Про загальне
Позивач звернувся до суду із позовом про визнання права власності на самочинно збудовані прибудови до двоквартирного житлового будинку, в якому Особа 1 є власником однієї із квартир. Відповідачами виступили ОМС, місцеве БТІ, а третьою особою — сусід, який заперечував проти прибудови.
Здавалося, у позивача було все для узаконення: власність на земельну ділянку, на якій розташований будинок, дозвіл ОМС 1986 року на будівництво гаражу, дозвіл 2006 року на узаконення самовільно добудованої літньої кухні, інвентарна план-схема домоволодіння тощо. Неможливість у позасудовому порядку визнати право власності виникла у зв’язку із тим, що працівники КП відмовляли в оформленні відповідної документації та видачі свідоцтва, посилаючись на необхідність сплати коштів за виготовлення інвентарної справи, яку позивач відмовився оплачувати.
Звертаючись до суду з позовом про визнання права власності на зазначені вище прибудови, які знаходяться на земельній ділянці, що є спільним двором обох квартир № 1 і № 2, позивач послався на ст. 376 ЦК України.
Рішенням районного суду позов задоволено. Визнано за позивачем право власності на добудови: збірного металевого гаража, комори — літньої кухні та закритої веранди.
Проте за скаргою сусіда це рішення суду було скасовано судом апеляційної інстанції, а суд касаційної інстанції погодився із судом апеляційної інстанції та відмовив у задоволенні позову.
Давайте розбиратися, чому ВС зробив саме такий висновок.
Позиція ВС
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України).
Відповідно до положень ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони:
— збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або
— без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або
— з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнано за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
При розгляді справ, пов’язаних із самочинним будівництвом, слід мати на увазі, що відповідно до ст. 26 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» спори з питань містобудування вирішуються радами у межах їх повноважень, а також судом відповідно до законодавства.
За загальним правилом, кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч. 1 ст. 15 ЦК України).
Звернення до суду з позовом з приводу самочинного будівництва має здійснюватися за наявності даних про те, що порушене питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.
Якщо позивач не звертався до компетентного державного органу із заявою про прийняття об’єкта до експлуатації, суд вирішує спір по суті з урахуванням наведених обставин та вимог закону.
Самочинним також вважається будівництво хоча й на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.
Не може бути застосовано правила ст. 376 ЦК України при вирішенні справ за позовами:
| 1 | про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів, оскільки такі правовідносини врегульовано іншими нормами законодавства, зокрема ст. 383 ЦК України та відповідними нормами ЖК України щодо власників квартир |
| 2 | про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди |
| 3 | про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ґанок, веранда, мансарда тощо) |
Установивши, що літня кухня, закрита веранда та збірний металевий гараж (який є тимчасовою спорудою) відповідно до положень ст. 186, 381 ЦК України є приналежністю до основної речі — будинку та зведені після набуття права власності на цей будинок, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання за позивачем права власності на вказане майно на підставі ст. 376 ЦК України.
Крім того, порушення прав позивача та, як наслідок, необхідність їх судового захисту не встановлено, оскільки останній не звертався у передбаченому законом порядку до компетентних органів для оформлення своїх прав на зазначене вище майно та не позбавлений можливості такого звернення надалі.
Посилання у касаційній скарзі на наявність рішень міської ради про надання дозволів на будівництво не спростовують висновків апеляційного суду щодо статусу цього майна та непоширення на нього положень ст. 376 ЦК України, про застосування якої просить позивач.
Доводи касаційної скарги щодо відсутності у сусіда права оскаржувати рішення суду першої інстанції та безпідставність розгляду апеляційним судом її апеляційної скарги спростовуються матеріалами справи і встановленими обставинами, оскільки скаржник є власником сусідньої квартири у будинку і власником відповідної частини земельної ділянки, а прибудови, які є предметом позову, знаходяться на ділянці, що є спільним двором для обох квартир, тому вирішення цієї справи стосується її інтересів.
Отже, зробимо невелике узагальнення щодо рішення, яке ми розглядали. Так, ВС назвав 2 причини відмови у таких випадках:
| 1 | поширене розуміння, що самобуди можливо просто так узаконювати через суд, маючи лише технічний паспорт або, наприклад, проект реконструкції, не відповідає дійсності. Суд не може брати на себе функції компетентних державних чи самоврядних органів. Звертатися до суду з метою узаконення |
| незалежно від формулювання позовних вимог зацікавлена особа може лише після звернення в установленому порядку до компетентного органу та наявності доказів, що вже існує спір між заявником та цим органом про право (власності). Тобто для розгляду судом питання по суті необхідне попереднє звернення і бажано відмовне рішення чи хоча б лист-відписку. У нашому випадку у матеріалах справи відсутні відомості про спроби позивача оформити право власності на прибудови до будинку у позасудовий спосіб | |
| 2 | посилання на ст. 376 ЦК України — самочинне будівництво як обґрунтування для визнання права власності на прибудови до житлового будинку є неправильним. Будинок за земельній ділянці із прибудовами розглядається як садиба (ст. 381 ЦК України). Відповідно до ст. 186 ЦК України будинок є головною річчю, а прибудова (гараж, літня кухня) — приналежністю |
Отже, хоча ст. 376 ЦК України й зручна для узаконення самочинного будівництва, але саме в цьому випадку застосування її судом першої інстанції є помилковим.
Більш детально із судовим рішенням ви можете ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за критерієм пошуку за номером справи — 306/2140/17.
Інша судова практика
Розглянемо ще одне рішення, відповідно до якого суд визнав прибудови до квартири як самочинне будівництво. Так, судом установлено, що площа квартири збільшилася через здійснену добудову.
Первинно квартира складалась із трьох житлових кімнат та кухні і надалі, через спільні зусилля її сім’ї та відповідачів, житлові умови були поліпшені. Право власності на цю квартиру стверджується свідоцтвом про право власності, згідно з яким форма власності є спільна сумісна. Спірна квартира розташована на другому поверсі житлового будинку та складається з шести житлових кімнат. Згідно із свідоцтвом про право власності загальна її площа становить 153,60 кв. м, однак за останніми обмірами, які відображено в технічному паспорті на квартиру, загальна площа становить 162,70 кв. м. Упродовж доволі тривалого строку, ще до моменту звернення до суду, між сторонами існують напружені неприязні стосунки, які унеможливлюють їх спільне співжиття.
З пояснень учасників процесу випливає, що дозволу на проведення добудови співвласники квартири не отримували. Земельна ділянка для здійснення будівництва останнім не виділялась.
Суд звертає увагу, що в розумінні зазначених норм права, які були чинними на момент здійснення будівництва та які є чинними на момент вирішення його правового статусу, самочинним будівництвом є не тільки новостворений об’єкт, а й об’єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об’єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи ОМС, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об’єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.
Усі об’єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акта приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акта приймання в проектній документації чи ні, вважаються самочинними.
Враховуючи те, що відсутність такого дозволу при проведенні надбудови підтвердили як співвласники квартири і надалі декларація про готовність об’єкта до експлуатації не реєструвалась, слід вважати встановленим, що проведена реконструкція квартири з добудовою до неї приміщень, позначених в технічному паспорті, є самочинним будівництвом.
Більш детально із судовим рішенням ви можете ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за критерієм пошуку за номером справи — 2-67/2011.
