1 Далі за текстом — податок на нерухоме майно.
2 Далі за текстом — ПК.
Про встановлення податку на нерухоме майно
24.12.15 р. було прийнято Закон України № 909-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році»3. Цей законодавчий акт вніс багато змін в частині податку на нерухоме майно.
3 Далі за текстом — Закон № 909.
У попередньому номері ми коротко виклали основні зміни, що стосуються цього податку. Наразі більш детально проаналізуємо особливості його адміністрування, аби розуміти, як максимально наповнити дохідну частину місцевого бюджету від такого джерела надходжень.
Почнемо із правил встановлення податку на нерухоме майно.
Перелік і ставки встановлених податків та зборів органи місцевого самоврядування4 затверджують у своїх рішеннях. При цьому ПК передбачає обов’язкові та необов’язкові податки та збори, які може встановлювати рада. І ті, і інші вона має затвердити відповідним рішенням про встановлення місцевих податків та зборів, яке офіційно оприлюднює до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін (плановий період). Таке рішення набирає чинності з початку бюджетного періоду. В іншому разі норми відповідних рішень застосовують не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
4 Далі за текстом — ОМС.
Для чого ми зібрали до купи ці норми ПК?
Для того, щоб акцентувати увагу на тому, що місцеві ради обов’язково установлюють лише єдиний податок та податок на майно (в частині транспортного податку та плати за землю).
Що стосується податку на нерухоме майно, то так само, як і збір за місця для паркування транспортних засобів та туристичний збір, питання щодо доцільності їх встановлення — виключна компетенція ОМС (ст. 10 ПК).
На думку податківців, якщо сільська, селищна, міська рада або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, не прийняли рішення про встановлення ставок з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то мінімальною ставкою такого податку є 0 %.
Саме так фіскали продовжують трактувати норму, передбачену пп. 12.3.5 п. 12.3 ст. 12 ПК, зокрема, у роз’ясненні Державної фіскальної служби України від 12.01.16 р., розміщеному на Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі «ЗІР» («Чи необхідно сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, якщо місцева рада не прийняла рішення про встановлення ставок податку?»).
Процитуємо її.
У разі якщо сільська, селищна, міська рада або рада об’єднаних територіальних громад, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, не прийняла рішення про встановлення відповідних місцевих податків і зборів, що є обов’язковими згідно з нормами ПК, такі податки до прийняття рішення справляються виходячи з норм ПК із застосуванням їх мінімальних ставок (пп. 12.3.5 п. 12.3 ст. 12 ПК).
Таким чином, якщо сільська, селищна, міська рада або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, не прийняли рішення про встановлення ставок з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то мінімальною ставкою такого податку є «0» відсотків.
Крім того, у місячний строк з дня набрання чинності Законом № 909 ОМС рекомендовано переглянути вже прийняті на 2016 рік рішення щодо встановлення місцевих податків і зборів. Саме про це йдеться у п. 7 розд. ІІ «Прикінцеві положення» зазначеного Закону. Така подія мала статись протягом січня, оскільки документ став чинним тільки із 01.01.16 р. (з дати, передбаченої в самому документі).
Однак насправді виходить колізія. Адже якщо рада не встановила податок на нерухоме майно, то й переглядати їй по суті нічого. Але фіскали наголошують то на прийнятті рішення, то на нульовій ставці у разі його відсутності. Остання взагалі збиває з пантелику, адже у нормах ПК про таку ставку взагалі не йдеться, а от у чинних роз’ясненнях податківців, розміщених на Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі, — так.
Поряд із цим є й протилежна думка від представників податкових органів. Зокрема, наприкінці року у листі від 11.11.15 р. № 25225/10/28-10-06-11 «Щодо оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» викладено дещо інше бачення тлумачення норм ПК, над яким теж варто поміркувати.
Стаття 266 ПКУ розділу XII ПКУ не містить ставки податку 0 % та норм, що звільняють від оподаткування платників податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки у випадку відсутності відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
У зв’язку з тим, що вищезазначені норми набрали чинності з 1 січня 2015 року і відповідні рішення місцевими радами (станом на цю дату) не прийняті, платники податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки у 2015 році (до моменту оприлюднення ставок прийнятих місцевими радами) обчислюють суми податкових зобов’язань для об’єктів нежитлової нерухомості у розмірі, що не перевищує 1 відсотка розміру мінімальної заробітної плати (відповідно для житлової нерухомості у розмірі, що не перевищує 2 відсотка розміру мінімальної заробітної плати), встановленої законом на 1 січня 2015 року, за 1 кв. метр бази оподаткування.
