Отже, знайомтесь1...
1 Зауважуємо, що в цьому матеріалі ми будемо використовувати ті скорочення та абревіатури, які відповідають формату видання «Місцеве самоврядування». Вони різняться з тими, які застосовані в самому посібнику.
Із прийняттям розпорядження КМУ від 31.01.2018 № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад» ОТГ мають усі правові можливості для отримання під свій ефективний контроль значної площі земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.
У разі реалізації вказаної процедури ОТГ надається увесь спектр повноважень розпорядника таких земель, і саме з моменту реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки виключно територіальна громада відповідальна за долю цих ділянок та вільна у виборі способів їх використання в інтересах членів територіальної громади.
Разом із тим не весь масив земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданий ОТГ Держгеокадастром за встановленою процедурою, є вільним від прав третіх осіб, не всі земельні ділянки можуть бути віднесені до земель запасу сільськогосподарського призначення комунальної власності та бути придатними для подальшої передачі у власність, користування (в тому числі на умовах оренди) або використання їх іншим чином, способами, що будуть окремо описані у цьому посібнику.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 19 ЗК2 земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
2 Мається на увазі Земельний кодекс України.
Положеннями ст. 116 ЗК (частини 1, 5) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або ОМС у межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи ОМС лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.
Оскільки передачі у комунальну власність підлягають не тільки вільні земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а й земельні ділянки, «обтяжені» наявністю користувачів (земельні ділянки, передані у постійне користування фізичним особам, садівничим товариствам (окрім земельних ділянок, переданих у постійне користування державним підприємствам), земельні ділянки, що передані фізичним або юридичним особам за договорами оренди землі), правомочності ОТГ з приводу розпорядження ними обмежені прямою нормою закону (раніше названа ч. 5 ст. 116 ЗК). Тобто до моменту припинення у встановленому законом порядку права користування такою земельною ділянкою ОТГ не має змоги вчиняти жодних дій з приводу передачі таких земельних ділянок у власність (користування) іншим особам, використовувати її для власних потреб тощо.
Проте наявність таких «обтяжень» не свідчить про повну відсутність повноважень ОТГ щодо забезпечення раціонального та ефективного використання цих земельних ділянок їх користувачами. І тут йтиметься перш за все про земельні ділянки, що передані органами виконавчої влади фізичним або юридичним особам на підставі договорів оренди землі, оскільки питома вага таких земельних ділянок є досить великою та вони відіграють не аби яке значення для формування бюджету ОТГ.
У силу п. 19 ч. 1 ст. 64 БК3 до доходів загального фонду бюджетів міст республіканського Автономної Республіки Крим та обласного значення, міст Києва та Севастополя, районних бюджетів, бюджетів ОТГ належать податок на майно, що зараховується до бюджетів місцевого самоврядування.
3Мається на увазі Бюджетний кодекс України.
Відповідно до п. 8.3. ст. 8 Податкового кодексу України4 до місцевих належать податки та збори, що встановлені відповідно до переліку і в межах граничних розмірів ставок, визначених цим Кодексом, рішеннями сільських, селищних, міських рад та рад об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, у межах їх повноважень і є обов’язковими до сплати на території відповідних територіальних громад.
4 Далі за текстом — ПК.
За п.п. 10.1.1 п. 10.1 ст. 10 ПК до місцевих податків належить податок на майно.
Приписами ст. 265 ПК встановлено, що податок на майно складається з:
— податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
— транспортного податку;
— плати за землю.
А плата за землю, в свою чергу, справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 ПК).
Таким чином, від розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної форми власності безпосередньо залежить кількість коштів, що надходять до місцевого бюджету ОТГ та можуть бути в подальшому використані на задоволення потреб громади.
Оскільки основним джерелом надходження коштів до місцевого бюджету переважної більшості ОМС на території України є саме плата за землю, на передній план виходить спроможність ОТГ належним чином організувати управління наявним земельним ресурсом громади з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету.
Тож, які саме правові механізми задля забезпечення сталого розвитку громади та збільшення надходжень до бюджету згідно з повноваженнями, визначеними законодавством, є в ОТГ щодо земельних ділянок, що перебувають на умовах оренди у фізичних або юридичних осіб?
Увага! Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:
а) визнання прав;
б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;
в) визнання угоди недійсною;
г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або ОМС;
ґ) відшкодування заподіяних збитків;
д) застосування інших, передбачених законом, способів (частини 2, 3 ст. 152 ЗК).
