Договір оренди землі: розірвання за рішенням суду

В обраному У обране
Друк
Брусенцова Яна, директор Департаменту видань для публічно-правової сфери, головний редактор газети "Радник старости", юрист
Місцеве самоврядування Липень, 2018/№ 7
В цьому матеріалі вашій увазі буде представлена судова справа, предметом якої стало питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між міською радою (відповідачем) та юридичною особою (позивачем). Чим цікава ця справа? А тим, як суди всіх інстанцій поставилися до аргументів міської ради, в яких рада посилалася на особливості прийняття нею рішень, закріплені в локальних документах представницького органу. Отже, читайте та беріть до уваги.

Стисло про предмет спору та про перебіг розгляду справи

Підставою для звернення до суду слугувало неприйняття міською радою рішення про припинення права користування земельною ділянкою, що, на думку позивача, є порушенням його права на добровільну відмову від договору оренди земельної ділянки.

Позов було подано Приватним акціонерним товариством1 до міської ради. В ньому Товариство зазначало про те, що, користуючись своїм правом на добровільну відмову від права користування земельною ділянкою (передбаченим п. «а» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України2), зверталось до міської ради з проханням припинити право користування спірною земельною ділянкою. Проте, порушуючи вимоги ч. 4 ст.142 ЗК, рада не надала повідомлення про розгляд звернень Товариства, не прийняла відповідне рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та не повідомила про це органи державної реєстрації. Тобто міською радою не була прийнята добровільна відмова Товариства, як орендаря, від права користування земельною ділянкою, а відповідно не відбулось припинення договірних зобов’язань між сторонами.

1 Далі за текстом — Товариство (позивач).

2 Далі за текстом — ЗК.

Забігаючи наперед, зазначимо, що позов Товариства про припинення дії договору оренди шляхом його розірвання та визнання бездіяльності незаконною судом був задоволений, з чим, в свою чергу, згодом погодився і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Далі по суті справи...

Рішення Господарського суду та суду апеляційної інстанції

Отже, як вже було анонсовано вище, 04.07.2017 до Господарського суду Дніпропетровської області надійшла позовна заява Товариства до міської ради, в якій позивач просить:

припинити дію договору оренди землі, укладеного 22.05.2014 між міською радою та позивачем, який посвідчений приватним нотаріусом, зареєстрований в реєстрі, шляхом його розірвання;

визнати незаконною бездіяльність міської ради щодо припинення права позивача користування земельною ділянкою, яка надана у користування за договором оренди землі, укладеного між сторонами 22.05.2014.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач (Товариство) зазначив, що, користуючись своїм правом на добровільну відмову від права користування земельною ділянкою, передбаченим п. «а» ч. 1 ст. 141 ЗК, позивач 25.07.2016, 31.03.2017 та 07.06.2017 звертався до відповідача (міської ради) з проханням припинити право користування спірною земельною ділянкою. Проте, в порушення вимог ч. 4 ст. 142 ЗК міська рада до цього часу не надала повідомлення про розгляд звернень позивача, не прийняла відповідне рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та не повідомила про це органи державної реєстрації, тобто відповідачем не прийнята добровільна відмова позивача, як орендаря, від права користування земельною ділянкою, так само і не відбулось припинення договірних зобов’язань сторін. Таким чином, починаючи з 15.08.2016 (з урахуванням дати отримання звернення позивача 25.07.2016 та двадцятиденного строку на його розгляд) відповідач своєю бездіяльністю порушує право позивача на добровільну відмову від права користування земельною ділянкою, що тягне за собою понесення додаткових витрат позивачем з оплати орендної плати після його фактичної відмови від права користування земельною ділянкою. Разом з тим, інформація, що оприлюднена на офіційному веб-сайті міської ради, свідчить про те, що радою приймаються та розглядаються відповідні звернення землекористувачів із прийняттям відповідних рішень. Вказане, на думку позивача, доводить наявність його порушеного права на дострокове розірвання договору оренди внаслідок добровільної відмови від права користування земельною ділянкою, що зумовлює необхідність судового захисту такого порушеного права.