Як бачимо, йдеться про сплату податку на нерухоме майно як обов’язкового, фактично на рівні із єдиним податком. Тож, ймовірно, така «практика» діє й у цьому році.
Тобто хоча рішення радою й не прийняте — все одно платники повинні платити. А потім рада має оприлюднити ставки, які не можна затвердити без прийняття відповідного рішення. Звучить якось дійсно криво, погодьтесь. Крім того,озвучені висновки йдуть у розріз із самою процедурою встановлення місцевих податків та зборів відповідною радою, кошти від сплати яких планують у дохідній частині місцевого бюджету ще до початку відповідного бюджетного року.
У той же час роз’яснення про випадки неприйняття рішення ОМС щодо сплати такого податку говорять про його необов’язковість. Адже фактично за ставкою податку у 0 % немає ані кола його платників, ані надходжень від нього.
Сподіваємось, що найближчим часом від податківців все ж таки отримаємо єдине трактування норм ПК з цього приводу.
На нашу думку, брати до уваги треба лише норми ПК щодо доцільності встановлення податку на нерухоме майно. Тобто, якщо рада вважає його встановлення необхідним на своїй території, нехай приймає відповідне рішення. Якщо ні, то й стягуватись цей податок на території цієї громади не може, адже для цього немає законних підстав. Працює девіз: «Є рішення — є податок!».
На нашу думку, норма ПК, що міститься у п.п. 12.3.5 п. 12.3 ст. 12, стосується лише обов’язкових місцевих податків та зборів, що й прямо у ній передбачається. Тож чому податківці застосували її до «нерухомого» податку — зовсім незрозуміло.
Встановлювати чи не встановлювати: ось у чому питання
Ще раз повторимось, що прийняття рішення про встановлення чи невстановлення податку на нерухоме майно — компетенція ради. Але невстановлення податку на нерухоме майно робить громаду фінансово неспроможною. Для усіх місцевих бюджетів податок на нерухоме майно з економічної точки зору виступає основою власних доходів громад. Зауважимо: такий податок існує майже в усіх країнах світу.
Кошти, які будуть надходити до місцевого бюджету від цього податку, ОМС може використати не лише на інфраструктуру та благоустрій своєї території, але й на зміцнення своєї кредитної спроможності.
Тобто, якщо ОМС буде мати постійні прибутки з цього джерела, які може контролювати відповідним рішенням, він здатний залучити й додаткові кошти, зокрема від кредиторів, у тому числі й іноземних, наприклад, на ремонт доріг чи будівництво житла для населення.
Саме з цієї причини ОМС мають раціонально та з розумом підходити до встановлення ставок на зазначений податок, аби платники податку на нерухоме майно не мали бажання ухилятись від його сплати через прийняті радою високі ставки.
Зауважимо й таке.
За результатами 2015 року надходження від такого податку дійсно були суттєвою статтею у доходах багатьох місцевих бюджетах. Це дозволило відповідним ОМС здійснити величезні кроки вперед у різних сферах розвитку на їх територіях.
Однак, на жаль, база об’єктів нерухомості, якою володіє на сьогодні Державна фіскальна служба України, є неповною. За підрахунками експертів, в ній зазначено лише 30 — 40 % від усіх об’єктів нерухомості, що призводить до недоотримання податку на нерухоме майно до кожного місцевого бюджету, де він встановлений. Адже фізичні особи — платники сплачують податок за повідомленнями, які отримують від фіскалів. Навряд чи той, хто не отримав повідомлення, але має нерухомість, поспішить спочатку оформляти документи на право власності, а потім сплачувати «нерухомий» податок.
Крім того, й в селах та селищах більшість сараїв, хлівів, майстерень тощо, що були збудовані в останні роки, також належним чином не оформлені.
Тобто це той дохід місцевого бюджету, який не можна отримати, допоки власники нерухомого майна не оформлять документи, аби довести своє право власності на нерухомість, якою неофіційно володіють.
Завданням ОМС є спонукання фізичних та юридичних осіб, які є потенційними платниками податку на нерухоме майно, до свідомого оформлення необхідних документів, аби територія, де вони проживають або працюють, повноцінно розвивалась у сучасних умовах.
