1 Далі за текстом — ОМС.
Необхідність збереження комунального майна
ОМС мають забезпечити ефективне використання та збереження майна комунальної власності, його схоронність, запобігання крадіжкам та недопущення існування покинутих напризволяще об’єктів (тобто безхазяйного майна).
Ефективне управління комунальним майном першочергово передбачає визначення переліку об’єктів, які вже здано в оренду2 й тих, які можна використати для потреб громади. Зокрема, своєчасна здача в оренду усіх придатних для цього приміщень за справедливою ринковою ціною, оперативне складання списків боржників для вжиття застережних заходів проти суттєвої заборгованості за оренду приміщень допоможе підвищити надходження до місцевої скарбниці за оренду комунального майна.
2 Детально про передачу в оренду комунального майна див. «Місцеве самоврядування» № 10 за жовтень 2015 р., с. 27.
Виконання цього завдання полягає не тільки в ефективному та постійному використанні комунального майна для потреб відповідної територіальної громади, але й у вжитті заходів щодо наповнення місцевих бюджетів. Досягнути цієї мети допоможе не лише організація постійного моніторингу доходів від оренди у порівнянні з плановими показниками, але й своєчасне виявлення проблем з наповнення міського бюджету і прийняття адекватних рішень3 для їх вирішення з огляду на зміни у законодавстві.
3 Дані про нарахування та оплати за договорами оренди мають своєчасно надходити від балансоутримувачів до ради чи відповідного підрозділу виконкому (якщо його створено).
Як залишити у комунальній власності нежитлові приміщення?
Збереження об’єктів, що перебувають у комунальній власності та знаходяться у розпорядженні ОМС, змушує останніх шукати нові механізми та підходи до управління такими об’єктами. Як ми вже зазначили, комунальна власність є не просто матеріальною основою місцевого самоврядування, а й суттєвим джерелом фінансових ресурсів місцевих бюджетів.
Тож не дивно, що у багатьох місцевих радах через списання багатоквартирних будинків з балансу виникає питання про те, чи можна залишити нежитлові приміщення такого будинку у комунальній власності в разі їх передачі в управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку4. Адже саме з цих приміщень можна отримати додаткові надходження до місцевого бюджету у вигляді орендної плати за здане в оренду комунальне майно.
4 Далі за текстом — ОСББ.
Як правило, такими орендарями виступають фізичні особи-підприємці або юридичні особи, які облаштовують у таких приміщеннях офіси, перукарні, салони краси чи магазини продовольчих товарів.
Отже, перш ніж проводити списання багатоквартирного будинку, необхідно детально вивчити, чи є в будинку такі приміщення. Цю роботу може провести балансоутримувач багатоквартирного будинку або сам ОМС.
Виконуючи таке завдання, перш за все необхідно визначитись із цільовим призначенням таких приміщень — допоміжне чи нежитлове ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду. Такі приміщення є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Визнання нежитлових приміщень самостійними об’єктами нерухомого майна стало можливим завдяки прийняттю Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»5. Зокрема, нежитлове приміщення поряд із будівлею, квартирою та іншими об’єктами прямо назване серед самостійних об’єктів нерухомості (ч. 1 ст. 5 Закону № 1952).
5 Далі за текстом — Закон № 1952.
Визначення поняття нежитлового та допоміжного приміщення містить ст. 1 Закону України від 14.05.15 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Нежитлове приміщення — ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Зауважимо: такі приміщення в будівлі, яка належить до нерухомого майна, зберігають своє призначення саме унаслідок зв’язку із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Нерозривний зв’язок приміщення і земельної ділянки полягає в тому, що відповідні приміщення постійно знаходяться в одному й тому ж місці, а отже можуть бути зареєстрованими за певною адресою, яка буде указувати на певну ділянку землі.
Іншими словами, такі приміщення завжди будуть виступати частиною будівлі, але їх приналежність до самостійних об’єктів нерухомості дозволяє закріпити це право. Тобто взяти на облік приміщення окремо від будівлі.
