Актуальні питання оренди земель комунальної власності

В обраному У обране
Друк
Кравченко Тетяна, аналітик "Видавничого будинку "Фактор", адвокат
Місцеве самоврядування Липень, 2018/№ 7
Існують випадки, коли після укладення договору оренди земельної ділянки комунальної власності орендар, користуючись передчасно переданою землею, зволікає або взагалі роками не здійснює реєстрацію права оренди у встановленому законом порядку. Чи дозволяє у таких випадках закон стягнути з орендаря несплачену ним орендну плату за користування землею, з’ясуємо з урахуванням існуючої практики застосування цивільного та земельного законодавства.

Стягнення орендної плати – тільки за чинним договором

За загальним правилом, кожна із сторін договору оренди має належним чином відповідно до умов договору та вимог діючого законодавства виконувати взяті на себе зобов’язання: орендодавець — надати у користування майно, а орендар — своєчасно та у повному обсязі вносити орендну плату.

За порушення взятих за договором зобов’язань сторони несуть відповідальність, передбачену законом (ст. 610 — 612, 625 Цивільного кодексу України)1.

1 Далі за текстом — ЦК.

Оскільки право оренди земельної ділянки по договору підлягає державній реєстрації, то обов’язки у сторін виникають з моменту проведення такої реєстрації.

Відповідно до ст. 125, 126 Земельного кодексу України2 право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»3.

2 Далі за текстом — ЗК.

3 Далі за текстом — Закон № 1952.

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України від 06.09.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»4 право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

4 Далі за текстом — Закон № 161.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952 передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону № 1952 визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідне також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Таким чином, якщо договір оренди землі не зареєстрований орендарем у встановленому порядку, то він вважається таким, що не набрав чинності і не породжує для сторін жодних цивільних прав і обов’язків.

Такого висновку дійшов Верховний Суд України при розгляді справи про визнання недійсними договорів оренди (постанова від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16).

З огляду на це, до моменту реєстрації права оренди ОМС як орендодавець не має права вимагати від орендаря сплати заборгованості з орендної плати на підставі невиконання договірних зобов’язань, оскільки такий обов’язок виникає після виникнення права оренди, яке, в свою чергу, виникає з моменту реєстрації такого права.

Водночас відсутність державної реєстрації договору буде свідчити про безпідставність користування земельною ділянкою, а використання земельної ділянки без належної правової підстави призведе до позбавлення територіальної громади як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід).

Тому в таких випадках ОМС має право на витребування безпідставно набутого майна та на відшкодування збитків (доходів) від користування ним, в порядку ст. 1212, 1214 ЦК.

Правова позиція з цього питання викладена в постанові Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 925/258/17 про стягнення упущеної вигоди (неотриманого прибутку) за період користування земельною ділянкою з дати прийняття рішення про надання земельної ділянки до моменту набуття чинності договором оренди землі.

Так, суд касаційної інстанції, погоджуючись із висновком апеляційного суду в частині задоволення позовних вимог про стягнення 43711,93 грн. упущеної вигоди (неотриманого прибутку) за період користування земельною ділянкою з дати прийняття рішення про надання земельної ділянки до моменту набуття чинності договором оренди землі від 18.07.2011, виходив із наступного.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 22 ЦК збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Згідно з ч. 2 ст. 224 Господарського кодексу України5 під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов’язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

5 Далі за текстом — ГК.

Абзацом 4 ч. 1 ст. 225 ГК до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включено неодержаний прибуток (втрачену вигоду), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов’язання другою стороною.

Для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків, необхідною є наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме: протиправної поведінки, збитків, причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками, вини. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає.

За змістом ст. 152 ЗК держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до ст. 156 ЗК власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні, зокрема, внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Згідно зі ст. 157 ЗК відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 № 284, відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.

Використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє її власника права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено. Бездіяльність відповідача у вчиненні передбачених законодавством заходів зі своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташовані нежитлові будівлі та споруди, що йому належать на праві приватної власності, кваліфікується як невжиття ним належних заходів, спрямованих на своєчасне оформлення правовстановлюючих документів (наведена правова позиція викладена у постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 у справі № 916/3311/14 і від 07.10.2015 у справі № 916/3371/14).

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням міської ради від 10.02.2011 № 2-228 надано відповідачу вищезазначену земельну ділянку в оренду та зобов’язано товариство укласти договір оренди землі з міською радою, здійснивши його державну реєстрацію, і надати один примірник позивачу протягом двох місяців з дати прийняття рішення.

Однак, як встановлено судами, державну реєстрацію договору оренди землі здійснено орендарем лише 30.12.2011.

Отже, у період з 10.02.2011 по 29.12.2011 відповідач не вчинив дій, спрямованих на своєчасне укладення та державну реєстрацію договору оренди землі, як того вимагали ст. 210, 640 ЦК (в редакції, чинній до 01.01.2013) та ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 01.01.2013).

Внаслідок такої протиправної поведінки орендаря міській раді завдано збитків у виді несплаченої відповідачем за період з 10.02.2011 по 29.12.2011 орендної плати у розмірі 43711,93 грн., яку позивач міг би отримати у разі своєчасного укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Позовна давність щодо вимог про стягнення неотриманого доходу

На вимоги ОМС про стягнення збитків, як не отриманих місцевим бюджетом доходів від орендної плати за період фактичного використання земельної ділянки, поширюється положення ст. 257 ЦК відносно загальної позовної давності тривалістю у три роки.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК перебіг позовної давності необхідно обчислювати від дня, коли ОМС, який здійснює функції у сфері земельних відносин, дізнався або міг дізнатись про порушення своїх прав.

До такого висновку дійшов Верховний Суд України при розгляді справи про стягнення збитків (постанова від 22.05.2018 у справі № 909/748/17).

Так, за матеріалами справи до Господарського суду Івано-Франківської області звернувся перший заступник керівника Івано-Франківської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Івано-Франківської міської ради з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення збитків у розмірі 528 823,49 грн., як недоотриманих місцевим бюджетом доходів від орендної плати за період фактичного використання ТОВ земельної ділянки без правовстановлюючих документів, на підставі ст. 22, 1166 ЦК, ст. 224 ГК, ст. 152, 156, 157 ЗК.

Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області відмовлено в задоволенні клопотання ТОВ про застосування строків позовної давності, позов задоволено. Стягнуто на користь позивача 528 823,49 грн. збитків за період з 29.11.2013 по 19.11.2016.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Суд касаційної інстанції, не погодившись із висновком місцевого господарського суду про те, що з моменту встановлення виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради факту заподіяння збитків слід обраховувати строк позовної давності, вказав наступне.

Відповідно до ст. 256, 257 ЦК позовна давність — це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Судами встановлено, що рішенням № 17 від 12.01.2017 виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради лише затвердив акт визначення збитків власнику землі, які були завдані протягом 2013 — 2016 рр.

Водночас для правильного застосування ч. 1 ст. 261 ЦК при визначенні початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об’єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.

При цьому, як у випадку пред’явлення позову особою, право якої порушене, відлік позовної давності обчислюється з моменту, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення її права або про особу, яка його порушила.

Згідно зі ст. 26 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) регулювання земельних відносин є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад.

Отже, для правильного визначення початку перебігу позовної давності слід встановити, з якого моменту орган місцевого самоврядування, який здійснює функції у сфері земельних відносин, дізнався або міг дізнатися про порушення своїх прав.

Рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасовані, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити