Земля як об’єкт
Ураховуючи аналіз судових справ, можна зробити висновок, що у запитанні читача йдеться про земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності суб’єктів господарювання.
На мою думку, подібні дії суб’єктів господарювання призводять до порушення майнових прав та інтересів територіальної громади міської ради, а тому підлягають поновленню у встановленому законодавством порядку.
Так, суб’єктами права на землі комунальної власності згідно зі ст. 80 Земельного кодексу України1 є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через ОМС, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.
1 Далі за текстом — ЗК.
У контексті вирішення вказаної проблеми слід звернути увагу на положення ст. 206 ЗК, якою встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Таким законом є Податковий кодекс України2.
2 Далі за текстом — ПК.
Плата за землю — це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, про що зазначено у п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК.
Згідно зі ст. 269, 270 ПК платниками земельного податку є, зокрема, власники земельних ділянок та землекористувачі, а об’єктами оподаткування — земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні. Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 ПК).
Дані державного земельного кадастру — сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земельних ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристики, розподіл серед власників землі та землекористувачів, підготовлених відповідно до закону (п.п. 14.1.42 п. 14.1 ст. 14 ПК).
Закон України від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр»3 надає у ст. 15 вичерпний перелік відомостей про земельні ділянки, які вносяться до Державного земельного кадастру4. Земельній ділянці, відомості про яку внесені до ДЗК, присвоюється кадастровий номер. Відомості про земельні ділянки вносяться до ДЗК на підставі відповідної документації із землеустрою щодо формування земельних ділянок — у випадках, визначених ст. 79-1 ЗК, при їх формуванні, що випливає із комплексного тлумачення положень ст. 21 Закону № 3613.
3 Далі за текстом — Закон № 3613.
4 Далі за текстом — ДЗК.
Увага! Невнесення відомостей до ДЗК про земельну ділянку унеможливлює укладення договору оренди землі, що, в свою чергу, перешкоджає нарахуванню плати за землю у формі орендної плати, оскільки в силу положень ст. 3 Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» об’єктами оренди землі є виключно земельні ділянки.
Перехід права на земельну ділянку
Далі в контексті вирішення цієї проблеми для доведення правової позиції територіальної громади у спорі з «недобросовісним» суб’єктом господарювання є ст. 120 ЗК.
Передбачається, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Вказана норма закріпила загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду. Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 12.10.16 р. у справі № 6-2225 цс16.
Отже, у разі оформлення права власності на нерухоме майно, з урахуванням принципу платності використання землі, закріпленого у ЗК та ПК, суб’єкт господарювання має вчиняти дії, спрямовані на оформлення права користування земельною ділянкою під об’єктом нерухомості на умовах оренди (з урахуванням положень ст. 123 ЗК). У нашому випадку, після отримання дозволу на розроблення документації із землеустрою, в розумні строки розробити відповідну документацію із землеустрою, внести відомості про земельну ділянку до ДЗК, подати документацію із землеустрою на затвердження до відповідної місцевої ради та після такого затвердження та передачі сформованої земельної ділянки в оренду, укласти договір оренди землі.
Невчинення таких дій суб’єктом господарювання, який фактично використовує земельну ділянку комунальної власності та не вчиняє дій з її належного оформлення, призводить до завдання територіальній громаді збитків у вигляді неодержаних доходів у вигляді орендної плати, яка справляється до місцевого бюджету.
Способи захисту прав
У силу ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України5 кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Загальні способи захисту цивільних прав зазначені у ст. 16 ЦК, де п. 8 встановлено один із способів захисту відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.
5 Далі за текстом — ЦК.
Способи захисту прав громадян та юридичних осіб у сфері земельних відносин урегульовані ст. 152 ЗК, відповідно до якої власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Відповідно до ст. 156 ЗК підставами відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам є:
| 1 | вилучення (викуп) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом |
| 2 | тимчасове зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання |
| 3 | встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок |
| 4 | погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників |
| 5 | приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан |
| 6 | неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки |
Оскільки у земельному законодавстві відсутнє нормативне визначення збитків, необхідно використовувати поняття «збитки», яке випливає із положень ЦК та Господарського кодексу України6.
