Перш за все, треба не панікувати та зберігати спокій. Відкрийте договір оренди, укладений з управлінням Пенсійного фонду України (далі — ПФУ), та уважно вивчить його вимоги щодо випадків зміни розміру орендної плати. Тепер звернемо увагу на такі два моменти:
— по-перше, розмір орендної плати з урахуванням її індексації є істотною умовою договору згідно зі ст. 10 Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон № 2269);
— по-друге, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність із Законом № 2269) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря (ст. 10 Закону № 2269).
Ми вже не вперше наголошуємо на тому, що перед укладенням договору оренди треба прописати випадки зміни орендної плати, щоб і орендодавець, і орендар розуміли, коли саме можна змінити розмір орендної плати у договорі оренди після його підписання та в якому порядку. Чому це важливо? Це додатковий захист, зокрема й у випадку, який висвітлено у запитанні.
Зауважимо: відповідно до чинного законодавства орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності (ст. 19 Закону № 2269). Одночасно Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем для об’єктів, що перебувають у державній власності, визначаються КМУ. А от методику розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначають органи місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об’єктів, що перебувають у державній власності (ст. 19 Закону № 2269).
Постанова КМУ від 19.04.17 р. № 279 (далі — постанова № 279) вирішила питання про зменшення розміру орендної плати, яку сплачують органи ПФУ та його структурні підрозділи за оренду нерухомого майна. Так, до п. 10 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (далі — Методика), затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 768, внесено зміни. Відтепер річна орендна плата для таких органів дійсно становить 1 грн. Постанова № 279 набрала чинності 28.04.17 р. з дня опублікування («Урядовий кур’єр», 28.04.17 р., № 80).
Чи треба місцевій раді вносити зміни до вже чинних договорів оренди з органами ПФУ та відображати відповідну зміну щодо розміру орендної плати з такими органами у порядку про оренду майна, що перебуває у комунальній власності?
На нашу думку, органи місцевого самоврядування також мають внести відповідну зміну до своїх порядків через дію ст. 19 Закону № 2269 (у частині методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, яка здійснюється на тих самих методологічних засадах, як і для об’єктів, що перебувають у державній власності). І застосовувати її у разі укладення нових договорів оренди з органами ПФУ.
Зауважимо, що Закон № 2269 є спеціальним нормативним актом, який регулює відносини, пов’язані з орендою державного та комунального майна. Тож якщо справа дійде до суду щодо договорів оренди з органами ПФУ, які укладено після 28.04.17 р. та які не встановлюють розмір орендної плати на рік у розмірі 1 грн., вірогідніше, що суд наголосить на застосуванні тих самих методологічних засад у випадку оренди комунального майна як і для об’єктів, що перебувають у державній власності. Це є прямою нормою чинного законодавства щодо оренди комунального майна, яка має бути виконана, навіть незважаючи на те, що ОМС розробляють власні «орендні» документи. Тобто місцева рада може програти справу.
Щодо старих договорів оренди із ПФУ. Безумовно, розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем. Але Методика не передбачає зміни погодженого у договорі оренди розміру орендної плати у зв’язку із внесенням змін до ставок орендної плати. Це підтверджує Вищий господарський суд у своїх постановах, зокрема від 29.10.12 р. № 5006/7/48пд/2012 та від 28.11.12 р. № 5009/2493/12 (ср. ). При цьому з висновків зазначених документів випливає, що укладаючи договір оренди, сторони можуть встановити можливість перегляду розміру орендної плати у разі зміни методики її розрахунку, що може бути здійснено як у бік збільшення, так і у бік зменшення. Це те, про що ми говорили ще на початку відповіді. Але наголосимо: суд наполягає на можливості, а не на обов’язковості таких умов у договорі оренди. Тобто на розсуд орендодавця та орендаря.
Інакше кажучи, Вищий господарський суд дійшов висновку, що Методика не містить вказівок про необхідність внесення відповідних змін до раніше укладених договорів оренди в частині розміру орендної плати. Одночасно згідно з ч. 4 ст. 10 Закону № 2269 умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
З цього випливає, що органи ПФУ можуть звернутись із пропозицією щодо зміни розміру орендної плати до місцевої ради через набрання чинності постановою № 279. Але остання не зобов’язана із нею погоджуватись, якщо інше не прописано у чинному договорі оренди. Змінити розмір орендної плати за чинним договором оренди можна лише за рішенням суду та за взаємною згодою сторін. Принаймні інших умов у чинному законодавстві немає. Тож у разі звернення ПФУ (звичайно, письмового) відмова місцевої ради на його пропозицію щодо зміни орендної плати за аналогією із ситуаціями, зазначеними у наведених постановах Вищого господарського суду, вважається цілком законною.
Для наочності процитуємо один із висновків Вищого господарського суду, викладений у постанові від 29.10.12 р. № 5006/7/48пд/2012: «У свою чергу відхилення такої пропозиції не може вважатися порушенням та мати наслідком примусове (у судовому порядку) внесення змін до договору оренди, адже відповідно до ч. 1 ст. 19 Конституції України та ч. 2 ст. 14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї».
Щодо нових договорів із ПФУ. При укладенні нових договорів оренди з органами ПФУ доречно прописати розмір орендної плати в 1 грн. на рік. Таким чином можна уникнути судових позовів від таких органів. Але з іншого боку, укладення таких договорів зменшить надходження до місцевого бюджету.
Щоб цього не сталось, місцевим радам доцільно шукати й інших орендарів, яким вони будуть надавати комунальне майно в оренду з максимальною орендною платою (після проведення конкурсу, умовами якого доцільно визначити цільове використання майна, що передається в оренду, наприклад, для комерційних цілей).
Одночасно враховуйте, що ненадання комунального майна в оренду органам ПФУ може призвести й до соціальної напруги, особливо у сільських місцевостях, де переважна частина мешканців користується послугами органів ПФУ. Тобто зручне місцезнаходження органів ПФУ для мешканців того чи іншого населеного пункту знаходиться в прямій залежності від рішення місцевої ради про надання будівель комунальної власності таким органам в довгострокову оренду.
Коротко розповімо про те, з яких коштів ПФУ оплачує оренду нерухомого майна. Відповідно до Положення про Пенсійний фонд України, затвердженого постановою КМУ від 23.07.14 р. № 280, адміністративні витрати, пов’язані з виконанням функцій, покладених на органи ПФУ, здійснюються відповідно до ст. 73 Закону України від 09.07.03 р. № 1058-IV «Про загальнообов’язкове державне пенсійне страхування». Тобто за рахунок коштів, які формуються з надходжень до солідарної системи загальнообов’язкового державного пенсійного страхування і не входять до складу державного бюджету України.
Тож зміна, яка внесена до Методики постановою № 279, призначена для недопущення використання коштів солідарної системи загальнообов’язкового державного пенсійного страхування на не властиві для неї видатки, зокрема на оренду нерухомого майна.
Отже, з цього боку логічним є встановлення орендної плати для органів ПФУ у розмірі 1 грн. на рік за оренду не лише державного, але й комунального майна.
