договору оренди, а й умови передачі земельної ділянки (точніше визначився новий момент, з настанням якого земельна ділянка вважається переданою). Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за акт | Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом |
Таким чином, забезпечується дотримання ст. 125 ЗК, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Слід також відзначити, що до Закону № 161 «перекочували» вимоги щодо мінімального (семирічного) строку договорів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, ОСГ. Вони віднайшли своє закріплення в оновленій ч. 3 ст. 19 цього Закону.
Звертаємо також вашу увагу на оновлену ч. 1 ст. 21 Закону № 161. Порівняємо:
Попередня редакція | Нова редакція |
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою | Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі |
Як бачите, Закон № 191 вніс невеличке уточнення, але... Відтепер мають бути зняті всі питання відносно недобросовісних «орендарів», які не оформили належним чином право користування земельними ділянками. Сьогодні чомусь залишаються актуальними ситуації, коли здійснюється орендна плата, але договір оренди при цьому відсутній (хоча користування земельною ділянки по факту відбувається). З метою наповнення бюджетів в більшості випадків відповідні органи закривають на це очі. То ж Закон № 191 запровадив додаткову підставу для того, щоб орендна плата не «приймалася» від псевдоорендарів. Для цього достатньо було лише уточнити термін «орендна плата за землю» і передбачити в ньому обов’язковість користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
І нарешті останнє, що стосується змін в сфері земельних відносин. Змінилися вимоги щодо форми орендної плати, що визначено в ст. 22 Закону № 161. Відтепер закріплено обов’язковість грошової форми. Щоправда, сторонам договору оренди (за їх згодою) залишено право здійснювати розрахунки і в натуральній формі. Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи | Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі |
Зміни в повноваженнях ОМС відповідно до Закону № 280
Увага! ОМС отримали низку нових повноважень.
Відповідні зміни були внесені до Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»11. Так, п. «а» ст. 31 цього Закону був доповнений новим підпунктом 11. Згідно з ним власні повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад було розширено. Отже, відтепер вони здійснюють ще й організацію роботи, пов’язаної із завершенням будівництва багатоквартирних житлових будинків, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво. Щоправда, поки що не зрозуміло, в чому полягає така організація.
11 Далі за текстом — Закон № 280.
Крім того, починаючи з 05.04.15 р. доповнився і перелік делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі будівництва. Тепер до них віднесено:
Повноваження | Якою нормою передбачене |
надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», належать до делегованих повноважень | у п. «б» ч. 1 ст. 31 пп. 1 був викладений |
здійснення державного контролю за дотриманням договірних зобов’язань забудовниками, діяльність яких пов’язана із залученням коштів фізичних осіб у будівництво багатоквартирних житлових будинків | п. «б» ч. 1 ст. 31 доповнений |
Зміни в повноваженнях ОМС відповідно до інших законів
В сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.
Увага! Посадовим особам ОМС (а також адміністраторам центрів надання адміністративних послуг) надана можливість виконання окремих повноважень державних реєстраторів, які здійснюють державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.
Відповідні зміни були внесені до ст. 6 Закону України від 15.05.03 р. № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців». В ній, зокрема, зазначається, що повноваження державного реєстратора, передбачені цим Законом, з прийому документів для надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців та видачі оформлених результатів їх надання можуть виконувати посадові особи ОМС, адміністратори центрів надання адміністративних послуг (нова редакція ч. 2 ст. 6).
Отже, зі змісту нової норми можна зрозуміти, що на посадових осіб ОМС покладається лише роль «кур’єра» і аж ніяк не повноваження щодо самого факту вчинення державної реєстрації. Це, в свою чергу, передбачає наявність певного механізму тристоронньої взаємодії між заявником, посадовою особою ОМС та безпосередньо державним реєстратором.
Сьогодні відомо, що такий порядок взаємодії державного реєстратора та посадових осіб ОМС, адміністраторів центрів надання адміністративних послуг планується врегулювати окремим наказом Міністерства юстиції України12.
12 З інформації, розміщеної на офіційному сайті Міністерства юстиції України: http://www.drsu.gov.ua/show/14384
Поки що ж слід зазначити, що до цієї норми ще на етапі проекту Закону № 191 були певні зауваження. Так, наприклад, фахівці ставили під сумнів зміст нової редакції ч. 2 ст. 6 Закону № 191, яка, на їх думку, суперечила самій концепції Закону № 755. Ось про що вони зазначали:
Цитата
<...>
Разом з тим, відповідно до концепції цього Закону (див. наприклад, статті 4, 25 та 43 Закону) документи для здійснення державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців подаються лише державному реєстратору. Порядок проведення державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців включає, зокрема: перевірку комплектності документів, які подаються державному реєстратору, та повноти відомостей, що вказані в реєстраційній картці; перевірку документів, які подаються державному реєстратору, на відсутність підстав для відмови у проведенні державної реєстрації; внесення відомостей про юридичну особу або фізичну особу — підприємця до Єдиного державного реєстру; оформлення і видачу виписки з Єдиного державного реєстру. Тобто концепцією чинного Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» не передбачено додаткового суб’єкта з прийому та видачі документів у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, а його положення не містять меж повноважень та способу їх реалізації.
