Щоб правильно діяти в даному випадку, треба враховувати вимоги чинного законодавства, які висуваються до оренди майна державної та комунальної власності та проведення незалежної оцінки майна. Визначення терміна «незалежна оцінка майна» надає ст. 3 Закону України від 12.07.01 р. № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі — Закон № 2658). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна.
Оцінку майна проводять у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін (ст. 7 Закону № 2658).
Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб (ст. 11 Закону № 2658).
Тобто орендар, у якого перебуває майно, що належить до комунальної власності, на підставі договору оренди має право вимагати проведення оцінки майна. Його вимога є цілком законною.
Навіщо та у яких випадках треба проводити незалежну оцінку майна?
Від орендарів орендодавцю за будь-яке здане в оренду майно (у нашому випадку — за нежитлове приміщення, яке відноситься до нерухомого майна) надходить орендна плата. Її розмір визначається відповідно до постанови КМУ від 04.10.95 р. № 786, якою затверджена Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (далі — Методика).
На підставі зазначеної Методики відповідною радою розробляється власна Методика розрахунку орендної плати за комунальне майно і затверджується рішенням сесії (тобто відповідним органом місцевого самоврядування, далі — ОМС). У затвердженій Методиці зазначається розмір орендної плати у відсотках в залежності від цільового використання орендованого майна.
Орендну плату з урахуванням її індексації та об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) віднесено до істотних умов договору оренди (ст. 10 Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», далі — Закон № 2269, дію норми цієї статті в частині індексації орендної плати зупинено на 2016 рік згідно із Законом України від 25.12.15 р. № 928-VIII).
У разі оренди нерухомого майна розмір річної орендної плати визначають за формулою, яка наведена у п. 8 Методики. У цій формулі для розрахунку орендної плати необхідно знати вартість орендованого майна, яка визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Виняток становить лише оренда нерухомого майна для осіб, зазначених у п. 10 Методики, тобто у разі оренди такого майна установами, що утримуюються за рахунок державного бюджету та місцевих бюджетів, для яких розмір річної орендної плати складає 1 гривню на рік. У такому випадку бюджетна установа —орендар для правомірності здійснення оплати за оренду майна сама зацікавлена в укладанні угоди про продовження договору оренди комунального майна і тому автоматичне продовження договору оренди небажано з міркувань дотримання бюджетної дисципліни.
Якщо, наприклад, орендарем є:
— бюджетна установа державної форми власності, яка повністю утримується за кошти держбюджету, то незалежна оцінка не проводиться, так як розмір орендної плати складає 1 грн. на рік відповідно до Методики розрахунку орендної плати за комунальне майно, яка розробляється відповідною радою. У цій ситуації проводити незалежну оцінку недоцільно і сплачувати за неї державна установа не буде;
— фізична особа — підприємець чи юридична особа, яка не фінансується з державного чи місцевого бюджету, то незалежну оцінку обов’язково проводять перед укладенням договору оренди або у разі його продовження відповідно до ст. 11 Закону № 2269 (якщо на момент продовження (поновлення) дії договору оренди остання оцінка об’єкта оренди була зроблена більш як три роки тому), а також на вимогу орендаря, оскільки оцінка майна впливає на розмір орендної плати, яку він сплачує.
Розмір орендної плати досить суттєво зростав протягом 2014-2015 років. Але у 2016 році індексація розміру орендної плати не застосовується, оскільки вона зупинена п. 9 Прикінцевих положень Закону України від 25.12.15 р. № 928-VIII «Про Державний бюджет України на 2016 рік». У листі Фонду державного майна від 04.05.16 р. № 10-16-8324 «Щодо індексації орендної плати» компетентний орган зазначив, що п. 9 Прикінцевих положень зазначеного Закону є нормою прямої дії і не містить виключень.
Через таку ситуацію орендна плата за оренду майна, що належить до державної та комунальної власності, на 01.01.16 р. в порівнянні з 2013 роком збільшилась майже в 2 рази, але протягом 2016 року не індексується.
Тож в разі проведення переоцінки майна з метою, на думку орендаря, зменшити розмір орендної плати, орендна плата буде залежати від проведеної оцінки об’єкта комунальної власності, яку проводить оцінювач, та від прийнятого рішення виконкому при затверджені зазначеного звіту.
На практиці з метою недопущення втрат місцевого бюджету рішенням відповідного ОМС затверджується звіт з незалежної оцінки, але розмір орендної плати у конкретному випадку рада може залишити попереднім. Підставою може бути рішення про економію коштів відповідного місцевого бюджету та недопущення втрат бюджету, яке прийняте з урахуванням вимог постанови КМУ від 01.03.14 р. № 65 «Про економію державних коштів та недопущення втрат бюджету» та Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».
Пам’ятайте: послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди (активів, що входять до складу об’єкта оренди) та аудиторської перевірки об’єкта оренди оплачує орендар. Про це зазначено у п. 2 Методики оцінки.
Тобто незалежно від того, вимагає чи не вимагає орендар проведення незалежної оцінки майна, яке збирається орендувати чи вже орендує, оплата таких послуг покладається на нього.
У випадку, що розглядається, орендар вимагає проведення незалежної оцінки майна, що орендує. Тому така оцінка має бути проведена за його кошти.
Навіть, якби він не вимагав проведення такої оцінки, її все одно треба було б проводити у разі поновлення договору оренди, якщо оцінка була зроблена більше ніж три роки тому. Це пряма вимога, яка закріплена Законом № 2269. Її недотримання є порушенням норм чинного законодавства щодо оренди державного та комунального майна.
Зауважимо: ініціювати проведення незалежної оцінки орендованого майна, що знаходиться у комунальній власності, в інтересах самого ОМС. Оскільки орендна плата — суттєве джерело поповнення місцевого бюджету.
Як правило, замовником оцінки майна виступає орендодавець, якому орендар відшкодовує вартість послуг з проведення незалежної оцінки.
Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двох- або багатостороннім (ст. 11 Закону № 2658).
Важливо: сторонами багатостороннього договору можуть бути замовник, суб’єкт оціночної діяльності, який здійснює оцінку, та власне орендар комунального майна.
Тепер стосовно строку проведення незалежної оцінки.
На жаль, чинне законодавство не визначає конкретного строку проведення незалежної оцінки у випадку, коли від орендаря надходить відповідна заява з проханням провести незалежну оцінку майна, яке орендується.
На нашу думку, є два «законні» варіанти, які можна застосовувати.
Перший. Внести до діючого договору оренди майна зміни за згодою сторін на підставі заяви орендаря про проведення нової незалежної оцінки та визначення нової суми орендної плати на її підставі. Чому? Тому, що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору відповідно до ст. 10 Закону № 2269 та не можуть бути змінені в односторонньому порядку, у тому числі й щодо встановлення нової орендної плати на підставі проведення незалежної оцінки. Тобто якщо до договору оренди не будуть внесені зміни, результат проведеної незалежної оцінки на вимогу орендаря за його заявою не надасть змоги збільшити чи зменшити розмір орендної плати за її результатами.
Другий. Якщо орендар згоден почекати до закінчення терміну дії договору оренди та має бажання його подовжити, то провести незалежну оцінку можна буде перед його пролонгацією на підставі ст. 11 Закону № 2269, коли оцінка майна передує укладенню договору оренди.
