1 Далі за текстом — Методика.
Поняття та багатовекторність використання
Нормативна грошова оцінка — це основний фінансовий-економічний інструмент, що використовується як державою, так і органами місцевого самоврядування для управління земельними ресурсами як капіталом, дохід від використання якого є одним з основних джерел податкових надходжень до місцевих бюджетів.
Так, відповідно до ст. 1 Закону України від 11.12.03 р. № 1378-IV «Про оцінку земель»2 нормативна грошова оцінка земельних ділянок — капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
2 Далі за текстом — Закон № 1378.
Статтею 5 вищевказаного Закону визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру таких платежів:
| 1 | земельного податку |
| 2 | державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом |
| 3 | орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності |
| 4 | втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва |
| 5 | вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд |
| 6 | при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель |
Відповідно до вимог чинного законодавства за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка підлягає обов’язковій державній експертизі, що проводиться територіальними органами Держгеокадастру. Після отримання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок подається на затвердження до відповідної районної ради. І тільки після затвердження такої документації дані про нормативну грошову оцінку вносять до Державного земельного кадастру.
Економічна оцінка: зарубіжний досвід
Статтею 5 Закону № 1378 передбачено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.
Зарубіжна практика накопичила чималий досвід економічної оцінки земель, який є не менш важливим і для України, оскільки в багатьох випадках природно-кліматичні умови цих країн (особливо Східної Європи) певним чином схожі з Україною, що формує безпрецедентну користь їх досвіду.
У Сполучених Штатах Америки (США) існує кілька методів економічної оцінки землі, причому перевага якомусь із них віддається залежно від регіону. Основною для оцінки земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями США є агрокліматична оцінка, в рамках якої проводиться економічна класифікація земель. Велику увагу американські ґрунтознавці приділяють обліку змін ухилів поверхні при виділенні ґрунтовних фаз (більш дрібні одиниці всередині типів ґрунтів). Зі зміною ухилу поверхні змінюється ступінь залуження ґрунтів, що певним чином впливає на їх родючість, змінюються ступінь ерозії ґрунту, зволоженості і режим радіації. Слід зазначити, що навіть у межах одного типу ґрунтів можуть спостерігатися значні коливання врожайності вирощуваних на них сільськогосподарських культур. Причому це характерно для територій, на яких практикуються однакові системи обробки ґрунтів, сівозміни, меліоративні заходи, тобто для територій, що мають один і той же спосіб ведення господарства і знаходяться в однакових економічних умовах. З метою виявлення найбільш продуктивних земель, у процесі сільськогосподарського використання яких можна отримати певний дохід, у США практикується проведення економічної класифікації земель. Загальною метою економічної класифікації земель є виявлення ступеня їх придатності для сільськогосподарського використання. Класифікація зазвичай проводиться на рівні округів, і результатом її є виділення ареалів земель, використання яких є раціональним і необхідним для розвитку сільського господарства штату в цілому. З економічною класифікацією тісно пов’язана проблема економічної оцінки земель. Основний принцип економічної оцінки в США полягає у визначенні ступеня впливу окремих ґрунтових різниць на величину доходу від вирощування сільськогосподарських культур. У міру використання ґрунтові ресурси приносять землевласнику певний дохід. Отже, оцінка ґрунтів передусім пов’язана з розмірами цього доходу. Цю тезу американські вчені підкріплюють такими положеннями: очевидно, що будь-яка сільськогосподарська культура залежить від ґрунту, на якій вона виростає, проте вартість цієї культури жодною мірою не залежить від вартості ґрунту. Водночас вартість ґрунту знаходиться в безпосередній залежності від очікуваної вартості вирощуваної продукції.3
3 Wendt Paul F. Real estate appraisal a critical analysis of theory and practice. New York, H. Holt, 1956. — 320 p.
У Німеччині з 1965 року проводиться оцінка земель сільськогосподарських підприємств з урахуванням їх спеціалізації (рільництво, садівництво тощо). Процес оцінки ділиться на два етапи: агрокліматична оцінка та економічна оцінка. Спочатку визначається цінність (потенціал) земельної ділянки окремо для ріллі і природних пасовищ. Для цього використовуються відносні оцінки земельних ділянок. Оцінки в балах відображають відносну родючість ділянки до «еталонної» ділянки, тобто до ділянки з оцінкою в 100 балів. У подальшому отримані оцінки по земельній ділянці уточнюються відповідно до економічних і організаційно-виробничих факторів: розташування відповідно до транспортних комунікацій і ринків збуту; рівень і можливості механізації; рівень цін і заробітної плати в даній місцевості тощо. За основу економічної оцінки прийнято об’єктивний розмір чистого доходу, який одержується у достатній мірі за хорошого рівня організації виробництва в даних природних умовах (нормальний фактичний дохід для конкурентоспроможних підприємств). Витрати виробництва визначаються при середньому рівні заробітної плати. Крім того, враховуються рівень прибутковості і забезпеченість засобами виробництва, механічний склад ґрунту, який впливає на витрати при механізованій обробці ділянок, а також питома вага неорних угідь, місце розташування господарств. У результаті порівняльних розрахунків визначаються коефіцієнти економічного потенціалу господарств. Множенням індивідуального коефіцієнта економічного потенціалу на чистий дохід, що отримується з «еталонної» ділянки, визначається об’єктивний чистий дохід, який може бути отриманий по оцінюваній земельній ділянці. Вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення певного господарства виражається в капіталізації об’єктивного чистого доходу відповідно до такої формули поділу об’єктивного чистого доходу на коефіцієнт капіталізації.
Система масової оцінки земель у Великобританії проводиться у два етапи. В якості першого етапу оцінки сільськогосподарських угідь проводиться агрокліматична оцінка. Існує 5 класів земель різного ступеня продуктивності. Основним критерієм віднесення земель до того чи іншого класу служать відмінності у кліматичних умовах, якість ґрунтів, місцезнаходження і рельєф. Після оцінки земель за природними факторами здійснюється економічна оцінка в рамках виділених на першому етапі класів земель, яка базується на показнику стандартної чистої продукції. Для отримання достовірних середніх величин в розрізі класів для розрахунку цього показника використовують дані не менше 15 господарств, які займають приблизно четверту частину площі виділеного класу земель. Основний критерій такий: відібрані господарства мають більш-менш рівномірно розподілятися по території, а величина їх стандартної чистої продукції повинна становити не менше 700 фунтів стерлінгів у розрахунку на один акр площі.
Порядок оцінки земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями зводиться до такого:
| 1 | визначається середній вихід чистої продукції з одного акра для всіх товарних і кормових культур (крім трав), які вирощуються в оцінюваному класі земель, і показники по тваринництву, які розраховуються на одну голову худоби |
| 2 | визначається стандартна чиста продукція для кожного господарства шляхом множення площі, відведеної під конкретну культуру, на середній по області вихід стандартної чистої продукції відповідної культури; аналогічно для тваринництва: кількість худоби, яка випасається, множиться на вихід чистої стандартної тваринницької продукції на одну голову по області |
Загальну стандартну чисту продукцію для кожного господарства ділять на його загальну площу і отримують чисту продукцію з одиниці площі для даного господарства. Вартість земельної ділянки розраховується шляхом капіталізації величини вартості чистої продукції.
Вартість земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями в Данії розраховується згідно з «правилом ферми». Правило говорить, що слід вважати землю частиною ферми середнього розміру в середній стадії обробки. Вартість землі повинна відображати лише якість землі з позиції сільського господарства і ціни, яку платять у цій частині країни за землю такої якості. Варто відзначити, що розмір ферми, до якої належить земля, також не враховується. Історично в Данії склалося так, що за невеликі земельні ділянки або землю невеликих ферм традиційно платили набагато більш високі ціни ніж за гектар на дуже великих ділянках або великих фермах. Причина полягає в тому, що фермер заплатив би, з одного боку, більш високу ціну за гектар невеликої ділянки додаткової землі, оскільки він міг би обробляти землю, використовуючи свої власні будови. З іншого боку, він заплатив би нижчу ціну за гектар великої ділянки, оскільки для ефективної обробки цієї землі йому знадобилися би будівлі більшої площі. Таким чином, правило ферми гарантує, що земля однакової якості в певній частині країни має однакову вартість за гектар (і за неї платять такий же земельний податок) незалежно від того, чи є ця земля частиною невеликої або великої ферми.
У Швеції для оцінки сільськогосподарських земель застосовують такий алгоритм: якщо несільськогосподарські землі оцінюють за ринковою вартістю, то сільськогосподарські — по капіталізації чистого прибутку, причому перед цим проводиться агрокліматична оцінка.
У Болгарії прийнята масова оцінка на базі капіталізованого чистого доходу. Для ділянок, з яких неможливо одержувати чистий прибуток, встановлена фіксована ціна, виходячи з того, скільки потрібно на освоєння одиниці земельної ділянки.
Економічна оцінка сільськогосподарських угідь Румунії побудована на базі агрокліматичної оцінки. В якості основного методу використовується метод економічного бонітування, який об’єднує вплив таких природних факторів, як ґрунт і кліматичні умови, біокліматичні потреби рослин та екологічні умови з економічними показниками. На основі цих показників складена шкала економічної оцінки землі в 100 балів. В основі економічної оцінки лежать такі показники: чистий дохід і валова продукція, що виражають результат дії засобів виробництва, виробничий потенціал (або родючість) у поєднанні з природними факторами. Вартість земельної ділянки розраховуються шляхом капіталізації чистого доходу.
Загальний огляд зарубіжного досвіду засвідчив про важливість його врахування під час вдосконалення вітчизняної методології оцінки сільськогосподарських угідь.
А як було у нас?
Варто зауважити, що реалії функціонування сучасного українського земельного сектору вже довгий час вимагали вдосконалення існуючої системи нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь. Так, порядок оцінки земель сільськогосподарського призначення до 01.03.17 р. визначався Методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою КМУ від 23.03.95 р. № 213.
Також до 17.02.17 р. діяв Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.06 р. № 18/15/21/11.
Пунктом 2 даного Порядку було визначено, що в основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки. Слід зазначити, що, по суті, розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь базувався на нормативних показниках, що були визначені більш ніж 20 років назад на момент проведення нормативної грошової оцінки земель у 1995 році. У 2011 році такі показники намагалися актуалізувати, встановивши для оцінки ріллі додатковий коефіцієнт 1,756, проте рівень об’єктивності показників оцінки в цілому так і не підвищився. Нормативні показники, які були розраховані за результатами ефективності сільськогосподарського виробництва протягом 80-х років та визначали рентний дохід від використання сільськогосподарських угідь, а саме середньорічної врожайності зернових, середньорічних виробничих витрат на вирощування 1 га зерна, ціни реалізації 1 ц зерна, вже давно втратили свою актуальність та в умовах сучасних тенденцій функціонування і розвитку аграрного сектору економіки мали бути докорінно змінені з урахуванням реалій сьогодення. Так, вищевказаним Порядком не було враховано вплив соціально-географічних, кліматичних, інфраструктурних факторів, а також вплив науково-технічного прогресу на умови розвитку аграрного ринку в цілому, а також на визначення розміру рентного доходу від використання сільськогосподарських угідь зокрема. Також Порядок ігнорував положення статті 179 Земельного кодексу України, відповідно до якої саме природно-сільськогосподарське районування земель, а не адміністративно-територіальний поділ, є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Найабсурднішим моментом використання вищезазначеного Порядку був той факт, що по суті для визначення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь розробнику достатньо було використати дані оцінки земель 1995 року та проіндексувати таку вартість на кумулятивний індекс, який щорічно визначається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, помноживши значення на коефіцієнт 1,756 у випадку оцінки ріллі. Економічна доцільність та актуальність даного розрахунку були досить сумнівними та потребували невідкладного приведення у відповідність до умов сучасних реалій функціонування аграрного сектору економіки. Серед вітчизняних науковців та законотворців вже давно точилась дискусія щодо запровадження принципово нового підходу до нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь. Більшість учасників такої дискусії висловлювали думку, що новий підхід має бути, в першу чергу, актуальним та враховувати природно-сільськогосподарське районування на території України.
Методика нова, але не досконала
Зважаючи на викладене, найактуальнішим на сьогоднішній день питанням в сфері оцінки сільськогосподарських угідь стало набрання чинності з 01.03.17 р. новою Методикою. Пунктом 3 Методики визначено, що нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення визначається відповідно до нормативу капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення природно-сільськогосподарських районів АР Крим, областей, мм. Києва та Севастополя згідно з додатком та показників бонітування ґрунтів шляхом складання шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів природно-сільськогосподарських районів (для сільськогосподарських угідь).
Відповідно до Методики нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення розраховується за формулою:
Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг,
де Гзд — нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, гривень;
Пагр — площа агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя, гектарів;
Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;
Пнсг — площа несільськогосподарських угідь (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, земель під господарськими будівлями і дворами, земель під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, земель тимчасової консервації тощо), гектарів;
Гнсг — норматив капіталізованого рентного доходу несільськогосподарських угідь на землях сільськогосподарського призначення, гривень за гектар.
Нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району розраховується за такою формулою:
Гагр = Гу × Багр : Б,
де Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;
Гу — норматив капіталізованого рентного доходу відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, мм. Києва та Севастополя, гривень за гектар;
Багр — бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;
Б — середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, мм. Києва та Севастополя.