Як варіант, щоб врахувати такі об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, доцільно вдосконалити адресний реєстр міста, селища чи села. Такий Єдиний адресний реєстр формується з метою узгодженого ведення державних земельного та містобудівного кадастрів, а також допомагає створити єдину систему інформації щодо існуючих:
| 1 | будівель і споруд різного призначення на відповідній території |
| 2 | земельних ділянок, які виділяються під будівництво об’єктів |
| 3 | частин: |
| квартир, реконструйованих і прийнятих в експлуатацію як окремі квартири | |
| нежилих приміщень, реконструйованих і прийнятих в експлуатацію як окремі приміщення | |
| 4 | недобудованих об’єктів з метою оформлення договору купівлі-продажу |
| 5 | об’єктів нерухомості, яким не надаються самостійні адреси |
Такі положення мають бути викладені, наприклад, у Порядку надання та зміни адрес об’єктам нерухомості, що буде затверджений відповідним рішенням ОМС.
До речі, у такому документі окремим рядком доцільно прописати рекомендації для комунальних підприємств, установ і організацій щодо подання ними інформації до ОМС про кількість об’єктів нерухомого майна, якими вони володіють. Навіщо? Щоб оновити вже існуючу базу.
Не зайвим буде прописати й періодичність подання такої інформації зазначеними особами (раз на півроку, раз на рік), щоб оцінити хоча б приблизну кількість реальної нерухомості.
Яким чином ще можна визначити кількість реальної нерухомості на ввіреній ОМС території, ми вирішили запитати у фахівця — начальника фінансового управління Чугуївської міської ради Бутової Олени Олександрівни:
По-перше, зауважу: згідно з вимогами ПК наразі існує два офіційних джерела інформації для нарахування податку на нерухоме майно — Єдиний державний реєстр нерухомого майна України (Єдиний реєстр) та самостійне звернення власника об’єкта нерухомості до органів Державної фіскальної служби України із правовстановлюючими документами. Єдиним ефективним засобом навести лад у обліку майна є застосування адміністративних штрафів державною архітектурно-будівельною інспекцією за неналежне оформлення нерухомості. Адже розраховувати на масові звернення власників нерухомості навряд чи доведеться.
По-друге, на жаль, територіальні органи фіскальної служби України та ОМС поки що не можуть реально вплинути на процес оформлення об’єктів нерухомості їх власниками. Зокрема, через те, що, наприклад, фізичні особи отримують податкове повідомлення по сплаті податку на нерухоме майно від податківців. Останні беруть інформацію саме з Єдиного реєстру, який, на жаль, не є заповненим.
Отже, застосувати до фізичних осіб штрафні санкції щодо несплати податку на нерухоме майно буде досить важко, оскільки треба витратити не тільки час, але й кошти, аби довести, що саме ця особа і є власником цього чи іншого об’єкта нерухомості. А от змусити «оформити» всю нерухомість фізичних осіб технічно легше. Адже наразі створюються місцеві органи державного архітектурно-будівельного контролю, які мають повноваження й, насамперед, зацікавленість в тому, щоб саме в цій громаді був лад з майном.
Інша справа з юридичними особами, які самі ведуть нарахування. Такі особи зобов’язані надати інформацію щодо всього майна, що є об’єктом оподаткування, а не лише того, яке є в Єдиному реєстрі.
Зверніть увагу: через таку особливість у податківців є реальна можливість провести перевірку фактичного майна й нарахувань зі сплати податку на нерухоме майно, які зробили юридичні особи власноруч. Навіть ОМС можуть здійснювати такий контроль, особливо в невеликих громадах.
Хочеться сказати й про таке.
Добровільне надання інформації з метою оновлення баз ОМС дійсно буде незайвим. Звісно, така інформація якраз і міститься в Єдиному реєстрі. Але у ньому немає саме старої інформації з БТІ, і найбільш саме по фізичних особах.
Порядок надання та зміни адрес регулює окрему сферу громадсько-адміністративних відносин — адресне господарство, яке застосовує дещо інші норми чинного законодавства та цілі. Ці бази по своїй суті не зможуть бути повноцінною основою для аналізу та актуалізації існуючого в громаді майна (сараям чи прибудовам, техбудівлям та ін. адреси не присвоюються). Але вдосконалювати Єдиний адресний реєстр однозначно треба. Адже він допоможе врахувати саме ті об’єкти нерухомості, яким не надаються самостійні адреси.