Як вже було зазначено вище, 19.09.2017 Господарський суд Дніпропетровської області позов задовольнив.

06.12.2017 Дніпропетровський апеляційний господарський суд апеляційну скаргу міської ради залишив без задоволення, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.09.2017 залишив без змін.

Судове рішення першої інстанції мотивовано тим, що орендар добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, про що належним чином повідомив орендодавця, законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін договору, однак відповідач питання щодо припинення спірного договору не вирішив.

В свою чергу суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду, зазначивши, що відповідач з моменту отримання листа від 25.07.2016 вирішив питання щодо припинення спірного договору лише 11.10.2017 (тобто, вже після порушення провадження у даній справі).

Касаційна скарга міської ради

13.12.2017 міською радою було подано касаційну скаргу на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.09.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 06.12.2017.

Враховуючи судову реформу, на період якої припала дата подання скарги, лише 22.02.2018 Верховним Судом було постановлено ухвалу про відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою та призначення до розгляду на 12.04.2018.

Разом з тим, даною ухвалою було відмовлено у задоволенні клопотання міської ради про зупинення виконання рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.09.2017 та постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 06.12.2017 до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.

Тепер щодо обґрунтувань скаржника, які були викладені в касаційній скарзі. Це найцікавіша частина нашого матеріалу. Зверніть на неї увагу та не припускайтеся подібних помилок під час виконання своїх повноважень.

Отже, обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник (міська рада, відповідач) зазначив, що згода міської ради на дострокове розірвання договорів оренди землі оформлюється відповідним рішенням, яке:

— приймається на пленарному засіданні міської ради;

— виноситься за умови попереднього приведення орендарем земельних ділянок до стану, придатного для їх подальшого використання.

В свою чергу (як, знову ж таки, зазначала міська рада в своїй касаційній скарзі), для винесення питання на розгляд сесії необхідно здійснити ряд дій, передбачених Статутом міської ради, Регламентом та Законом України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування»3. Виконавчими органами міської ради в межах наданих повноважень готуються проекти рішень міської ради, зокрема, про припинення права користування земельними ділянками на підставі належним чином оформленого клопотання, з додаванням необхідних документів. Регламент міської ради визначає, що перед прийняттям рішення міською радою повинен бути розроблений проект рішення, який в обов’язковому порядку попередньо розглядається виконавчим комітетом міської ради, постійними комісіями міської ради в порядку, встановленому Регламентом. Після розгляду проекту рішення комісіями та виконавчим комітетом міської ради проект вноситься до порядку денного та ставиться на обговорення більшості депутатів від загального складу ради.

3 Далі за текстом — Закон № 280.

З урахуванням зазначеного міська рада вважає, що суди не врахували, що питання щодо розірвання договору оренди землі, що є комунальною власністю, знаходиться поза межами компетенції суду.

Скаржник зазначив, що розірвання договору оренди без відповідного рішення ради є порушенням прав, передбачених нормами чинного законодавства щодо розпорядження землями в межах міста, та вважає, що міська рада, як розпорядник земель відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», має виключне право приймати відповідні рішення стосовно розірвання договорів оренди земельних ділянок. Договір оренди землі може бути розірвано за згодою сторін шляхом укладання договору про розірвання цього договору, що не враховано судами.

Міська рада зазначила, що згідно з п. 34 ст. 26 Закону № 280 виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин. Згода міської ради на дострокове розірвання договору оренди землі оформлюється відповідним рішенням міської ради, яке приймається на пленарному засіданні міської ради.

Відповідно до ст. 25 Регламенту міської ради VІІ скликання усі проекти рішень міської ради попередньо розглядаються на засіданні виконавчого комітету міської ради в порядку, встановленому Регламентом.

Згідно зі ст. 26 Регламенту підготовку рішень, що вносяться на розгляд ради, організовує автор проекту за дорученням міського голови. Проект рішення проходить опрацювання (збір погоджувальних підписів (візи)).

Відповідно до п. 5 ст. 3 Регламенту проекти рішень, що готуються до розгляду радою, оприлюднюються на офіційному веб-порталі ради не пізніше, як за 20 робочих днів до дати їх розгляду з метою прийняття.

Посилаючись на Регламент міської ради, відповідач вказав, що на підставі клопотання Товариства від 25.07.2016 та доданих до нього документів було підготовлено проект рішення міської ради щодо припинення права користування земельною ділянкою, який 17.10.2016 на офіційному сайті міської ради було оприлюднено та передано на візування посадовим особам та службам міської ради, про що повідомлено позивача листом від 24.07.2017. Рішення щодо припинення права користування позивача земельною ділянкою було прийнято 11.10.2017, копію рішення було залучено до матеріалів справи у судовому засіданні 06.12.2017. Тому відповідач вважає висновки судів щодо визнання незаконною бездіяльність міської ради безпідставними та необґрунтованими.

Скаржник вважає, що судом першої інстанції у рішенні наведено, але неправильно застосовано норми ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України4, оскільки у судових рішеннях відсутні посилання або докази невиконання відповідачем обов’язків, передбачених законом, а відповідач виконав всі зобов’язання за договором оренди землі.

4 Далі за текстом — ЦК.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

(ч. 2 ст. 651 ЦК)

Також, на думку міської ради, позивачем не доведено та не додано до матеріалів справи заперечень чи доказів відмови в задоволенні клопотання, з яким він звертався до міської ради. Тому відповідач вважає, що предмет спору між сторонами відсутній, підстав звернення до суду не було, позивачем у позові не доведено порушення його прав з боку відповідача.

Рішення суду касаційної інстанції: договір таки розірвано

Якими були результати перегляду судової справи в суді касаційної інстанції, вам вже відомо — касаційну скаргу не було задоволено. При цьому цікавими є доводи, якими керувався Верховний Суд.

Ухвалюючи таке рішення, суд виходив з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 22.05.2014 між міською радою (орендодавець) та Товариством (орендар) був укладений договір оренди землі5.

5 Далі за текстом — Договір.

Згідно п. 1, п. 2 та п. 2.5. Договору орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для проектування та будівництва торговельно-виробничого та складського комплексу6.

6 Далі за текстом — земельна ділянка.

Згідно з п. 1.1 Договору оренди підставою для укладання даного договору оренди земельної ділянки є рішення міської ради від 25.12.2013 р.

Згідно з п. 8 Договору оренди договір укладено на п’ять років.

Відповідно до Розрахунку розміру орендної плати на земельні ділянки комунальної власності, грошова оцінка яких проведена станом на 21.05.2014, який додається до Договору оренди, розмір орендної плати становить () грн.

Згідно з п. 35 Договору дія договору припиняється у разі:

— закінчення строку, на який його було укладено;

— придбання орендарем земельної ділянки у власність;

— викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

— ліквідації юридично особи-орендаря;

— в інших випадках, передбачених законом.

За умовами п. 36 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

— взаємною згодою сторін;

рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п. 37 Договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.

22.05.2014 земельна ділянка була передана орендодавцем і прийнята орендарем, про що складено акт приймання-передачі від 22.05.2014.

25.07.2016 позивач звернувся до міського голови з клопотанням від 25.07.2016, в якому просив припинити право користування земельною ділянкою та після прийняття рішення міської ради укласти відповідну цивільно-правову угоду в сфері земельних відносин. Вказане клопотання було отримане міською радою 25.07.2016, про що свідчить відповідна відмітка у нижньому правому куті клопотання, що не заперечується відповідачем.

