Нормативна база
Питання переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення врегульовані ЖК УРСР, Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій1, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків2, затвердженими постановою КМУ від 08.10.1992 № 572.
1 Далі за текстом — Правила № 76.
2 Далі за текстом — Правила № 572.
Так, п. 1 Правил № 76 визначено, що до елементів перепланування належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Переобладнання — це улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
За роз’ясненнями Державної архітектурно-будівельної інспекції України (лист від 09.01.2013 № 40-12-89 «Щодо переобладнання і перепланування жилого приміщення»), відповідно до ст. 4, 9 Закону України від 20.05.1999 № 687-XIV «Про архітектурну діяльність», абз. 2 п. 1 «Порядку виконання будівельних робіт», затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт», будівництво (будівельні роботи) — роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту. Роботи з перепланування до будівництва не належать.
Відповідно до ст. 152 ЖК УРСР виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не вимагається.
Згідно з пп. 1.4.1 — 1.4.5 Правил № 76, п. 4 Правил № 572 переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства.
Переобладнання жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень містить у собі: улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
До елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускаються.
Перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що погіршує умови експлуатації і проживання всіх або окремих громадян у будинку або квартирі, не допускається.
Для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до ОМС заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та в разі необхідності можуть подаватися такі документи:
| 1 | копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення |
| 2 | копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку |
| 3 | проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку |
| 4 | згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності |
Відповідно до ст. 18, 30 ЖК УРСР управління житловим фондом, здійснення державного контролю за його використанням і схоронністю покладено на Ради народних депутатів, їх виконавчі і розпорядчі органи (ОМС).
Статтею 40 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, крім повноважень, передбачених цим Законом, здійснюють й інші надані їм законом повноваження.
З аналізу наведених статей доходимо висновку, що надання дозволів на переобладнання та перепланування приміщень законодавство відносить до компетенції виконавчих органів ОМС.
Тому ОМС зобов’язаний розглянути заяву одного із співвласників житлового будинку (сторони у справі) про надання дозволу на переобладнання та перепланування за варіантами, визначеними у висновку судової будівельно-технічної експертизи, навіть за відсутності згоди одного із співвласників на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у спільній власності, з огляду на те, що спір щодо поділу житлового будинку вирішується судом і саме задля з’ясування питання про допустимість/можливість визначених у висновку судової експертизи перепланувань/переобладнань необхідний дозвіл ОМС.
Безпідставна відмова ОМС у розгляді такої заяви буде вважатися неправомірною.
Як зазначив ВС у постанові від 26.09.2018 у цивільній справі № 653/2820/15-ц, при поділі житлового будинку в натурі в разі необхідності його переобладнання та перепланування до ухвалення рішення в матеріалах справи повинні бути надані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність перепланування будівельним нормам і правилам, санітарно-епідеміологічним вимогам, правилам пожежної безпеки.
Залежно від обставин справи підлягають поданню висновки й інших служб, зокрема погодження щодо встановлення відокремленого газо-, водо- та електропостачання.
Вирішуючи зазначені спори, суди повинні враховувати вимоги законів (ст. 100, 152 ЖК УРСР, Правил № 572), враховувати та звертати увагу на те, що здійснюючи виділення (поділ) житлового будинку в натурі, необхідно здійснити певний перелік робіт з переобладнання та перепланування вказаного житлового будинку, у тому числі влаштування інженерних систем комунікацій, у зв’язку з чим необхідно з’ясовувати, чи передбачають вказані роботи втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, та відповідно перевіряти, чи потрібні відповідні висновки відповідних органів про допустимість пов’язаних із цим поділом переобладнань і перепланувань, а також дозвіл виконавчого комітету місцевої ради на переобладнання і перепланування житлового будинку (у разі втручання в несучі конструкції або інженерні системи загального користування).
Підставами для відмови у прийнятті рішення виконавчим органом ОМС про надання дозволу на переобладнання і перепланування може бути відсутність необхідних документів, їх неналежне оформлення або виявлення в поданих документах недостовірних відомостей.