<...>
(Із Зауважень Головного юридичного управління
до проекту Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України
щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція))
Зміни в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Законом № 191 були внесені зміни до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, зокрема, ч. 1 ст. 9 цього нормативно-правового акта було викладено в новій редакції, яка власне і передбачила нові повноваження для посадових осіб ОМС. Відтепер повноваження державного реєстратора, передбачені цим Законом, з видачі та прийому документів можуть виконувати посадові особи ОМС, а також адміністратори центрів надання адміністративних послуг і нотаріуси.
Як і у випадку з реєстрацією юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, посадові особи ОМС мають здійснювати лише посередницьку функцію між заявниками та державними реєстраторами прав на нерухоме майно. Знову ж таки ще залишається незрозумілим механізм такої взаємодії. Будемо сподіватися, що невдовзі він з’явиться.
Звісно, це не всі зміни, які запровадив Закон № 191. Перелік законів, які були «оновлені», чималий. Але в цій статті ми зробили для вас добірку тих основних нововведень, які мають зацікавити вас в першу чергу. З іншими ви можете ознайомитися самостійно. У разі виникнення запитань, звертайтеся — завжди будемо раді допомогти.
Зміни у сфері земельних відносин
Слід зазначити, що зазнали змін також нормативно-правові акти, які регламентують земельні відносини: це Земельний кодекс України7 та Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»8.
7 Далі за текстом — ЗК.
8 Далі за текстом — Закон № 161.
Зміни до ЗК. Відтепер землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам не лише для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва (як було раніше зазначено в п. «а» ч. 3 ст. 22 ЗК), але й для ведення фермерського господарства. Відповідні зміни були внесені до зазначеної статті.
Є прекрасна новина для сільгоспвиробників, якій вони мають завдячувати все тій же оновленій ст. 22 ЗК, з якої було виключено ч. 4. Починаючи з 05.04.15 р. їм вже не треба виготовляти «проекти сівозмін». Нагадаємо: у виключеній нормі передбачалося, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель.
Наступна зміна стосується земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства9. Відтепер згідно з оновленою редакцією ст. 33 ЗК ці земельні ділянки можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.
9 Далі за текстом — ОСГ.
Нагадаємо, що законодавство до набрання чинності Законом № 191 прямо не забороняло оренду землі в ОСГ, проте і не містило чітких дозвільних норм. Для врегулювання цього питання та передбачення для ОСГ можливості здавати землі в оренду прийнятий Закон чітко регламентував право членів ОСГ передавати земельну ділянку в оренду.
Крім відповідних змін до ЗК, право ОСГ надавати земельні ділянки в оренду було передбачено також в ст. 7 Закону України від 15.05.03 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство»10. В ній, зокрема, відтепер закріплено, що члени ОСГ мають право передавати земельні ділянки ОСГ фізичним або юридичним особам в оренду відповідно до закону.
10 Далі за текстом — Закон № 742.
Разом з тим був змінений і статус земельних ділянок ОСГ. З цією метою ст. 5 Закону № 742 після ч. 3 була доповнена новою частиною. Нею, зокрема, передбачається, що земельні ділянки ОСГ можуть використовуватися для ведення:
— ОСГ;
— товарного сільськогосподарського виробництва;
— фермерського господарства.
Тут варто відзначити, що зміна статусу земельних ділянок ОСГ, який нині закріпився в Законі № 742 завдяки Закону № 191, залишив по собі певні запитання. На них, зокрема, свого часу було акцентовано увагу і Головного юридичного управління під час аналізу ще проекту Закону № 191 на узгодженість його норм з нормами Конституції України та діючого законодавства. Ось про що було зазначено у складених цим управлінням зауваженнях:
Цитата
<...>
Відповідно до статті 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» особисте селянське господарство — це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму. Згідно із статтями 22, 33 і 121 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства у власність чи в користування мають право отримати тільки громадяни, а у власність — громадяни України. До того ж, відповідно до частини п’ятої статті 20 Кодексу види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33 — 37 цього Кодексу.