31.03.2017 позивач звернувся до міського голови із листом від 31.03.2017, в якому зазначив, що за результатами розгляду звернення позивача від 25.07.2016, 17.10.2016 на офіційному сайті міської ради опублікований проект відповідного рішення міської ради щодо припинення права користування земельною ділянкою Товариством. Проте, з моменту звернення Товариства із клопотанням від 25.07.2016 пройшло понад вісім місяців; станом на 31.03.2017 зазначений вище проект рішення, за наданою позивачу інформацією, проходить візування. Однак, незрозуміло, з яких причин візування проекту триває майже півроку. За цей час Товариство змушене сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою, яка фактично Товариством не використовується. При цьому, у відповідності до ст. 32 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»7 Товариство має сплатити орендну плату ще за один рік з моменту прийняття рішення про припинення права користування, а оскільки наразі терміни прийняття цього рішення не визначені, то і чітке розуміння, упродовж якого часу Товариство має нести зайве фінансове навантаження — відсутнє. Позивач просив надати аргументовані пояснення щодо затягування термінів прийняття рішення, завершити його візування та прийняти на найближчій сесії міської ради. Вказаний лист отриманий міською радою 31.03.2017, про що свідчить відповідна відмітка у нижньому правому куті листа.

7 Далі за текстом — Закон № 161.

07.06.2017 позивач поштою направив на адресу відповідача заяву від 07.06.2017, в якій повторно просив припинити його право користування земельною ділянкою на підставі добровільної відмови від права користування земельною ділянкою згідно з п. «а» ч. 1 ст. 141 ЗК. Вказану заяву було отримано відповідачем 12.06.2017, про що свідчить поштове повідомлення.

Позивач стверджував, що станом на час звернення із даним позовом до суду міською радою не надані повідомлення про розгляд звернень позивача, не прийнято відповідне рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та не повідомлено про це органи державної реєстрації, тобто не прийнято добровільної відмови позивача, як орендаря, від права користування земельною ділянкою, що свідчить про незаконну бездіяльність відповідача, порушує право позивача на дострокове розірвання спірного договору оренди та зумовлює необхідність судового захисту порушених прав позивача, що і є причиною звернення позивача до господарського суду.

Далі Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій на підставі власної оцінки доказів по справі дійшли висновку про обґрунтованість позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК та ст. 1 Закону № 161 право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 2 ст. 651 ЦК встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами ч. 3 ст. 31 Закону № 161 договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору. Таке розірвання може ініціюватися як з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, так і у випадках, визначених законом.

Як зазначено вище, у договорі сторони узгодили можливість його розірвання в односторонньому порядку (п. 37), а також визначили, що дія договору припиняється, зокрема, у випадках, передбачених законом (п. 35); дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема, з інших підстав, визначених законом (п. 36).

Так, п. «а» ч. 1 ст. 141 ЗК унормовано, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, позивач 25.07.2016, 31.03.2017 та 07.06.2017 звертався до відповідача з проханням припинити право користування спірною земельною ділянкою згідно з п. «а» ч. 1 ст. 141 ЗК, тобто повідомляв орендодавця про добровільну відмову від такого права.

Відповідно до ч. 4 ст. 142 ЗК власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

Станом на час звернення позивача із даним позовом до суду матеріали справи не містять відповідного рішення міської ради про припинення користування земельною ділянкою, а також доказів повідомлення міською радою органів державної реєстрації про таке припинення.

Натомість, лист від 24.07.2017 р. (яким позивача було повідомлено, що повністю завізований проект рішення міської ради щодо припинення права користування земельною ділянкою буде винесено на розгляд сесії міської ради відповідно до Регламенту міської ради) був направлений на адресу Товариства вже після звернення позивача із даним позовом до суду. Відповідне ж рішення було прийнято міською радою вже 11.10.2017.

Суд першої інстанції зазначав, що неприйняття міською радою рішення зі звернення позивача протягом тривалого часу є незаконною бездіяльністю міської ради.