Першим та, на нашу думку, найбільш дієвим механізмом, що може бути використаний ОМС ОТГ у таких ситуаціях, є механізми перегляду розміру орендної плати за діючими договорами оренди землі сільськогосподарського призначення, які були укладені державою в особі районних державних адміністрацій (до 31.12.2012) та головними управліннями Держгеокадастру в областях (з 01.01.2013).
Урядом у червні 2017 року (постанова КМУ від 07.06.2017 № 413 «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними») затверджено Стратегію удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, яка містить у собі цікаву статистичну інформацію стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду.
Так, з переданих в оренду земель державної власності понад 27 тис. договорів укладено із розміром орендної плати від 1 до 3 відсотків нормативної грошової оцінки земель, тобто середній розмір плати за 1 гектар становить 940 гривень. Близько 50 відсотків договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності укладено на строк до 49 років.
Вказане вище свідчить про не досить ефективне розпорядження органами державної влади земельними ділянками, що проявляється у встановленні строку дії договору оренди землі, наближеного до максимального, та досить низької відсоткової ставки орендної плати за землю.
Проте в ОТГ наявні всі повноваження для досягнення раціональності та ефективності у використанні орендованих земельних ділянок фізичними та юридичними особами, забезпечення надходження платежів до бюджету на належному рівні.
Рада ОТГ вправі ініціювати перед орендарем земельної ділянки внесення змін до договору оренди землі в частині збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку.
Необхідно пам’ятати, що правовідносини у сфері оренди земель державної або комунальної форм власності є досить специфічними за своїм правовим регулюванням, оскільки врегульовані ЦК5, ЗК, ПК, Законом № 1616.
5 Мається на увазі Цивільний кодекс України.
6 Мається на увазі Закон України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі».
При цьому відносини між орендодавцем земельної ділянки та її орендарем знаходять своє регулювання власне в укладеному договорі оренди землі.
За приписами ст. 627 ЦК сторони договору є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦК).
Чинні договори оренди землі щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, які були передані у власність ОТГ, укладались як районними державними адміністраціями (до 01.01.2013), так і головними управліннями Держгеокадастру в областях (після 01.01.2013).
Зазвичай, такі договори оренди землі укладались цими органами із застосуванням Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 (зі змінами).
Договори оренди землі щодо земельних ділянок державної або комунальної форми власності, укладені після 01.01.2017, у силу абз. 4 п. 288.1 ст. 288 ПК укладаються виключно за типовою формою, затвердженою КМУ.
Типова форма договору оренди землі містить положення з приводу того, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв’язується у судовому порядку.
Окрім цього, у типовій формі договору оренди землі зазначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:
— зміни умов господарювання, передбачених договором;
— зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПК, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
— погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами;
— зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності;
— в інших випадках, передбачених законом.
Ці положення Типового договору оренди землі дублюють відповідні норми Закону № 161, а саме його статті 23 та 30.
Тобто ці норми є загальними та, на нашу думку, будь-яких обмежень щодо внесення змін до договорів оренди землі у цій частині для земель державної або комунальної власності не може бути встановлено.
Разом із тим спочатку необхідно проаналізувати умови договору оренди землі, перш ніж ініціювати його зміну в частині збільшення розміру орендної плати за конкретну земельну ділянку.
Слід зазначити, що ініціювання внесення змін до договору оренди землі має ґрунтуватись не лише на бажанні ОТГ збільшити надходження до місцевого бюджету, а й на визначених законодавством або умовами договору передумовах для такого перегляду розміру орендної плати.
Зазвичай, найбільш розповсюдженими передумовами є:
1) зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПК, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
2) зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної форм власності.
Зупинимось детальніше на кожній із таких передумов.
3.1. Зміна граничних розмірів орендної плати, визначених ПК
Як вже зазначалось раніше, орендна плата за землю є формою плати за землю, що є складовою частиною податку на майно. Податок на майно згідно з приписами ПК є місцевим податком.
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форм власності, які встановлюються відповідно до ПК).
Згідно з положеннями ст. 288 ПК, якою врегульовано порядок справляння орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної форми власності, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
1) не може бути меншою за розмір земельного податку:
— для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 % та не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки;
— для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, — у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АР Крим або по області, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
2) не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки;
3) може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у п.п. 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Із аналізу наведених норм вбачається, що орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної форми власності не може бути нижча за розмір земельного податку, встановлений на відповідній території, а тому перебуває у прямій залежності від розміру земельного податку і може бути змінена залежно від розміру земельного податку.
Згідно зі ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або ОМС.
У зв’язку із цим орендна плата за землю державної або комунальної форм власності є регульованою ціною, яка хоча і визначається у договорі оренди землі, проте у жодному з випадків не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого на відповідній території.
Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форм власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 67 Конституції України кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом.
У силу норм ст. 26 Закону № 2807 до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад належить встановлення місцевих податків і зборів відповідно до ПК, затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.
7 Мається на увазі Закон України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».
Повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі оподаткування визначені ПК.
Згідно з п. 12.4. ст. 12 ПК до повноважень сільських, селищних, міських рад та рад ОТГ, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, щодо податків та зборів належать:
— встановлення ставок місцевих податків та зборів у межах ставок, визначених цим Кодексом;
— визначення переліку податкових агентів згідно із ст. 268 цього Кодексу;
— до початку наступного бюджетного періоду прийняття рішення про встановлення місцевих податків та зборів, зміну розміру їх ставок, об’єкта оподаткування, порядку справляння чи надання податкових пільг, яке тягне за собою зміну податкових зобов’язань платників податків та яке набирає чинності з початку бюджетного періоду.
Відповідно до п. 12.3 ст. 12 ПК сільські, селищні, міські ради та ради ОТГ, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, у межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів.
При прийнятті рішення про встановлення місцевих податків та зборів обов’язково визначаються об’єкт оподаткування, платник податків і зборів, розмір ставки, податковий період та інші обов’язкові елементи, визначенні ст. 7 цього Кодексу, з дотриманням критеріїв, встановлених розділом XII цього Кодексу для відповідного місцевого податку чи збору.
Копія прийнятого рішення про встановлення місцевих податків чи зборів або про внесення змін до них надсилається в електронному вигляді у десятиденний строк з дня прийняття до контролюючого органу, в якому перебувають на обліку платники відповідних місцевих податків та зборів, але не пізніше 1 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін до них.
Контролюючі органи не пізніше 10 липня поточного року складають зведену інформацію про розмір та дату встановлення ставок місцевих податків та зборів на відповідних територіях та подають її в електронній формі центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову та митну політику.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну податкову та митну політику, не пізніше 15 липня поточного року оприлюднює на своєму офіційному веб-сайті зведену інформацію про розмір та дату встановлення ставок місцевих податків та зборів на відповідних територіях.
Рішення про встановлення місцевих податків та зборів офіційно оприлюднюється відповідним ОМС до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків та зборів або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
У разі якщо сільська, селищна, міська рада або рада ОТГ, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, не прийняла рішення про встановлення відповідних місцевих податків і зборів, що є обов’язковими згідно з нормами цього Кодексу, такі податки до прийняття рішення справляються виходячи з норм цього Кодексу із застосуванням їх мінімальних ставок, а плата за землю — із застосуванням ставок, які діяли до 31 грудня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування плати за землю.
У силу п. 12.5 ст. 12 ПК офіційно оприлюднене рішення про встановлення місцевих податків та зборів є нормативно-правовим актом з питань оподаткування місцевими податками та зборами, який набирає чинності з урахуванням строків, передбачених п.п. 12.3.4 цієї статті. Тож з метою збільшення надходжень до бюджету та зміни розміру орендної плати територіальної громади ОТГ перш за все повинна ухвалити рішення про встановлення земельного податку на відповідній території із зазначенням об’єкту оподаткування, платника податків і зборів, розміру ставки, податкового періоду та інших обов’язкових елементів.
Саме від встановленого розміру ставки земельного податку буде залежати можливість збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку.
Статтями 274, 277 ПК установлено граничні розміри ставки земельного податку, в межах яких ОТГ має право визначати власний розмір ставки земельного податку.
Ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12 відсотків від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності).
Вищенаведені положення стосуються ставок земельного податку стосовно земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено.
Ставка податку за земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів, встановлюється у розмірі не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АР Крим або по області, а для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 5 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АР Крим або по області. Відповідне положення стосується земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, нормативна грошова оцінка яких не проведена.
3.2. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної форм власності як підстава для перегляду розміру орендної плати
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок — капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки) із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону № 13788).
8 Мається на увазі Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку землі».