Тобто, з положень статей 20, 22, 33, 121 Земельного кодексу України, а також статті 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» вбачаються відповідні обмеження у використанні земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства. Відтак, проектом нівелюється принцип ведення особистого селянського господарства, закладений в Законі України «Про особисте селянське господарство» і Земельному кодексі України, лише громадянами та використання останніми земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства лише для особистих потреб.
<...>
Як бачите, сам термін «особисте селянське господарство» передбачає, що отримані для цих цілей земельні ділянки мають особисто використовуватися громадянами. Власне для цього вони і надавалися раніше, саме на цьому і будувалася ідея існування особистих селянських господарств.
Ідемо далі. Зазнали змін і орендні відносини. Звертаємо вашу увагу на оновлену ст. 93 ЗК. Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років | Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років |
Відсутня редакція | Нова редакція |
— | Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років |
Отже, законодавець визначив мінімальний строк оренди земельних ділянок. Деякі фахівці вважають, що таким чином нова норма переслідує, зокрема, такі функції: попередження виснаження ґрунтів, стимулювання інвестицій в агропромисловість, збільшення вкладень аграріїв у соціальну інфраструктуру села.
Хоча є й інша думка, відповідно до якої таку норму вважають суттєвим обмеженням для власників земельних ділянок, які потрапляють в таку собі залежність від орендарів на 7 років.
Нарешті ще одна зміна, яка, напевно, сподобається не лише представникам бізнесу, а й вам, шановні представники ОМС. Закон № 191 офіційно ввів такий вид сервітуту, як право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм). Тобто відтепер знімається запитання: яким чином оформити земельну ділянку під тимчасовими спорудами (оренда, сервітут тощо)? Таке право відтепер передбачається п. «в» ст. 99 ЗК.
Зміни до Закону № 161. Почати слід з того, що Закон № 191 суттєво зменшив кількість істотних умов договору оренди землі (з 11 до 3), а також ліквідував невід’ємні документи договору оренди. Віднині ст. 15 Закону № 161 має нову редакцію. Знайомтеся:
Цитата
Стаття 15. Умови договору оренди землі
Істотними умовами договору оренди землі є:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності — земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Відтак тепер не потрібно додавати до договору оренди землі:
— план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду;
— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
— акт приймання-передачі об’єкта оренди;
— проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Крім того, якщо буквально розуміти нову редакцію ст. 15 Закону № 161, вже немає необхідності зазначати в договорі умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Ці вимоги залишені в минулому (у попередній редакції ст. 15 Закону № 161).
На думку деяких фахівців, такі зміни та спрощення дозволять звести до мінімуму бюрократичність процедури укладення договору оренди та зменшити його вартість. Тож почекаємо, чи справдяться такі сподівання.
Змінилися не лише вимоги до договору оренди, а й умови передачі земельної ділянки (точніше визначився новий момент, з настанням якого земельна ділянка вважається переданою). Порівняйте:
Ст. 17 Закону № 161 | |
Попередня редакція | Нова редакція |
Передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за акт | Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом |
Таким чином, забезпечується дотримання ст. 125 ЗК, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Слід також відзначити, що до Закону № 161 «перекочували» вимоги щодо мінімального (семирічного) строку договорів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, ОСГ. Вони віднайшли своє закріплення в оновленій ч. 3 ст. 19 цього Закону.
Звертаємо також вашу увагу на оновлену ч. 1 ст. 21 Закону № 161. Порівняємо:
Попередня редакція | Нова редакція |
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою | Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі |
Як бачите, Закон № 191 вніс невеличке уточнення, але... Відтепер мають бути зняті всі питання відносно недобросовісних «орендарів», які не оформили належним чином право користування земельними ділянками. Сьогодні чомусь залишаються актуальними ситуації, коли здійснюється орендна плата, але договір оренди при цьому відсутній (хоча користування земельною ділянки по факту відбувається). З метою наповнення бюджетів в більшості випадків відповідні органи закривають на це очі. То ж Закон № 191 запровадив додаткову підставу для того, щоб орендна плата не «приймалася» від псевдоорендарів. Для цього достатньо було лише уточнити термін «орендна плата за землю» і передбачити в ньому обов’язковість користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
І нарешті останнє, що стосується змін в сфері земельних відносин. Змінилися вимоги щодо форми орендної плати, що визначено в ст. 22 Закону № 161. Відтепер закріплено обов’язковість грошової форми. Щоправда, сторонам договору оренди (за їх згодою) залишено право здійснювати розрахунки і в натуральній формі. Порівняйте:
Попередня редакція | Нова редакція |
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи | Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі |
Зміни в повноваженнях ОМС відповідно до Закону № 280
Увага! ОМС отримали низку нових повноважень.