На мій погляд, найбільш ефективним механізмом має бути розвиток системи місцевих органів ДАБІ, побудинковий обхід ними (або працівниками ОМС) всієї території, інформування мешканців про необхідність внесення відомостей до держреєстру, штрафні санкції за недооформлення.
До речі, законодавство в «тренді» децентралізації сьогодні дає можливість створити місцеві (на базі ОМС) органи державної реєстрації, які будуть зацікавлені і в максимальному спрощенні процедури, і в наповненні саме місцевого бюджету.
Для прикладу: в м. Чугуєві з грудня 2015 року створено місцевий відділ ДАБІ, а з початку 2016 року створено місцевий відділ державної реєстрації — обидва — перші у Харківській області.
Тож рекомендуємо радам йти саме таким шляхом. Зрозуміло, що сільським громадам буде важко ресурсно потягнути два таких підрозділи, але їх робота дуже важлива. В даному випадку це — додатковий важіль для створення об’єднаної громади.
Платники податку на нерухоме майно та об’єкти оподаткування
З 2016 року оподатковується як житлова нерухомість (квартира, будинок), так і нежитлова нерухомість, в тому числі й господарські будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби тощо).
Суттєвим, якщо детально пройтись по нормах, що стосуються податку на нерухоме майно, є критерій щодо переліку платників такого податку. Ним є законодавчо оформлене право власності на об’єкт нерухомості.
Тобто, якщо буквально розуміти таку норму ПК, виходить, що будь-які об’єкти нерухомості, якими користуються фізичні або юридичні особи, підпадають під визначення платника податку на нерухоме майно лише у разі, якщо в них є документи, що посвідчують право власності на ці об’єкти.
Виходить, якщо об’єкти нерухомості недобудовані або самовільно збудовані та незареєстровані в установленому законодавством порядку, немає й підстав для їх оподаткування.
1. Про юридичних осіб — платників податку на нерухоме майно.
Досі у ПК не з’явилась норма, яка б відносила до платників податку на нерухоме майно тих юридичних осіб, які здійснюють користування об’єктами нерухомості, закріпленими за ними на праві господарського відання чи оперативного управління.
Через це, на нашу думку, такі особи не можуть належати до категорії платників. Адже таке майно не перебуває у їх власності (вони не можуть його відчужувати, дарувати, розпоряджатись). При цьому, й навпаки, платниками податку на нерухоме майно юридичні особи завжди будуть у випадках, коли нерухоме майно, що їм належить на праві власності, не використовується в їх господарській діяльності.
Тобто в останній ситуації працює девіз «Маєш нерухомість — плати» і це не залежить від того, чи отримує від проведення господарської діяльності суб’єкт господарювання прибуток.
Трохи зупинимось й на оренді.
Якщо об’єкт нерухомості перебуває в оренді, податок на нерухоме майно сплачує все одно власник такого майна — орендодавець.
Тобто сплата податку на нерухоме майно відбувається саме з факту перебування у власності об’єкта нерухомості, а не операцій з ним. За згодою сторін орендодавець може включити суму податку до орендної плати або отримати від орендаря компенсацію за сплачену суму податку. У будь-якому випадку все, що ви хочете зробити, має бути заздалегідь прописане у договорі оренди.
2. Об’єкти обкладення податком на нерухоме майно.
Цікавим є перелік об’єктів житлової нерухомості, зазначений у п.п. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 ПК (ср. ). Якщо його проаналізувати, то фактично під його дію підпадає будь-яке приміщення, яке придатне для життя.
Вводить в оману й термін «Інші будівлі», наведений у кінці переліку об’єктів нежитлової нерухомості. Адже під це визначення можна підвести будь-яку нежилу споруду, навіть невеликого розміру.
У багатьох рішеннях місцевих рад про затвердження ставок податку на нерухоме майно у додатках серед переліку об’єктів нежитлової нерухомості міститься цікавий пункт «Інші об’єкти нежитлової нерухомості» із встановленою ставкою податку, але майже ніхто детально не розписує, що саме розуміється під цим терміном.
Вважаємо, що у рішеннях мають бути такі обмовки, аби усі розуміли, що саме обкладають податком. Адже прийняті рішення ради обов’язково оприлюднюють. Ваші платники податків також мають розуміти, за що саме мають сплачувати.