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру податку та орендної плати (ст. 289 ПК).
Відповідна норма знайшла своє підтвердження й у ст. 13 Закону № 1378, згідно з якою нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:
— визначення розміру земельного податку;
— визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок також з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК, також виступає як база оподаткування відповідно до ст. 271 ПК.
Верховний Суд України (справа № 3-476гс15, № 3-34гс13) та нині діючий Верховний Суд (справа № 922/518/14) неодноразово наголошували на тому, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Тож передумовою для ініціювання внесення змін до договору оренди землі в частині збільшення розміру орендної плати за договором є проведення нормативної грошової оцінки землі в порядку, встановленому Законом № 1378.
За приписами ст. 15 Закону № 1378 підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або ОМС. Порядок проведення нормативної грошової оцінки земель, розробки, експертизи та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок детально висвітлено у розділі 9 цього посібника.
Щодо фінансування проведення оцінки земель (у тому числі й нормативної грошової оцінки земель), то таке фінансування може проводитись за рахунок коштів Державного бюджету України, місцевих бюджетів, коштів землевласників і землекористувачів та інших джерел, не заборонених законом. Набрання чинності рішеннями рад щодо затвердження нової нормативної грошової оцінки земель є підставою для перегляду розміру орендної плати за землю.
3.3. Способи внесення змін до договорів оренди землі
Тож, розглянувши детально передумови для внесення змін до договорів оренди землі, встановивши їх наявність у конкретному випадку, ОТГ може переходити власне до ініціювання таких змін перед орендарем земельної ділянки.
Одразу зазначаємо, що внесення змін до договору може здійснюватись двома шляхами:
— за домовленістю сторін (досудовий шлях);
— за рішенням суду.
Навколо обов’язковості досудового врегулювання спорів для сторін у юридичній спільноті існують дискусії. Певна категорія правників наголошує на необхідності здійснення дій щодо досудового врегулювання спору перед безпосередньо зверненням до суду, інша категорія вказує на відсутність такої необхідності. Наприклад, ч. 2 ст. 30 Закону № 161 унормовує, що спір щодо зміни умов договору оренди землі вирішується в судовому порядку у разі недосягнення згоди між сторонами. Із цього питання вважаємо за доцільне звернути увагу на положення рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 № 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів), яким було визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб’єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Вищий господарський суд України свого часу також вказував на те, що надсилання іншій стороні пропозицій про внесення змін до спірного договору є виключно правом, а не обов’язком сторони, тому недотримання позивачем вимог ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо обов’язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.
Таким чином, право позивача щодо безпосереднього звернення до суду у спорах щодо внесення змін до договорів не залежить від вжиття позивачем заходів досудового врегулювання спору.
Проте вважаємо, що ОТГ все ж таки необхідно попередньо вживати заходи досудового врегулювання спору та звертатись до орендарів із листами-пропозиціями щодо внесення змін до договорів оренди землі. Обґрунтовуємо це тим фактом, що орендар може прийняти запропоновані громадою зміни до договору, й у такому випадку звернення до суду може бути зайвим і передчасним.
Тільки у разі відмови орендаря земельної ділянки від внесення змін до договору оренди землі за взаємною згодою сторін або ігнорування такої пропозиції буде правильним звертатись до суду із позовною вимогою про внесення змін до договору оренди землі.
3.3.1. Внесення змін до договору оренди землі за взаємною згодою сторін у досудовому порядку
Відповідно до ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно зі ст. 14 Закону № 161 договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Тож зміна умов договору оренди землі має вчинятись виключно у письмовій формі.
Щодо порядку зміни договору оренди землі ОТГ слід керуватись положеннями ст. 188 Господарського кодексу України, якою визначається порядок внесення змін або розірвання господарських договорів.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Пропозиція має містити обґрунтування обставин, що слугували підставою для ініціювання внесення змін до договору оренди землі, а також умови договору, які планується змінити.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. При цьому слід зазначити, що відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття повинна бути повною і безумовною.
Нами пропонується наступний порядок досудового внесення змін до договору оренди землі. ОТГ, бажаючи внести зміни до договору оренди землі, надсилає орендарю земельної ділянки лист-пропозицію із викладом фактичних обставин та передумов, якими обумовлюється необхідність внесення змін до договору оренди землі (приклад таких обставин викладений вище) із проектом додаткової угоди до договору оренди землі, в якій викладаються умови договору оренди землі, до яких планується внести зміни, із зазначенням їх пунктів та нового змісту цих умов.