Відповідні зміни були внесені до Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»11. Так, п. «а» ст. 31 цього Закону був доповнений новим підпунктом 11. Згідно з ним власні повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад було розширено. Отже, відтепер вони здійснюють ще й організацію роботи, пов’язаної із завершенням будівництва багатоквартирних житлових будинків, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво. Щоправда, поки що не зрозуміло, в чому полягає така організація.
11 Далі за текстом — Закон № 280.
Крім того, починаючи з 05.04.15 р. доповнився і перелік делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад у галузі будівництва. Тепер до них віднесено:
Повноваження | Якою нормою передбачене |
надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», належать до делегованих повноважень | у п. «б» ч. 1 ст. 31 пп. 1 був викладений |
здійснення державного контролю за дотриманням договірних зобов’язань забудовниками, діяльність яких пов’язана із залученням коштів фізичних осіб у будівництво багатоквартирних житлових будинків | п. «б» ч. 1 ст. 31 доповнений |
Зміни в повноваженнях ОМС відповідно до інших законів
В сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.
Увага! Посадовим особам ОМС (а також адміністраторам центрів надання адміністративних послуг) надана можливість виконання окремих повноважень державних реєстраторів, які здійснюють державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.
Відповідні зміни були внесені до ст. 6 Закону України від 15.05.03 р. № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців». В ній, зокрема, зазначається, що повноваження державного реєстратора, передбачені цим Законом, з прийому документів для надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців та видачі оформлених результатів їх надання можуть виконувати посадові особи ОМС, адміністратори центрів надання адміністративних послуг (нова редакція ч. 2 ст. 6).
Отже, зі змісту нової норми можна зрозуміти, що на посадових осіб ОМС покладається лише роль «кур’єра» і аж ніяк не повноваження щодо самого факту вчинення державної реєстрації. Це, в свою чергу, передбачає наявність певного механізму тристоронньої взаємодії між заявником, посадовою особою ОМС та безпосередньо державним реєстратором.
Сьогодні відомо, що такий порядок взаємодії державного реєстратора та посадових осіб ОМС, адміністраторів центрів надання адміністративних послуг планується врегулювати окремим наказом Міністерства юстиції України12.
12 З інформації, розміщеної на офіційному сайті Міністерства юстиції України: http://www.drsu.gov.ua/show/14384
Поки що ж слід зазначити, що до цієї норми ще на етапі проекту Закону № 191 були певні зауваження. Так, наприклад, фахівці ставили під сумнів зміст нової редакції ч. 2 ст. 6 Закону № 191, яка, на їх думку, суперечила самій концепції Закону № 755. Ось про що вони зазначали:
Цитата
<...>
Разом з тим, відповідно до концепції цього Закону (див. наприклад, статті 4, 25 та 43 Закону) документи для здійснення державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців подаються лише державному реєстратору. Порядок проведення державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців включає, зокрема: перевірку комплектності документів, які подаються державному реєстратору, та повноти відомостей, що вказані в реєстраційній картці; перевірку документів, які подаються державному реєстратору, на відсутність підстав для відмови у проведенні державної реєстрації; внесення відомостей про юридичну особу або фізичну особу — підприємця до Єдиного державного реєстру; оформлення і видачу виписки з Єдиного державного реєстру. Тобто концепцією чинного Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» не передбачено додаткового суб’єкта з прийому та видачі документів у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, а його положення не містять меж повноважень та способу їх реалізації.
<...>
(Із Зауважень Головного юридичного управління
до проекту Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України
щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція))
Зміни в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Законом № 191 були внесені зміни до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, зокрема, ч. 1 ст. 9 цього нормативно-правового акта було викладено в новій редакції, яка власне і передбачила нові повноваження для посадових осіб ОМС. Відтепер повноваження державного реєстратора, передбачені цим Законом, з видачі та прийому документів можуть виконувати посадові особи ОМС, а також адміністратори центрів надання адміністративних послуг і нотаріуси.
Як і у випадку з реєстрацією юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, посадові особи ОМС мають здійснювати лише посередницьку функцію між заявниками та державними реєстраторами прав на нерухоме майно. Знову ж таки ще залишається незрозумілим механізм такої взаємодії. Будемо сподіватися, що невдовзі він з’явиться.
Звісно, це не всі зміни, які запровадив Закон № 191. Перелік законів, які були «оновлені», чималий. Але в цій статті ми зробили для вас добірку тих основних нововведень, які мають зацікавити вас в першу чергу. З іншими ви можете ознайомитися самостійно. У разі виникнення запитань, звертайтеся — завжди будемо раді допомогти.