Крім того, під час розгляду справи не встановлено було будь-яких поважних причин, які б могли бути враховані судом під час надання оцінки бездіяльності відповідача.

При цьому суд критично оцінив посилання відповідача на той факт, що особливості розробки та прийняття рішень міською радою визначаються Регламентом, оскільки відповідачем не зазначені конкретні посилання на положення Регламенту щодо таких тривалих строків розгляду подібних звернень, не спростовані твердження позивача щодо розгляду міською радою значної кількості таких звернень інших землекористувачів після отримання заяви Товариства у липні 2016 року, про що свідчить інформація, оприлюднена на офіційному веб-сайті міської ради тощо.

Суд же апеляційної інстанції вказав, що оскільки:

— орендар добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, про що належним чином повідомив орендодавця;

— законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін договору;

— відповідач з моменту отримання листа від 25.07.2016 р. вирішив питання щодо припинення спірного договору лише 11.10.2017 р. (після порушення провадження у даній справі),

колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для задоволення позову.

Розглядаючи доводи касаційної скарги та заперечення на неї, суд касаційної інстанції взяв до уваги наступне.

Відповідно до ч. 1, 2 п. «д» ч. 3 ст. 152 ЗК:

«1. Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

2. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

«3. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

д) застосування інших, передбачених законом, способів.»

Відповідно до ч. 1, п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК:

«1. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

2. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.»

Частиною 2 ст. 651 ЦК встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами ч. 3 ст. 31 Закону № 161 договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону № 161, яка прямо називається «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання» передбачено, що:

«На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України

Відповідно до п. «а» ст. 141 ЗК:

«Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою

Згідно з ч. 3, 4 ст. 142 ЗК «Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.»

Зазначені норми повністю спростовують доводи скаржника:

— що питання щодо розірвання договору оренди землі, яка є комунальною власністю, знаходиться поза межами компетенції суду;

— щодо неможливості розірвання договору оренди без відповідного рішення ради;

— щодо неможливості припинення договору оренди землі саме шляхом його розірвання, про що і просив позивач у позові та, відповідно, було зроблено судом першої інстанції.

Частина 2 ст. 651 ЦК передбачає, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін в інших випадках, встановлених договором або законом, а не тільки у разі істотного порушення договору другою стороною, що спростовує доводи скаржника в цій частині.

При цьому суди попередніх інстанцій на підставі власної оцінки доказів обґрунтовано:

— зазначили, що неприйняття міською радою рішення зі звернення позивача протягом тривалого часу, є незаконною бездіяльністю міської ради, взявши до уваги, що під час розгляду справи не встановлено будь-яких поважних причин, які б могли бути враховані судом під час надання оцінки бездіяльності відповідача;

— критично оцінили посилання відповідача на той факт, що особливості розробки та прийняття рішень міською радою визначаються Регламентом, оскільки відповідачем не зазначені конкретні посилання на положення Регламенту щодо таких тривалих строків розгляду подібних звернень, не спростовані твердження позивача щодо розгляду міською радою значної кількості таких звернень інших землекористувачів після отримання заяви Товариства у липні 2016 року, про що свідчить інформація, оприлюднена на офіційному веб-сайті міської ради тощо.

Одночасно суд апеляційної інстанції обґрунтовано вказав, що оскільки відповідач з моменту отримання листа від 25.07.2016 вирішив питання щодо припинення спірного договору лише 11.10.2017 (після порушення провадження у даній справі), а фактично після прийняття першого оскаржуваного рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.09.2017, колегія суддів апеляційного суду обґрунтовано зазначила, що місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність підстав для задоволення позову.

Наостанок...

Наведена вище судова справа є прикладом того, як не варто вчиняти. Кожен крок, кожна дія ради як орендодавця має бути продумана: від початку укладення договору і завершуючи реагуванням на подальші можливі звернення орендарів. У цій справі, як ви мали можливість побачити, оперування радою локальними документами не дали очікуваного нею результату.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити