Відносини щодо оренди комунального майна регулюють, зокрема, Закон України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі за текстом — Закон № 2269) та порядок передачі в оренду майна, що належить до комунальної власності, затверджений відповідним органом місцевого самоврядування (далі — ОМС). І саме цими документами, у першу чергу, треба керуватись при оренді комунального майна.
Передавати комунальне майно в оренду від імені територіальної громади уповноважені саме ОМС відповідно до вимог Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».
Якщо адміністративний будинок знаходиться на балансі районної ради, то для вирішення питання оренди його нежитлового приміщення треба керуватись ст. 9 Закону № 2269 та порядком передачі в оренду майна, що належить до комунальної власності, затвердженим районною радою.
Пам’ятайте: орендодавцем від імені територіальної громади щодо оренди майна (рухомого та нерухомого), що належить до комунальної власності територіальної громади, є місцева рада або уповноважені нею балансоутримувачі комунального майна в особі керівника.
Тож спершу треба визначити, в кого саме на балансі перебуває цей адміністративний будинок.
Це дуже важливо. Адже від цього залежить, хто буде виступати орендодавцем нежитлового приміщення цього будинку при укладенні договору оренди з комунальним підприємством.
Якщо будинок перебуває на балансі районної ради, саме вона буде укладати договір оренди на нежитлове приміщення з комунальним підприємством.
У випадку, коли балансоутримувачем цього будинку є визначена районною радою бюджетна установа чи комунальне підприємство — договір оренди може укладати балансоутримувач за погодженням із районною радою.
Коли балансоутримувачем є державна установа, то районна рада не має права надавати будь-яке приміщення адміністративного будинку в оренду.
У цьому випадку районна рада є орендарем адміністративного будинку і в неї повинна бути відповідна правова підстава для перебування у ньому (договір оренди, укладений відповідно до норм чинного законодавства).
Оскільки в запитанні відсутня інформація щодо того, хто є балансоутримувачем адміністративного будинку, будемо виходити з того, що будинок знаходиться на балансі саме районної ради.
Нагадаємо: стаття 9 Закону № 2269 визначає загальний порядок передачі об’єкта в оренду.
Зокрема, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві (ч. 1 ст. 9 Закону № 2269).
У порядках передачі в оренду майна, що належить до комунальної власності, затверджених місцевими радами, визначається власний перелік документів для укладення договору оренди з урахуванням вимог ст. 9 Закону № 2269.
Орендодавець відповідно до вимог Закону № 2269 має розмістити в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду.
Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна від заявників.
Зауважимо: протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди.
У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником.
У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.
Тобто, конкурс проводити не треба, якщо надійде лише одна заява (тобто від комунального підприємства).
Наголосимо: конкурс на право оренди вільних об’єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади проводиться з метою ефективного використання комунального майна та наповнення місцевого бюджету.
Для того, щоб передати комунальне майно в оренду, ОМС проводять конкурс, як того вимагає чинне законодавство.
Тобто відповідно до вимог постанови КМУ від 31.08.11 р. № 906 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна» або на підставі власного порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна, розробленого з урахуванням вимог зазначеного документа.
Головним критерієм визначення переможця конкурсу є максимальний розмір орендної плати при обов’язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу.
Одночасно п. 4 ч. 4 ст. 9 Закону № 2269 передбачені додаткові умови непроведення конкурсу, зокрема це випадки короткострокової оренди.
Процитуємо норму: «У разі надходження заяви про оренду майна на короткий строк (не більше п’яти днів та без права продовження строку дії договору оренди) або заяви від бюджетної установи, музею, підприємства чи громадської організації у сфері культури і мистецтв (у тому числі національної творчої спілки або її члена під творчі майстерні), релігійної організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній, громадської організації ветеранів або інвалідів, реабілітаційних установ для інвалідів та дітей-інвалідів, державних та комунальних спеціалізованих підприємств, установ та закладів соціального обслуговування, що надають соціальні послуги відповідно до Закону України «Про соціальні послуги», Пенсійного фонду України та його органів, державних видавництв і підприємств книгорозповсюдження, вітчизняних видавництв та підприємств книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру), оголошення про намір передати майно в оренду не розміщується і договір оренди укладається з таким заявником без проведення конкурсу.
Законами України можуть бути визначені інші випадки передачі державного та комунального майна в оренду без проведення конкурсу».
Для нашого випадку цей пункт можна застосувати лише для короткострокової оренди не більше 5 днів.
Зауважимо: друга частина процитованого речення не визначає заявника в особі комунального підприємства незалежно від діяльності такого підприємства (благоустрій, житлово-комунальні послуги тощо).
Виключення становлять лише комунальні спеціалізовані підприємства, що надають соціальні послуги відповідно до Закону України від 19.06.03 р. № 966-IV «Про соціальні послуги» (далі — Закон № 966).
На жаль, у запитанні не зазначена інформація про те, яке це комунальне підприємство.
Тому якщо це комунальне спеціалізоване підприємство, що надає соціальні послуги відповідно до Закону № 966, то конкурс при наданні нежитлового приміщення в оренду можна не проводити.
Якщо це будь-яке інше комунальне підприємство — конкурс не проводиться тільки у випадку, коли це короткострокова оренда нежитлового приміщення (не більше 5 днів).
Тож районній раді треба ознайомитись із діяльністю комунального підприємства, яке планує орендувати нежитлове приміщення в адміністративному будинку.
Що стосується вимоги про те, що законами України можуть бути визначені інші випадки передачі державного та комунального майна в оренду без проведення конкурсу, зазначимо таке.
На нашу думку, краще дотримуватись вимог Закону № 2269 щодо випадків передачі в оренду комунального майна без проведення конкурсу.
Зауважимо: Закон № 2269 є спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює питання передачі комунального майна в оренду. Тож саме нормами цього документа треба керуватись при передачі комунального майна в оренду (бажано з урахуванням прийнятого місцевою радою порядку передачі в оренду майна, що належить до комунальної власності).
З іншого боку, місцева рада відповідно до вимог чинного законодавства має право затвердити власний порядок передачі комунального майна в оренду та у ньому передбачити випадки надання в оренду комунального майна без проведення конкурсу.
Однак з боку перевіряючих можуть виникати питання щодо правомірності надання в оренду такого майна без конкурсу.
Ще раз наголосимо на тому, що головним критерієм визначення переможця конкурсу є максимальний розмір орендної плати при обов’язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу.
Тобто це один із дієвих варіантів наповнення місцевого бюджету.
