Про оренду землі
Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства — ЗК України, Законом України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»1.
1 Далі за текстом — Закон про оренду землі.
Законом про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону про оренду землі під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Отже, об’єктом оренди є земельна ділянка.
За змістом ст. 79 ЗК України земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно з нормою ст. 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об’єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення до Державного земельного кадастру.
Разом із тим положення ст. 791 ЗК України, ст. 3 Закону про оренду землі щодо визначення об’єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.
Так, Указом Президента України від 03.12.1999 № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі закріплено право громадян — власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.
Про поновлення договору
У ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умов:
| 1 | наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму |
| 2 | відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця |
Стаття 33 Закону про оренду землі фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у ч. 1 — 5 ст. 33 цього Закону передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи з приписів ст. 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Отже, згідно з ч. 1 — 5 ст. 33 Закону про оренду землі у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Тому для застосування ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:
| 1 | орендар належно виконує свої обов’язки за договором |
| 2 | орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк |
| 3 | до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди |
| 4 | орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення |
Частиною 6 ст. 33 Закону про оренду землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частинами 8, 9 ст. 33 Закону про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів:
| 1 | орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором |
| 2 | відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди |
| 3 | сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди |
Аналіз зазначених правових норм та правові висновки, викладені ВСУ у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-10цс15, дають підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
| 1 | з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право |
| 2 | у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права |
| 3 | укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб |
Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати ВС, за результатом якого було прийнято постанову від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Велика Палата ВС погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (та зазначеної вище) процедури і строків.
Відповідно до ч. 4 ст 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суди мають враховувати висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах ВС.
Доводи відповідачів у подібного роду справах із посиланням на те, що позивач не довів факту продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а також факту належного внесення орендної плати після спливу строку дії договору оренди, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом, судами визнаються безпідставними при наявності у матеріалах справи акта приймання-передачі земельної ділянки від орендодавця орендарю за договором та відсутності доказів зворотної передачі земельної ділянки від орендаря орендодавцю, як те передбачено договором. Зазначені обставини підтверджують той факт, що після закінчення строку договору земельна ділянка продовжувала знаходитися у розпорядженні орендаря.
При цьому ненадання доказів оплати оренди після завершення строку дії договору у разі встановлення порушення переважного права на поновлення договору не мають значення, оскільки не впливають на правильність вирішення позовних вимог про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.
У разі якщо в судовому порядку буде встановлено, що ОМС порушило переважне право орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки, позовні вимоги про визнання договору оренди, укладеного з іншим орендарем, недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем на попередніх умовах підлягають задоволенню.
Зазначені висновки узгоджується також із правовою позицією ВС, викладеною у постанові від 01.08.2019 у справі № 385/1446/16-ц.