Повернемось до терміна «Інші будівлі». У повній мірі його не розшифровує навіть Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 від 01.01.01 р. Згідно зі згаданим документом до об’єктів нежитлової нерухомості, що містяться у класі 1274 «Будівлі інші, некласифіковані раніше», відносять:
| 1 | виправні заклади, в’язниці, армійські казарми, будівлі міліцейських та пожежних служб |
| 2 | будівлі, такі як автобусні зупинки, громадські туалети, пральні, лазні тощо |
| 3 | казарми збройних сил, будівлі міліцейських та пожежних служб, будівлі виправних закладів, в’язниць та слідчих ізоляторів |
Однак є величезне «але» щодо такого переліку. Адже такі будівлі зазвичай перебувають у власності органів державної влади, ОМС, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного чи місцевого бюджету і є неприбутковими (або знаходяться у їх спільній власності).
Згідно з пп. «а» п. 266.2.2 ПК така нерухомість не є об’єктом оподаткування. Але що тоді треба оподатковувати під визначенням «Інші будівлі нежитлової нерухомості», незрозуміло.
З іншого боку, власники перелічених будівель можуть швидко зайняти лави платників податку на нерухоме майно. Як пам’ятаємо, Законом України від 17.07.15 р. № 652-VIII були внесені чергові зміни до ПК. Вони торкнулись оподаткування саме неприбуткових підприємств, установ та організацій5.
5 Більш детально про новації цього Закону ми вже писали (див. «Місцеве самоврядування», № 9 за вересень 2015 р., с. 49).
Нагадуємо: п. 133.4 ст. 133 ПК визначено конкретний перелік умов, яким має відповідати установа із статусом «неприбуткова»:
| 1 | утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації |
| 2 | установчі документи якої: — містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб; — передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення) |
| 3 | внесена контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій |
Тобто, щоб стати «неприбутковими», підприємство, установа та організація мають виконати усі зазначені умови в сукупності. В іншому випадку їм доведеться сплачувати податки на загальних підставах, у тому числі й податок на нерухоме майно.
Прийшов час знову звернутись по допомогу до нашого фахівця. Проаналізувавши рішення Чугуївської місцевої ради щодо встановлення ставок податку на нерухоме майно, ми також натрапили на «Інші об’єкти нежитлової нерухомості». Саме тому вирішили запитати, які ж саме об’єкти нежитлової нерухомості сюди увійшли.
Відповідь процитуємо:
До «інших об’єктів нежитлової нерухомості» в нашому випадку відносяться ті об’єкти, які оминула своєю увагою міська рада, не встановивши по них ставки.
Наприклад, ст. 14.1.129 ПК визначає, що готельні будівлі включають в себе готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку.
Так, для більшості перелічених будівель зафіксовані певні ставки. А такі об’єкти, яких немає в місті (мотелі, кемпінги), відносяться до категорії «Інші об’єкти нежитлової нерухомості». Тому і надходжень від оподаткування «інших об’єктів» не очікується, принаймні на сьогодні.
Серед нововведень привертає увагу зміна щодо обмеження права ОМС збільшувати пільгову площу. Тобто з 01.01.16 р. чинними залишились пільги лише для невеликих за площею квартир і будинків — для власників квартир до 60 кв. м і будинків до 120 кв. м (або будинків і квартир загальною площею 180 кв. м).
Якщо площа квартири або будинку перевищує зазначені квадратні метри, податок на нерухоме майно треба платити тільки з площі понад встановлений ліміт.
Наприклад, якщо особа є власником квартири загальною площею 90 кв. м, то вона буде сплачувати податок на нерухоме майно лише за 30 кв. м (тобто 90 кв. м - 60 кв. м). Але якщо цією квартирою володіють дві особи і їх частка, наприклад, рівна (по 50 %), то пільга в розмірі 60 кв. м повинна застосовуватись до кожного з них.
Тобто власникам такої квартири не потрібно сплачувати податок на нерухоме майно. Адже частка квартири кожного з них становить лише 45 кв. м, які цілком підпадають під дію пільги, закріпленої в ПК.
Увага! Пільга для платників — фізичних осіб надана лише для житлової нерухомості. Але якщо особа підпадає під норми, зазначені пп. 266.4.2 ПК, вона втрачає право на пільгу на житлову нерухомість.