Проекти додаткової угоди до договору оренди складаються у трьох примірниках, підписуються уповноваженою посадовою особою ОТГ (головою громади або іншою уповноваженою посадовою особою), скріплюються печаткою і разом із листом-пропозицією надсилаються орендарю земельної ділянки рекомендованим листом із повідомленням про вручення для підписання додаткової угоди.
Орендар має надати відповідь на лист-пропозицію протягом 20 днів із дня вручення йому цього листа. За результатами розгляду листа-пропозиції орендарем може бути вчинена одна із таких дій:
1) погодитись на умови, викладені у додатковій угоді до договору оренди землі;
2) надати відповідь про згоду змінити умови договору оренди землі на інших умовах, ніж зазначені у додатковій угоді до договору;
3) відмовитись від підписання додаткової угоди до договору оренди землі;
4) проігнорувати лист-пропозицію та додаткову угоду до договору оренди землі.
У разі, якщо орендар погоджується на зміну умов договору оренди землі, ним здійснюється повідомлення ОТГ про прийняте ним рішення, підписання додаткової угоди до договору оренди землі та проводиться державна реєстрація змін у праві оренди земельної ділянки.
У разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни (ч. 2 ст. 653 ЦК).
Питання стосовно необхідності реєстрації змінених умов, викладених у додатковій угоді, є дискусійним. З 01.01.2013, тобто з дня, коли було змінено процедуру державної реєстрації речових прав на земельні ділянки й повноваження щодо державної реєстрації перейшли з органів Держземагентства до органів державної реєстрації прав, утворених Міністерством юстиції України, державній реєстрації підлягає не договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки за відповідним договором.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (дефініція, визначена ст. 1 Закону № 19529).
9 Мається на увазі Закон України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, державній реєстрації підлягають як факти набуття речових прав на нерухоме майно, так і факти зміни речових прав на нерухоме майно.
У силу ч. 1 ст. 4 Закону № 1952 державній реєстрації прав підлягають:
1) право власності;
2) речові права, похідні від права власності, в тому числі право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 27 Закону № 1952 передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
При цьому, як вбачається із комплексного тлумачення наведених норм, для реєстрації змін до договору оренди землі має подаватись укладена додаткова угода до договору оренди землі задля надання цій угоді та внесеним нею змінам до договору статусу «офіційних».
Після підписання додаткової угоди до договору оренди землі та реєстрації змін до договору мета ОТГ може вважатись досягнутою, умови договору змінено. Далі, у разі надання орендарем відповіді про згоду змінити умови договору оренди землі на інших умовах, ніж зазначені у додатковій угоді до договору, ОТГ має право як погодитись на запропоновані умови зміненого договору оренди, якщо вони є прийнятними для громади, так і відмовитись від запропонованих умов.
3.3.2. Судовий механізм перегляду розміру орендної плати або розірвання договору оренди землі
Відмовляючись від запропонованих нових умов щодо зміни договору оренди землі, отримуючи відмову від орендаря щодо внесення змін до договору або неотримання протягом розумного строку з урахуванням часу поштового перебігу відповіді на пропозицію внести зміни, рада ОТГ має всі правові підстави скористатись другим шляхом захисту своїх прав — звернутись до суду із позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі.
За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Аналогічна норма закріплена й у ч. 4 ст. 188 ГК10, згідно з якою у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
10 Мається на увазі Господарський кодекс України.
Варто зауважити, що позовна заява подається до суду за місцем знаходження нерухомого майна — земельної ділянки.
У разі якщо відповідачем (особою, якій пред’явлено вимогу) за позовною заявою визначено юридичну особу або фізичну особу — підприємця — спір має розглядатись господарським судом у порядку господарського судочинства.
Якщо ж відповідачем є фізична особа, що не є суб’єктом підприємницької діяльності, такий спір розглядатиметься місцевим загальним судом у порядку цивільного судочинства.
Вимоги до змісту та форми позовної заяви закріплені у статтях 162 — 164 Господарського процесуального кодексу України, статтях 175 — 177 ЦПКУ11. Такі вимоги у процесуальному законодавстві є більш-менш уніфікованими та єдиними.
11 Мається на увазі Цивільний процесуальний кодекс України.
Позовна заява повинна містити:
1) найменування суду першої інстанції, до якого подається заява;
2) повне найменування (для юридичних осіб) або ім’я (прізвище, ім’я та по батькові — для фізичних осіб) сторін та інших учасників справи, їх місцезнаходження (для юридичних осіб) або місце проживання чи перебування (для фізичних осіб), поштовий індекс, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичних осіб, зареєстрованих за законодавством України), а також реєстраційний номер облікової картки платника податків (для фізичних осіб) за його наявності або номер і серію паспорта для фізичних осіб — громадян України (якщо такі відомості позивачу відомі), відомі номери засобів зв’язку, офіційної електронної адреси та адреси електронної пошти;
3) зазначення ціни позову, якщо позов підлягає грошовій оцінці; обґрунтований розрахунок сум, що стягуються чи оспорюються;
4) зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів — зміст позовних вимог щодо кожного з них;
5) виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини;
6) відомості про вжиття заходів досудового врегулювання спору, якщо такі проводились, у тому числі, якщо законом визначений обов’язковий досудовий порядок урегулювання спору;
7) відомості про вжиття заходів забезпечення доказів або позову до подання позовної заяви, якщо такі здійснювались;
8) перелік документів та інших доказів, що додаються до заяви; зазначення доказів, які не можуть бути подані разом із позовною заявою (за наявності); зазначення щодо наявності у позивача або іншої особи оригіналів письмових або електронних доказів, копії яких додано до заяви;
9) попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести у зв’язку із розглядом справи;
10) підтвердження позивача про те, що ним не подано іншого позову (позовів) до цього ж відповідача (відповідачів) із тим самим предметом та з тих самих підстав.
Варто зауважити, що позовна заява про внесення змін до договору оренди землі є позовною заявою немайнового характеру, а тому ціна позову в цих випадках не визначається.
До позовної заяви додаються документи, які підтверджують:
1) відправлення іншим учасникам справи копії позовної заяви і доданих до неї документів;
2) сплату судового збору у встановлених порядку і розмірі, або документи, які підтверджують підстави звільнення від сплати судового збору відповідно до закону.
Судовий збір за подання до суду позовної заяви про внесення змін до договору оренди землі в силу приписів Закону України від 08.07.2011 № 3674-VI «Про судовий збір», як за одну вимогу немайнового характеру, становитиме 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановлений станом на 1 січня року, в якому подається позовна заява, Законом України про державний бюджет на відповідний рік.
Звертаємо увагу на те, що позивач зобов’язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги (якщо подаються письмові чи електронні докази, позивач може додати до позовної заяви копії відповідних доказів).
У разі необхідності до позовної заяви додається клопотання про призначення експертизи, витребування доказів тощо. До позовної заяви, підписаної представником позивача, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує повноваження представника позивача.
Для ефективного судового захисту прав територіальної громади у судовому порядку необхідно прискіпливо ставитись до написання позовної заяви та збору доказів на підтвердження обставин, що будуть покладені в основу позовних вимог.
Особливе значення слід приділити обранню належного способу захисту цивільного права. За приписами ст. 16 ЦК одним із способів захисту цивільного права є зміна правовідношення. Також способи захисту прав визначені й у ст. 20 ГК, яка також виокремлює як належний спосіб захисту прав установлення, зміну або припинення господарських правовідносин.
Спосіб захисту цивільного права має бути ефективним, тобто у разі задоволення позову має в дійсності відновлювати порушене, невизнане або оспорюване цивільне права.
У зв’язку із чим прохальну частину позовної заяви про внесення змін до договору оренди землі, на нашу думку, слід викладати таким чином:
«Внести зміни до договору оренди землі від ___.___.20___ року № ____, укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у _____________ області та ФОП (ТОВ, ФГ) __________, зареєстрованим в _________________ за № ___________ від ___.___.20___ року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:
«............ (далі у позові зазначається повний зміст додаткової угоди до договору оренди землі, в якій викладаються умови договору оренди землі, до яких планується внести зміни із зазначенням їх пунктів)........»
За приписами ч. 3 ст. 653 ЦК, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. При цьому ст. 188 ГК наголошує на тому, що за рішенням суду щодо внесення змін до договору оренди землі можна встановити інший строк набрання чинності змін до договору.
Зміни у праві оренди на земельну ділянку за рішенням суду також підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Для цього державному реєстратору речових прав має подаватись рішення суду, що набрало законної сили. Варто зазначити, що практика Верховного Суду України та Верховного Суду для орендодавців земельних ділянок — ОМС щодо задоволення позовних вимог з приводу внесення змін до договорів оренди землі з передумов, описаних вище, є більш-менш позитивною для територіальних громад.
У разі належного юридичного супроводження вказаних питань (як позасудового, так і судового) територіальна громада майже гарантовано отримує позитивний результат та захищає свої права та законні інтереси в судовому порядку у разі відмови орендаря від внесення змін до договору оренди землі за згодою сторін.
Другим механізмом захисту прав територіальної громади у сфері земельних відносин у разі неналежного виконання орендарем обов’язків, визначених договором оренди землі та законом, може бути розірвання договору оренди землі на вимогу ради ОТГ з метою забезпечення ефективного використання такої земельної ділянки та дотримання користувачами приписів земельного законодавства.
У цьому випадку також слід детально вивчати умови договору оренди землі.
За загальним правилом, порядок розірвання договору оренди землі дублює процедуру внесення змін до договору оренди землі з урахуванням певних особливостей. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін, про що зазначено у ст. 31 Закону № 161 (ср. ). При цьому розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Із названого питання ми не будемо зайвий раз повторюватись, оскільки найбільш важливі процедурні питання розірвання договорів оренди землі можна прочитати вище, у розділі щодо внесення змін. Зупинимось на певних особливостях відповідної процедури.
Для ініціювання як у позасудовому, так і у судовому порядку дострокового розірвання договору оренди землі мають бути фактичні підстави для можливості такого розірвання.
Загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою (в тому числі й на умовах оренди) визначені у ст. 141 ЗК, згідно з якою підставами припинення права користування земельною ділянкою є:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;
в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;
е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.
Як встановлено ст. 32 Закону № 161, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно зі ст. 24 Закону № 161 орендодавець має право вимагати від орендаря:
— використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
— дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
— дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
— своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до змісту положень ст. 25 Закону № 161 орендар земельної ділянки зобов’язаний:
— приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
— виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
— дотримуватись режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
— у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
Зі змісту вищенаведених норм вбачається, що підставами для розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (рада ОТГ — у цьому випадку) можуть бути:
— використання орендарем земельної ділянки НЕ за цільовим призначенням, що визначено у договорі оренди землі;
— використання земельної ділянки орендарем способами, які суперечать екологічним вимогам, державним стандартам, нормам і правилам, у тому числі стосовно збереження родючості ґрунтів;
— недотримання орендарем режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
— систематична несплата орендарем орендної плати;
— тривале невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням.
Вказаний перелік підстав є орієнтовним та не є вичерпним. Законодавством можуть бути передбачені й інші підстави для розірвання договору оренди землі.
Наявність цих підстав має бути встановлена та підтверджена належними та допустимими доказами, якими можуть бути матеріали самоврядного контролю за використанням та охороною земель; документи, отримані від органів державної влади; інформація з офіційних реєстрів та баз даних, інші документи, що можуть містити інформацію про наявність вищенаведених обставин, оскільки обов’язок доведення таких обставин покладається на того, хто ініціює розірвання договору оренди землі.
Наприклад, при розгляді спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1 та 13 Закону № 161 основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Разом із тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою службою про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.
Вищенаведені рекомендації висловлені Вищим господарським судом України у Постанові Пленуму від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (пункти 2.21 — 2.23) і можуть бути корисними під час підготовки доказової бази та позовної заяви про дострокове розірвання договору оренди землі.
Слід пам’ятати, що у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 ЦК).
У разі, якщо договір розірвано у судовому порядку, він вважається розірваним з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.
Якщо договір оренди землі розривається за погодженням сторін — укладається додаткова угода про розірвання договору оренди землі, яка має бути зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки посвідчує припинення речового права (права оренди) на нерухоме майно (земельну ділянку).
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону (ст. 32 Закону № 161).
І на завершення. Застосування кожного із наведених у цьому розділі механізмів захисту прав територіальної громади в частині раціонального та ефективного використання земельних ресурсів (залежно від конкретних обставин спору) здатні задовольнити інтереси територіальної громади. Зміна умов договору оренди землі здатна значно збільшити надходження коштів до місцевого бюджету.
Розірвання договору оренди землі є заходом із запобігання порушенню вимог земельного, екологічного, податкового законодавства орендарем, реалізація якого, окрім функції запобігання, збільшує земельний банк територіальної громади, оскільки звільняє земельну ділянку від прав на неї третіх осіб.