Отже, після того, як складено перелік таких приміщень, треба провести їх інвентаризацію. Для цього рада приймає рішення про проведення інвентаризації нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках з метою впорядкування обліку нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках, що перебувають в комунальній власності територіальної громади. Адже на підставі ч. 5 ст. 60 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» ОМС від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами права комунальної власності.
Рішенням ради затверджується комісія по інвентаризації нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках, до складу якої можуть входити, наприклад, заступники голови, головні спеціалісти відділу (управління) комунального майна, начальники відділу (управління) житлово-комунального господарства, а також керівники (їх заступники) комунальних підприємств.
Інвентаризація нежитлових приміщень, які є комунальною власністю, проводиться з метою:
| 1 | упорядкування і забезпечення контролю за використанням нежитлових приміщень |
| 2 | виявлення не взятих на облік нежитлових приміщень |
| 3 | уточнення площі, балансової, остаточної та оціночної вартості переданого в оренду приміщення, розміру орендної плати |
| 4 | перевірки дотримання орендарями умов договору оренди в частині використання об’єкта оренди відповідно до його цільового призначення, терміну дії договору оренди, утримання і збереження переданого в оренду приміщення, законності суборенди, своєчасної сплати орендної плати і платежів за комунальні послуги, незаконного будівництва |
Потім у відповідному бюро технічної інвентаризації треба замовити Висновки про можливість виділення таких приміщень в окремі об’єкти та винести питання про виділення в окремий об’єкт приміщень та присвоєння їм нових адрес на розгляд відповідної ради.
Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.07 р. № 556 затверджена Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна.
6 Далі за текстом — Інструкція № 55.
Інструкція № 55 визначає порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок, та застосовується суб’єктами господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна при підготовці проектних документів щодо можливості проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна.
Поділ та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна (додаток 1 до Інструкції № 55) або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна (додаток 2 до Інструкції № 55).
При підготовці документів про поділ нерухомого майна суб’єкти господарювання (спеціалісти бюро технічної інвентаризації) уточнюють кількість основних будинків і допоміжних будівель, що входять до складу об’єкта нерухомого майна, виявляють і вносять до матеріалів технічної інвентаризації поточні зміни в будинках, будівлях, спорудах.
Після цього готується Висновок щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна (додаток 1), який містить такі дані:
а) кому належить об’єкт нерухомого майна;
б) на підставі яких правовстановлювальних документів;
в) повну технічну характеристику об’єкта нерухомого майна;
г) фактичне користування будинками (приміщеннями), будівлями та спорудами між співвласниками;
ґ) який документ підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою;
д) склад новоутворених об’єктів нерухомого майна і їх адреси;
е) пропозиції щодо можливих розмірів земельних ділянок, що закріплюються за новими (виділеними) об’єктами, з урахуванням обмежень (обтяжень) на використання земельних ділянок відповідно до затвердженої містобудівної документації та земельного законодавства (варіанти поділу додаються).
Після прийняття радою рішення щодо питання про виділення в окремий об’єкт приміщень та присвоєння їм нових адрес балансоутримувач багатоквартирного житлового будинку замовляє в бюро технічної інвентаризації новий технічний паспорт на приміщення з новою адресою та подає документи на отримання права комунальної власності на нежитлове ізольоване приміщення державному реєстратору. При отриманні права власності на нерухоме майно приміщенню присвоюється реєстраційний код, і воно заноситься до реєстру прав власності на нерухоме майно.
Зауважимо: технічний паспорт виготовляється за результатами інвентаризації, яку проводять спеціалісти бюро технічної інвентаризації. Така інвентаризація належить до технічної інвентаризації.
Нагадуємо: наказом Держбуду України від 24.05.01 р. № 127 затверджено Інструкцію про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна7.
7 Далі за текстом — Інструкція № 127.
Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна проводиться суб’єктами господарювання, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію у Мінрегіоні України та отримали кваліфікаційний сертифікат відповідно до ст. 17 Закону України «Про архітектурну діяльність» та постанови КМУ від 23.05.11 р. № 554 «Деякі питання професійної атестації відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури». Тому не треба плутати таку інвентаризацією з інвентаризацією активів та зобов’язань.