А от справа із нежитловою нерухомістю для фізичних осіб зводиться трохи до іншого. Для нежитлової нерухомості треба застосовувати пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК. В ньому йдеться про те, що обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснює контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості та відповідної ставки податку.
Тобто пільг на нежитлову нерухомість фізичним особам ПК чомусь не передбачає. Але надає право ОМС самим встановити перелік пільговиків з об’єктів нежитлової нерухомості залежно від майна, що оподатковується (пп. 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 ПК).
На перший погляд, обмеження повноважень рад щодо встановлення пільгової «межі» на об’єкти житлової нерухомості мають на меті раціональну можливість збільшити дохідну базу місцевого бюджету від надходжень зі сплати податку на нерухоме майно. Однак це буде лише у майбутньому 2017 році, бо згідно з чинними вимогами ПК деякі платники податку на нерухоме майно цього року будуть платити за ставками, що діяли у 2015 році.
Тобто за тими, які ОМС встановили у своїх рішеннях для минулого року. Що мається на увазі?
У 2016 році:
| фізичні особи | сплачують податок на нерухоме майно за житлову та нежитлову нерухомість за 2015 рік (за ставками та пільгами, які діяли у 2015 році). Тобто якщо ОМС встановив для власників квартир у 2015 році більшу пільгу, ніж у 60 кв. м, наприклад 80 кв. м, то такі фізичні особи застосовують саме таку пільгу податку на нерухоме майно до свого об’єкта нерухомості. Наприклад, квартира площею у 75 кв. м цього року не буде обкладатись «нерухомим» податком, бо підпадає під дію пільги у 80 кв. м, встановлену відповідним ОМС у 2015 році. А от у 2017 році власник такої квартири за 2016 рік сплатить податок на нерухоме майно за надлишок, що перевищує пільгові 60 кв. м, тобто за площу 15 кв. м. До 01.07.16 р. за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) фізичних осіб буде направлено (вручено) податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку на нерухоме майно з зазначенням відповідних платіжних реквізитів. Термін сплати такого податку не змінився. Його треба сплатити, як і раніше, протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. Нагадуємо: фізичні особи сплачують цей податок лише раз на рік (цього року його треба сплатити до 28 серпня 2016 року) |
| Примітка. За новими ставками, які ОМС прийняв для 2016 року, фізичні особи будуть сплачувати податок на нерухоме майно починаючи з 2017 року. Тож місцевим радам треба здійснювати розрахунки з прогнозування доходів до місцевого бюджету за відповідним податком на нерухоме майно у поточному році за «старими» ставками з урахуванням наданих фізичним особам пільг у 2015 році. Враховуйте, що у випадку, коли фізична особа на правах власності володіє будинком та гаражем із сараєм, то податок на нерухоме майно за 2016 рік у 2017 році вона має сплатити з усіх об’єктів: з будинку — за ставкою, яку встановила місцева рада для житлової нерухомості, та з гаражу та сараю — за ставкою для нежитлової нерухомості. Такий приклад наведено на офіційному сайті Мінфіну. | |
| юридичні особи | сплачують податок на нерухоме майно за житлову та нежитлову нерухомість за ставками, які визначені для 2016 року. Вони мають самостійно обчислити суму податку станом на 1 січня і до 20 лютого 2016 року подати до державних податкових інспекцій за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Податок на нерухоме майно сплачується авансовими внесками щокварталу до 30-го числа місяця, що наступає за звітним кварталом (тобто до 30 квітня 2016 року, 30 липня 2016 року, 30 жовтня 2016 року, 30 січня 2017 року). Зауважимо, що податківці вважають граничним терміном сплати податку на нерухоме майно саме 29-те число місяця, що наступає за звітним кварталом. При цьому якщо останній день сплати податку на нерухоме майно припадає на вихідний або святковий день, то його потрібно сплатити напередодні встановленого граничного терміну |
| Примітка. Якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості є новоствореним (нововведеним), то декларацію юридична особа — платник має подати протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт. Сам податок на нерухоме майно треба сплатити починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт. | |
При визначенні прогнозних надходжень від податку на нерухоме майно ОМС доцільно аналізувати платників податку в розрізі перебування об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб.
