1 Далі по тексту — ОСББ.
З огляду на те, що провайдери телекомунікаційних послуг користуються спільним майном багатоквартирних будинків для розміщення свого обладнання, підключають це обладнання до внутрішньобудинкових мереж електропостачання, використовують спільне майно в інші способи, вказані дії мають бути чітко регламентовані. Для будь-яких дій сторонніх осіб щодо спільного майна співвласників багатоквартирного будинку потрібні належна правова підстава та чіткі правила.
Право користування чужим майном може виникати з різних підстав і мати різний зміст. Відповідно, існують і різні способи закріплення правовідносин з провайдерами щодо використання спільного майна багатоквартирного будинку.
Користування спільним майном багатоквартирного будинку провайдерами має свої особливості. Використання спільного майна багатоквартирного будинку провайдером не виключає доступу до цього майна ні співвласників, ні інших провайдерів. Так, наприклад, стояки (шахти) кабелів слабких струмів можуть використовуватись одночасно кількома провайдерами, а на даху будинку може бути встановлене необхідне обладнання, доступ на який мають усі мешканці будинку. Право користування чужим майном у такій ситуації може бути врегульовано шляхом встановлення сервітуту (укладення договору права на користування чужим майном).
Главою 32 Цивільного кодексу України2 регламентовано право користування чужим майном.
2 Далі по тексту — ЦК України.
Згідно з ч. 1 ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені в інший спосіб.
Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.
У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Він може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.
Особа, яка користується сервітутом, зобов’язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду
Сервітут не підлягає відчуженню. Також сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.
Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений. Отже, якщо ще за часів обслуговування будинку ЖЕКом було укладено договір сервітуту, він буде чинним і для ОСББ.
Також законодавством встановлено, що збитки, завдані власникові (володільцеві) нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах. Так, уявімо собі ситуацію, що провайдер, встановлюючи своє обладнання на даху, пошкодить його покриття, або під час проведення монтажних робіт погіршить естетичний вигляд під’їзду чи фасаду, відповідно у ОСББ виникають юридичні підстави для отримання відшкодування завданих збитків.
Право користування чужим нерухомим майном полягає в тому числі у можливості прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку і трубопроводів тощо.
Статтею 406 ЦК України визначені підстави припинення сервітуту, до них належать:
| 1 | поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом |
| 2 | відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут |
| 3 | спливу строку, на який було встановлено сервітут |
| 4 | припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту |
| 5 | невикористання сервітуту протягом трьох років підряд |
| 6 | смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут |
Також сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.
Договори сервітуту укладаються у письмовій формі, як правило форма договору пропонується самими ж провайдерами, і різняться між собою за змістом і основними умовами. Нерідко запропоновані провайдерами проекти договорів орієнтовані на суб’єкта підприємницької діяльності, не враховують особливостей роботи ОСББ як неприбуткових організацій, містять не надто вигідні для ОСББ положення.
Непоодинокими є випадки, коли у будинку розміщується декілька мереж різних провайдерів, які протягли свої кабелі хаотично, внаслідок чого облаштування під’їзду має неестетичний вигляд, кабелі висять як попало, що перешкоджає проведенню ремонту/модернізації, або навіть здійсненню прибирання.
Саме ОСББ — як представник співвласників — має визначати умови роботи провайдерів у будинку та пропонувати свою уніфіковану редакцію договору усім провайдерам.
Підставою укладення договорів сервітуту є рішення загальних зборів ОСББ. За чинним законодавством саме збори повноважні прийняти рішення про встановлення сервітуту щодо спільного майна багатоквартирного будинку на користь юридичної або фізичної особи.
Наявність договору між ОСББ та провайдером може врегулювати спірні питання: наприклад, час проведення ремонтних робіт, доступ на горище чи дах, естетичний вигляд прокладених кабелів тощо, а також чітко встановить порядок оплати за користування чужим майном.
На сайті «ПроОСББ» (https://proosbb.info/node/100) розміщено зразок договору про встановлення сервітуту, який ми пропонуємо вашій увазі.