6 Далі за текстом — ГК.
Згідно зі ст. 22 ЦК особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Статтею 224 ГК встановлено, що учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов’язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб’єкту, права або законні інтереси якого порушено.
При цьому під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов’язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Отже, з точки зору цивільного законодавства збитками є:
1) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням майна, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);
2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Відповідно до вже згаданої ч. 3 ст. 22 ЦК збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Визначальним для стягнення збитків з порушника цивільних прав та інтересів є наявність у діянні суб’єкта господарювання складу цивільного правопорушення як законної підстави для притягнення до цивільно-правової відповідальності. З урахуванням вимог ЦК основними елементами складу цивільного правопорушення є: протиправність поведінки; наявність шкоди; вина; причинний зв’язок між протиправною поведінкою особи та спричиненою шкодою.
За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Тож необхідно приділяти достатньо уваги доведенню складу цивільного правопорушення перед судом. Подібна правова позиція викладена у постанові ВСУ від 09.08.17 р. у справі № 908/213817.
Коло суб’єктів, на яких закон покладає обов’язок відшкодовувати збитки власникам землі та землекористувачам, визначає ст. 157 ЗК. Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, ОМС, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, ОМС, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами.
Порядок відшкодування шкоди
Підзаконним нормативно-правовим актом, який присвячений врегулюванню даного питання, є постанова КМУ від 19.04.93 р. № 284, якою затверджено Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам7.
7 Далі за текстом — Порядок № 284
Згідно з Порядком № 284 власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям ділянок, встановленням обмежень щодо їх використання, погіршенням якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей земельних ділянок або приведенням їх у непридатний для використання стан та неодержанням доходів у зв’язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок.
Розміри збитків визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад.
До складу комісій включаються представники Київської, Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, виконавчих комітетів міських (міст обласного значення) рад (голови комісій), власники землі або землекористувачі (орендарі), яким заподіяні збитки, представники підприємств, установ, організацій та громадяни, які будуть їх відшкодовувати, представники територіальних органів Держгеокадастру, Держекоінспекції, фінансових органів, органів у справах містобудування і архітектури та виконавчих комітетів сільських, селищних, міських (міст районного значення) рад, на території яких знаходяться земельні ділянки. Результати роботи комісій оформляються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії.
Відшкодуванню підлягають:
— вартість житлових будинків, виробничих та інших будівель і споруд, включаючи незавершене будівництво;
— вартість плодовоягідних та інших багаторічних насаджень; вартість лісових і деревно-чагарникових насаджень; вартість водних джерел (колодязів, ставків, водоймищ, свердловин тощо), зрошувальних і осушувальних систем, протиерозійних і протиселевих споруд;
— понесені витрати на поліпшення якості земель за період використання земельних ділянок з урахуванням економічних показників, на незавершене сільськогосподарське виробництво (оранка, внесення добрив, посів, інші види робіт), на розвідувальні та проектні роботи;
— інші збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи і неодержані доходи (дохід, який міг би одержати власник землі, землекористувач, у тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її вилучення (викупу) або тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян), якщо вони обґрунтовані.
Для вирішення цього питання можливим є використання Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою КМУ від 25.07.07 р. № 9638.
8 Далі за текстом — Методика № 963.
Разом з тим Порядок № 284 та Методика № 963 наразі є недосконалими нормативно-правовими актами. Так, у Порядку № 284 не прописана процедура визначення розміру збитків та чіткий алгоритм їх відшкодування у разі самовільного зайняття земельної ділянки та використання земельної ділянки без оформлення документів.
У зв’язку із цим деякі територіальні громади мають свій практичний досвід регулювання власними нормативно-правовими актами питань визначення та відшкодування збитків, заподіяних місцевій раді в результаті порушення приписів земельного законодавства.
Порядок визначення збитків на місцевому рівні
Наприклад, з метою посилення контролю за використанням земель, створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення розмірів збитків, заподіяних внаслідок невикористання земельних ділянок, самовільного зайняття земельних ділянок та використання земельних ділянок з порушенням законодавства про плату за землю, удосконалення порядку відшкодування збитків, Харківська міська рада прийняла рішення від 24 червня 2009 року «Про затвердження Порядку визначення та відшкодування Харківській міській раді збитків, заподіяних внаслідок невикористання земельних ділянок, самовільного зайняття земельних ділянок та використання земельних ділянок з порушенням законодавства про плату за землю» (із змінами та доповненнями, внесеними рішенням Харківської міської ради від 14.09.2016 р. № 332/16)9, з яким можна ознайомитися на сайті www.city.kharkov.ua.
9 Далі за текстом — Порядок визначення та відшкодування збитків.
В Порядку визначення та відшкодування збитків чітко прописана процедура визначення розміру збитків та алгоритм їх відшкодування. Так, визначення сум збитків покладається на Комісію по визначенню збитків власникам землі та землекористувачам10, склад якої затверджується рішенням виконавчого комітету міської ради. Комісію очолює голова. Заступником голови Комісії є заступник Харківського міського голови з питань правового забезпечення. Секретарем Комісії є працівник Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.
10 Далі за текстом — Комісія.
Матеріали щодо збитків розглядаються за кожним суб’єктом окремо. За результатами розгляду матеріалів Комісією складаються акти про визначення збитків за кожним суб’єктом окремо. Акти про визначення збитків направляються Департаментом територіального контролю Харківської міської ради на затвердження виконавчим комітетом Харківської міської ради.
Збитки визначаються за фактичний період користування земельною ділянкою з порушенням вимог законодавства. Відшкодування збитків проводиться за період використання землі з порушенням земельного законодавства у розмірі орендної плати за землю, яку власник землі (міська рада) міг би отримати при належному виконанні (дотриманні) землекористувачем вимог земельного законодавства. Збитки визначаються за ставками орендної плати, які діяли на момент виникнення таких збитків із застосуванням коефіцієнтів, які дорівнюють подвійній обліковій ставці Національного банку України на початок кожного звітного року, встановленої згідно з рішеннями Харківської міської ради.
Порядком визначення та відшкодування збитків також передбачена можливість відшкодування збитків як в добровільному (досудовому) порядку, так і в примусовому (судовому) порядку.
Досудовий порядок відшкодування збитків передбачає добровільне відшкодування збитків порушником у визначених Комісією розмірах. Добровільне відшкодування збитків здійснюється шляхом укладання договору про відшкодування збитків, типова форма якого затверджена рішенням міської ради. Договір про відшкодування збитків готується Департаментом територіального контролю Харківської міської ради.
Примусове відшкодування збитків у судовому порядку здійснюється у разі недосягнення згоди між сторонами щодо відшкодування завданих збитків або неотримання результатів розгляду повідомлення про необхідність відшкодування збитків у встановлений строк. При цьому Департамент територіального контролю Харківської міської ради має право направити письмову інформацію з копіями відповідних документів про виявлені порушення закону до органів прокуратури, з метою представництва інтересів держави в суді в порядку ст. 23, 24 Закону України від 14.10.14 р. № 1697-VII «Про прокуратуру».
Наразі дискусійним серед фахівців та науковців є власне можливість та правомірність прийняття ОМС власних нормативно-правових актів, якими встановлюються додаткові підстави відшкодування збитків територіальній громаді, порядок такого відшкодування та регулювання інших, не врегульованих чинним законодавством України, питань. Тому прийняттю того чи іншого нормативного акту місцевою радою повинна передувати відповідальна робота з підготовки та правового аналізу проекту рішення ради, дотримання процедури, визначеної Законом України від 11.09.03 р. № 1160-IV «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», оцінка можливості (перспектив) судового захисту власних нормативних актів.
Про судову практику
Цікавою у цьому сенсі для посадових осіб місцевого самоврядування, які опікуються питаннями самоврядного контролю за використанням та охороною земель, буде наступна судова практика вищого судового органу країни.
Так, постанова ВСУ від 14.09.16 р. у справі № 6-6-2777цс16 (разом із висловленим правовим висновком) є визначальною для ОМС у контексті стягнення збитків із недобросовісних суб’єктів господарювання, які зловживають своїми правами та ухиляються від укладення договорів оренди землі, у зв’язку із чим місцеві бюджети недоотримують значні кошти.
Як зазначає ВСУ у вказаній постанові, «право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, в тому числі шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію)».
«Системний аналіз зазначених норм матеріального права дозволяє зробити висновок, що у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача настають правові наслідки, передбачені ст. 157 ЗК України та Порядком» (мається на увазі Порядок № 284).
Зазначені висновки, до яких дійшов ВСУ, є корисними для ОМС для можливого захисту своїх матеріальних прав у судовому порядку.
Крім цього, Судова палата в адміністративних справах ВСУ у своїй постанові від 18.10.16 р. у справі № 500/2776/14-а зазначила, що до повноважень виконавчого органу сільської, селищної або міської ради віднесено визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань збитків, завданих ОМС, посилаючись при цьому на Порядок № 284. При цьому, на думку ВСУ, відшкодуванню, зокрема, підлягають збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
Як зазначено у вказаній постанові суду, повноваження відповідачів (Ізмаїльської міської ради) у цьому випадку обмежуються лише обчисленням розміру збитків у встановленому порядку. Що стосується відшкодування виявлених збитків, то вони не можуть бути примусово відшкодовані на підставі рішення міської ради. Такі збитки відшкодовуються у добровільному порядку або шляхом звернення до суду з відповідним позовом. За таких обставин рішення виконкому про затвердження акту про визначення розміру збитків не порушує права, обов’язки чи інтереси позивача у справі (фізичної особи — підприємця).
Далі у постанові ВСУ від 09.11.16 р. у справі № 922/210/15 міститься наступний цікавий висновок суду: «...рішення 10 сесії 6 скликання Харківської міської ради від 28 вересня 2011 року № 430/11 не було виконано відповідачем не тільки у визначений цим рішенням чотиримісячний строк, а й в будь-який інший розумний строк, незважаючи на здійснення фактичного землекористування з 2009 року».
Потім судова палата у господарських справах ВСУ у постанові від 07.12.16 р. у справі № 922/1009/15 за позовом Харківської міської ради до Товариства «...» про стягнення коштів і повернення майна встановила, що виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки. Водночас за змістом ст. 125 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Зважаючи на положення цієї статті, новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства. Товариство «...» належним чином не оформило правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою. Проте з моменту виникнення права власності на зазначене нерухоме майно у відповідача виник обов’язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нежитловою будівлею.
Отже, як зазначив суд, відповідач не вчинив дій, спрямованих на укладення договору оренди з позивачем.
Таким чином, наявна судова практика підтверджує право ОМС як суб’єкта права комунальної власності на земельні ділянки в судовому порядку вимагати відшкодування збитків у формі упущеної вигоди з недобросовісних суб’єктів господарювання, які в розумний строк не уклали договір оренди землі із відповідною радою, чим ухиляються від сплати орендної плати як підвиду плати за землю відповідно до норм ПК.
Досить корисною для працівників ОМС в питаннях з’ясування факту самовільного використання земельних ділянок та підстав для здійснення розрахунку розміру шкоди, заподіяної територіальній громаді внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, може бути також постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.11 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (із змінами і доповненнями)11.
11 Далі за текстом — постанова Пленуму ВГСУ.
Так, відповідно до п. 3.1 вказаної постанови Пленуму обов’язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки. Разом з тим у вирішенні питання про застосування відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки господарським судам необхідно враховувати, що саме по собі встановлення судом наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. Господарським судам у вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку для розміщення певних об’єктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує земельну ділянку, наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.
Вирішуючи спори за позовами органів державної влади або місцевого самоврядування про стягнення з особи, яка набула у власність житловий будинок, будівлю або споруду і не переоформила право користування земельною ділянкою, шкоди у вигляді упущеної вигоди (зокрема, у розмірі неодержаної плати за оренду земельної ділянки), господарські суди, крім спеціальних норм, повинні брати до уваги загальні положення ст. 22 гл. 82 ЦК, ч. 2 ст. 224 ГК. Крім того, для застосування такого заходу відповідальності слід встановлювати як наявність у діях винної особи усіх чотирьох елементів складу цивільного правопорушення (протиправної поведінки, збитків, причинного зв’язку між протиправною поведінкою та збитками й вини), так і ступінь вини в розумінні ст. 1193 ЦК.
У розгляді таких справ суди мають враховувати обставини вчинення господарюючими суб’єктами дій щодо оформлення відповідного землекористування та факти своєчасного виявлення контролюючими органами користування земельними ділянками без оформлення правовстановлюючих документів, а також вчинення дій щодо спонукання суб’єкта оформити право землекористування.
Підставою для здійснення розрахунку розміру шкоди, заподіяної державі, територіальним громадам, юридичним чи фізичним особам внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, є матеріали справи про адміністративне правопорушення, які підтверджують факт вчинення цього правопорушення, а саме: акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства; протокол про адміністративне правопорушення; припис (з вимогою усунення порушення земельного законодавства); акт обстеження земельної ділянки.
Отже, відповідно до вказаної постанови Пленуму ВГСУ підставою для здійснення розрахунку розміру шкоди, заподіяної територіальній громаді внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, є зазначені документи в їх сукупності, оскільки саме вони можуть підтвердити сам факт самовільного зайняття земельної ділянки, розмір зайнятої ділянки та період часу, протягом якого вона використовується без належних правових підстав.
Слід зазначити, що, на мою думку, особа, яка є власником об’єкта нерухомості (право власності на який зареєстровано відповідно до законодавства і ґрунтується на належних правовстановлюючих документах), не може бути суб’єктом самовільного використання земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт нерухомості.
Так, згідно зі ст. 1 Закону України від 19.06.03 р. № 963-IV «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки — будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Така думка ґрунтується на все тому ж принципі цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою. Власник нерухомості не може бути суб’єктом самовільного використання земельної ділянки, на якій розташована ця нерухомість, оскільки не можна стверджувати, що він використовує дану ділянку без достатніх правових підстав. Правовою підставою для користування земельною ділянкою є наявність на ній об’єкта нерухомості, що перебуває у власності такого суб’єкта Отже, такі дії власника не можуть тягнути за собою адміністративну або кримінальну відповідальність за самовільне використання земельної ділянки.
Проте в контексті ст. 125, 126, 206 ЗК, вимог ПК власник нерухомого майна зобов’язаний оформити право користування земельною ділянкою у встановленому законодавством порядку.
Невиконання вказаного обов’язку протягом розумного строку є підставою для притягнення суб’єкта господарювання лише до цивільної відповідальності.
Поняття «розумного строку» не є законодавчо закріпленим та в розумінні цивільного законодавства є оціночним, тобто визначається в кожному конкретному випадку з урахуванням фактичних обставин.
У жодному нормативно-правовому акті не встановлено строків погодження такого проекту, його затвердження та укладання договорів оренди землі.
Єдина згадка про строки вчинення такого роду дій міститься у п. «г» ст. 28 Закону України від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій», якою власне встановлено, що максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору (мається на увазі на виконання землевпорядних робіт).
З огляду на наведене вище, на мою думку, у разі відсутності будь-яких дій суб’єкта господарювання, спрямованих на розроблення, погодження та затвердження документації із землеустрою, а в подальшому й укладання з місцевою радою договору оренди землі, необґрунтоване затягування такого процесу протягом тривалого строку, якщо при цьому з великою долею ймовірності порушується розумний строк, то такі дії тягнуть за собою цивільно-правову відповідальність, а порушені майнові права територіальної громади підлягають відновленню в позасудовому (виключно добровільному) або судовому порядку шляхом стягнення упущеної вигоди з недобросовісного суб’єкта господарювання — власника об’єкта нерухомого майна, що ухиляється від укладення договору оренди землі.