Так, якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває в спільній (пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 ПК):
| частковій власності кількох осіб | платником податку на нерухоме майно є кожна з цих осіб за належну їй частку |
| сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі | платником податку на нерухоме майно є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом |
| сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі | платником податку на нерухоме майно є кожна з цих осіб за належну їй частку |
До речі, щодо ризиків зменшення надходжень до місцевого бюджету від фізичних осіб можна зазначити виділення частки нерухомості її власниками в натурі.
Наведемо приклад.
За існуючою практикою об’єкт житлової нерухомості найчастіше оформлений на одного члена сім’ї без виділення часток в натурі.
Тож у 2016 році може набрати обертів процес виділення часток в натурі кожного співвласника того чи іншого об’єкта житлової нерухомості (будинку, квартири). Зокрема, при оформленні договору купівлі-продажу квартири або будинку чи іншого об’єкта житлової нерухомості можна виділити частку кожного співвласника, щоб мати право на пільгу по сплаті податку на нерухоме майно. У такому договорі розписується частка кожного співвласника із зазначенням її площі, що може зменшувати базу обкладення податком на нерухоме майно або взагалі звести її нанівець. Те ж саме стосується й переоформлення документів на право власності того чи іншого об’єкта житлової нерухомості, яке має за мету виділення частки кожного із співвласників.
Увага! Податок на нерухоме майно за придбаний об’єкт нерухомості за договором купівлі-продажу, на який не видано свідоцтво про право власності, має сплатити попередній власник за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а новий власник — лише починаючи з місяця, в якому виникло саме право власності.
Дослівне трактування норми наводить на думку, що у випадку нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна ця норма застосовуватись не буде. Адже нотаріус проводить реєстрацію такого об’єкта на місці, яка свідчить про перехід власності, після чого власник отримує документи права власності на майно на руки та автоматично стає платником.
Фіскали наголошують: перехід права власності на об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості протягом звітного року треба показувати у Податковій декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Її форма затверджена наказом Міністерства фінансів України від 10.04.15 р. № 408.
Отже, у розділі 2 заголовної частини декларації треба зазначати звітний (податковий) період — рік, за який її подають, в полі «починаючи з» — вказати місяць виникнення права власності на житлову/нежитлову нерухомість.
Якщо суб’єкт господарювання придбав та продав об’єкт нерухомості в межах одного місяця, то за наявності документального підтвердження, що засвідчує перехід прав власності від продавця до покупця (договір купівлі-продажу тощо), він звільняється від обов’язку сплати та подання декларації. А от у разі уточнення податкових зобов’язань треба заповнити поле «з урахуванням уточнень з», де зазначити місяць, з якого здійснюється уточнення показників.
До речі, фізична особа — платник сплачує податок на нерухоме майно щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт (пп. 266.7.2 п. 266.7 ст. 266 ПК).
Іншим суттєвим джерелом надходження до місцевої скарбниці є доходи, які можна отримати від нової ставки податку, що затверджена Законом № 909. Її розмір складає 25 тис. грн. на рік.
Така ставка призначена для оподаткування квартир площею понад 300 кв. м та будинків площею понад 500 кв. м.
Тобто фактично такі об’єкти будуть оподатковуватись відсотковою (до 3 %) та фіксованою (25 тис. грн.) ставками.
Зауважимо: така ставка стосується лише фізичних осіб, виходячи із вимог п. 266.7 ст. 266 ПК.
До речі, це підтверджує й роз’яснення Мінфіну від 25.01.16 р. «Зміни у оподаткуванні нерухомого майна», розміщене на офіційному сайті цього органу.
Наведемо приклад розрахунку такого податку для фізичної особи, наданий Мінфіном:
| якщо власник має квартиру, площею 350 кв. м, то в рік він має сплатити податок, розрахований таким чином: |
| (350 кв. м - 60 кв. м (тобто це пільга)) х ставка податку, затверджена місцевою радою за 1 кв. м |
Зауважимо: ставки податку на нерухоме майно ОМС встановлюють у відсотках до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. У 2016 році — це 41,34 грн. за 1 кв. м, а розмір податку рада може встановити до 3 %.
До речі, Чугуївська міська рада своїм рішенням встановила такі ставки податку на нерухомість у 2016 році у такому розмірі:
— 1% — для об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб;
— 2 % — для об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності юридичних осіб.
Як же обрати ефективну та у той же час «мінімальну» ставку податку на нерухоме майно, яка не посилить податковий тягар на населення та малий
бізнес?