На підставі матеріалів технічної інвентаризації складаються інвентаризаційні справи та технічні паспорти, які скріплюються підписом керівника та печаткою суб’єкта господарювання, а також підписом виконання робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката та його печаткою.
Термін виконання робіт з технічної інвентаризації встановлюється договором, а розмір та порядок оплати робіт із технічної інвентаризації визначаються у договорі за домовленістю сторін.
Зауважимо: оплачувати роботи з технічної інвентаризації може як балансоутримувач, так і зацікавлена особа — орендар.
В нашому випадку інвентаризація нежитлових приміщень проводиться з метою:
| 1 | обстеження та оцінки технічного стану наявних об’єктів |
| 2 | установлення вартості об’єктів |
| 3 | уточнення площі |
Для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу (у тому числі у результаті виділення окремого об’єкта нерухомого майна із складу об’єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів), виділу частки або об’єднання кількох об’єктів, подаються такі документи:
| 1 | документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його поділу, виділу частки чи об’єднання (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли державна реєстрація права власності проводиться на підставі договорів про поділ спільного майна або про виділ частки в натурі) |
| 2 | технічний паспорт на новостворений об’єкт нерухомого майна |
| 3 | документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси (крім випадків, коли присвоєння окремої адреси новоствореному об’єкту нерухомого майна не передбачається) — Довідка про адресу об’єкта адресації |
Після отримання документів, що підтверджують право комунальної власності на нежитлове ізольоване приміщення, необхідно визначитись із тим, в кого саме будуть знаходитись на балансі зазначені нежитлові приміщення: у нового чи у попереднього балансоутримувача. Це дуже важливий нюанс, на який треба звернути увагу. Чому?
У разі, якщо є ризик податкового арешту комунального майна за борги у попереднього балансоутримувача, на розгляд сесії відповідної ради треба обов’язково винести питання про передачу з балансу попереднього балансоутримувача на баланс іншого комунального підприємства, у якого відсутня заборгованість по платежах до бюджету, індивідуального відокремленого з новими адресами комунального майна. Якщо ризику податкового арешту майна немає, то майно можна залишити на балансі у попереднього балансоутримувача. Це питання — виключна компетенція місцевої ради.
Як тільки така робота завершена й усі питання вирішені, на сесії ради приймається рішення про передачу в управління ОСББ багатоквартирного житлового будинку та зняття його з балансу (тобто проводиться його списання).
В результаті усіх дій приміщення, які отримали нові адреси, залишаються в комунальній власності територіальної громади.
Узагальнимо викладене наступним планом дій:
| 1 | складання списків нежитлових приміщень, проведення інвентаризації нежитлових приміщень |
| 2 | замовлення Висновків в БТІ та винесення на розгляд ради питання про виділення в окремий об’єкт нерухомого майна нежитлових приміщень та присвоєння їм нових адрес |
| 3 | замовлення технічного паспорта в БТІ на нежитлові приміщення |
| 4 | реєстрація права власності на «нове» нерухоме майно, що належить до комунальної власності |
| 5 | вирішення радою питання про балансоутримувача «нового» нерухомого майна у вигляді нежитлових приміщень |
| 6 | списання з балансу багатоквартирного будинку відповідно до вимог постанови № 301 |
Про списання з балансу багатоквартирних будинків
Як ми вже зазначили на початку, процедуру списання з балансу ОМС багатоквартирних будинків8, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності, містить постанова № 301.
8 Детально про порядок списання з балансу багатоквартирних будинків див. «Місцеве самоврядування» № 6 за червень 2016 р., с. 32.
Затверджений нею Порядок списання багатоквартирних будинків з балансу, зокрема, передбачає, що:
| 1 | списання з балансу багатоквартирних будинків здійснюється балансоутримувачем на підставі прийнятого ним розпорядчого документа |
| 2 | для списання багатоквартирних будинків з балансу утворюється комісія |
| 3 | комісія з метою фіксації технічного стану будинку перед списанням проводить огляд будинку |
| 4 | за результатами роботи комісії складається акт про списання багатоквартирного будинку за формою згідно з додатком до постанови № 301, який підписується усіма членами комісії та затверджується балансоутримувачем |