Простий, на перший погляд, математичний розрахунок за вищезазначеною формулою призвів до проблемної ситуації навколо показника балу бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району.
Так, відповідно до ст. 1 Закону № 1378 бонітування ґрунтів — порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.
Слід зазначити, що бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів — це інтегральний показник якості ґрунтів, що визначається за об’єктивними властивостями та характеристиками, розрахунок якого здійснюється стосовно еталонних агровиробничих груп ґрунтів, які мають найкращі властивості і найбільшу природну продуктивність, вибраних для кожної культури і прийнятих за 100 балів.
Проблематика даного питання полягає в тому, що нова методика не містить жодного посилання на будь-які джерела, які б містили показники балів бонітету агровиробничих груп ґрунтів по природно-сільськогосподарським районам.
Так, розрахунок балів бонітету агровиробничих груп ґрунтів по природно-сільськогосподарським районам проводився лише у 90-ті роки. Офіційними результатами проведення такого бонітування ґрунтів були наступні видання: Бонітування ґрунтів України. Книга 1: Шкали бонітування ґрунтів орних земель України / Інститут землеустрою УААН. — К., 1993. — 258 с. Бонітування ґрунтів України. Книга 2: Шкали бонітування ґрунтів багаторічних плодових насаджень і природних кормових угідь / Інститут землеустрою УААН. — К., 1993. — 500 с.
Проте, на сьогоднішній день інформацію з вищевказаних видань, яка необхідна землевпорядникам всієї країни для розрахунку нормативної грошової оцінки земель, на жодному офіційному сайті не опубліковано, а отже така інформація не перебуває у загальному доступі, що не дозволяє якісно виконувати свої професійні обов’язки як землевпорядникам, так і експертам територіальних органів Держгеокадастру, що проводять обов’язкову державну експертизу технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Не можна впевнено стверджувати, що нова Методика нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь є панацеєю у вирішенні всіх існуючих проблем, що виникають у сфері державного економічного регулювання земельних відносин. Проте значні позитивні зрушення вже можна констатувати.
По-перше, будь-який нормативно-правовий регулятор у сфері економічних відносин, чи то земля, чи банківський сектор, має відповідати умовам сучасних економічних реалій, а саме має бути актуальним.
По-друге, оцінити результати функціонування будь-якої системи в рамках державного регулювання певних економічних процесів можна лише дослідивши показники ефективності такого функціонування. Розглядаючи сільськогосподарські угіддя як основний капітал сільськогосподарських товаровиробників, варто наголосити, що лише приведення показників ефективності у грошовий вираз надасть можливість об’єктивно оцінити результати впровадження того чи іншого реформаційного процесу в суспільстві. В цьому розумінні нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь по відповідним природним сільськогосподарським районам є важливим індикатором рівня ефективності державного регулювання земельних відносин.
«Віддалено доступний» безкоштовний онлайн-витяг
Земельні адміністративні послуги зазнають постійного технічного удосконалення, адміністративна послуга «видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки» не стала виключенням.
Так, створено веб-ресурс електронних послуг Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (https://e.land.gov.ua/). На даному веб-ресурсі кожний може замовити адміністративні та отримати сервісні електроні послуги Держгеокадастру. Для цього лише необхідно зареєструватися та авторизуватися в електронному кабінеті за допомогою електронної пошти, електронного цифрового підпису або платіжної картки банку (BankID).
Зокрема, для замовлення витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки потрібно на Публічній кадастровій карті знайти за кадастровим номером необхідну ділянку та натиснути на функцію замовлення послуги. Послуга надається безкоштовно. Забрати вже виготовлений витяг можна також у найближчому Центрі надання адміністративних послуг, обраному користувачем.
Форма витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів затверджена наказом Держгеокадастру від 20.03.17 р. № 97 «Про деякі питання організації діловодства» (далі додається).
Час робити висновки
Підсумовуючи, варто зауважити, що сучасна сутність поняття нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель має будуватись навколо чіткого розуміння того, що природні земельні скарби, які належать нашій державі та її громадянам, мають бути об’єктивно оцінені та ефективно використані в процесі розбудови вітчизняної економіки. Земля сільськогосподарського призначення має сприйматись в суспільстві не як безкінечний дешевий ресурс для формування багатомільйонних капіталів великих агрохолдингів. Українська земля має розглядатись як найважливіший ресурс, який здатний попри будь-які кризові внутрішні та зовнішні економічні та політичні процеси продукувати колосальний грошовий потік, завдяки якому економічна система України може балансувати в жорстких умовах сучасних ринкових відносин.