Проконсультуємось у нашого фахівця:
Для обґрунтування розмірів ставок для об’єктів нежитлової нерухомості доцільно враховувати два аспекти:
1. Загальний стан дохідної частини конкретного бюджету ОМС.
Обов’язково при цьому аналізуйте навантаження на видаткову частину за рахунок існуючої розгалуженої мережі бюджетних закладів, забезпеченість основних захищених статей бюджету на плановий період та тенденції на найближчі роки.
Крім того, однозначно треба досліджувати місцеві особливості — стан інфраструктури, екології тощо.
2. Економічний та регуляторний вплив від запровадження ставок у визначених радою значеннях.
Хоча процедури законодавства з питань регуляторної політики до встановлення ставок місцевих податків та зборів не застосовуються, радам як місцевій владі необхідно усвідомлювати той реальний вплив, який може викликати запровадження, наприклад, найбільших ставок для об’єктів нежитлової нерухомості в невеличкому населеному пункті.
Наведу приклад: може так статись, що єдиний продуктовий магазин на околицю буде платником податку на нерухоме майно. Нашою радою була врахована потенційна рентабельність підприємницької діяльності по місту, де використовуються ці об’єкти.
До речі, поняття «мінімізації» податкового навантаження, на нашу думку, спеціалістами використовуватись в сучасних реаліях не повинно. Рівень місцевих податків, які в повному обсязі надходять до відповідних бюджетів й спрямовуються виключно на потреби громади, повинен бути оптимальним.
Наприклад, для оптимізації податкового навантаження по м. Чугуєву середня ставка податку на нерухоме майно на 2016 рік складає 0,8 %, або 11,02 грн. за квадратний метр.
До того ж на 2015 рік було запроваджено «адаптаційний» період, коли всі ставки для об’єктів нежитлової нерухомості були на рівні 0,4 % мінімальної заробітної плати, тобто в два рази нижчі.
Для сільських та селищних рад при встановленні ставок такого податку треба враховувати близькість розташування до обласного чи районних центрів, туристичний характер місцевості та розмір самих будинків. Такі фактори можуть зменшити податковий тягар на населення, оскільки на даній території існують й інші реальні джерела надходження до місцевого бюджету (зокрема, встановлення туристичного збору для тих, хто буде відвідувати селище).
Також треба враховувати, що, на відміну від міст, у селищах та селах більшу частину об’єктів оподаткування становлять саме нежитлові приміщення (сараї, гаражі, майстерні, літні кухні, вбиральні, погріби, котельні, бойлерні, сіновали, хліви для корів
тощо).
Інші практичні поради
По-перше, норми ПК говорять, що податок на нерухоме майно платники податків сплачують за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування, який зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу України.
Тобто ОМС зацікавлені в тому, щоб детально проінформувати своїх платників цього податку (фізичних та юридичних осіб) про діючі коди класифікації бюджету6, аби податок дійсно та своєчасно потрапив до місцевого бюджету.
6 Згідно з чинним наказом Мінфіну від 14.01.11 р. № 11 «Про бюджетну класифікацію».
Здебільшого це стосується платників — юридичних осіб, які будуть заповнювати відповідні платіжні документи із зазначенням суми податку для його перерахування до місцевого бюджету відповідно до поданої до контролюючого органу декларації.
Зокрема:
| 18010100 | «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений юридичними особами, які є власниками об’єктів житлової нерухомості» |
| 18010200 | «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об’єктів житлової нерухомості» |
| 18010300 | «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними особами, які є власниками об’єктів нежитлової нерухомості» |
| 18010400 | «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений юридичними особами, які є власниками об’єктів нежитлової нерухомості» |
По-друге, ОМС не мають права встановлювати індивідуальні пільгові ставки місцевих податків та зборів для окремих юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців і фізичних осіб або звільняти їх від сплати таких податків та зборів. Така норма прямо передбачена пп. 12.3.7 п. 12.3 ст. 12 ПК. Тож цілком логічно, що вона розповсюджується й на податок на нерухоме майно.
Тож формуючи перелік пільговиків, треба бути вкрай обережними та уважними й не виходити за межі норм, встановлених ПК щодо адміністрування такого податку, аби не потрапити у немилість контролюючих органів.
По-третє, нормами ПК дозволено фізичним особам сплачувати податок на нерухоме майно у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад або рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, за добре відомою квитанцією про прийняття податків.
Впевнені, наша стаття стане вам у нагоді!
