Відповідно до п. б ч. 1 ст. 211 ЗК України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за порушення, зокрема самовільне зайняття земельних ділянок.
Відповідно до ч. 1, пп. 3, 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення дії, яка порушує право та відновлення становища, яке існувало до порушення.
Правовою підставою для пред’явлення позову про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок є положення ст. 212 ЗК України, яке встановлює, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.
Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Увага! ОМС може звертатись із позовами про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок, які відносяться до земель комунальної власності.
Разом із вимогами про повернення самовільно зайнятих земельних ділянок ОМС може пред’явити інші вимоги, направлені на відновлення порушених прав, пов’язаних із незаконним користуванням земельною ділянкою.
При цьому, для того щоб позовні вимоги ОМС були задоволенні, необхідно звертати увагу на деякі аспекти здійснення в судовому порядку захисту порушених прав та інтересів, зокрема, на: критерії віднесення ділянки до самовільно зайнятої та надання доказів щодо самого факту самовільного зайняття земельної ділянки.
Так, статус ділянки, як самовільно зайнятої, визначається судами виходячи з відсутності правовстановлюючих документів на неї при одночасному використанні такої ділянки особою, яка є відповідачем у справі.
Як визначає ст. 81 ЗК України, громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Як визначає ст. 82 ЗК України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом.
Відповідно до ст. 126 ЗК України право власності користування земельною ділянкою оформлюється згідно із Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку є, як правило, підставою для задоволення позову про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Як зазначив ВС у постанові від 15.02.2018 р. у цивільній справі № 910/5702/17, у вирішенні питання про застосування відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки необхідно враховувати, що саме собою встановлення судом наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки, як самовільного її зайняття. При вирішенні спору про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки дослідженню підлягає, зокрема, наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.
Судова практика
Фабула справи
Прокурор в інтересах держави звернувся до суду з позовом до ПП «ВІП-Гатунок», вважаючи, що останнє незаконно користується самовільно зайнятою земельною ділянкою, на якій розміщено самочинно збудований об’єкт нерухомості, без будь-яких правовстановлюючих документів, чим завдається шкода інтересам територіальної громади м. Києва та порушуються інтереси держави, а тому така земельна ділянка підлягає поверненню міський раді з приведенням її у придатний для використання стан на підставі ст. 212 ЗК України.
Судовим розглядом установлено, що на підставі рішення суду за ПП «ВІП-Гатунок» було визнане право власності на нерухоме майно: торговельний комплекс із закладом громадського харчування, як на окремий об’єкт нерухомого майна, розташований на спірній земельній ділянці.
З урахуванням ст. 377 ЦК України (у редакції на момент укладення договору купівлі-продажу), ст. 120 ЗК України, а також з огляду на приписи ст. 182, ч. 2 ст. 331 та ст. 657 ЦК України, суд зазначив, що з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або ОМС.
У разі ж установлення того, що суб’єкт господарювання вживав необхідних заходів до оформлення свого права землекористування, то відсутність у нього переоформлених на його ім’я правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може розцінюватися як правопорушення, а відтак і бути підставою для застосування приписів ст. 212 ЗК України.
Оформлення права користування спірною земельною ділянкою для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного центру було розпочато ПП «Консул-Партнер», про що свідчать такі документи: технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки у натурі; витяг щодо чинних містобудівних регламентів, виданий Департаментом містобудування та архітектури; лист Управління водних ресурсів у місті Києві та київській області про надання попереднього висновку; клопотання, адресоване Київській міській раді про надання в користування земельної ділянки; проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки; договір підряду на виготовлення проектно-кошторисної документації; лист-погодження Департаменту міського благоустрою та збереження природного середовища.
У свою чергу, з боку міської ради були вчинені дії, які свідчать про погодження дій ПП «Консул-Партнер» про намір укласти в подальшому договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться нерухоме майно. Про зазначені обставини свідчить, зокрема, те, що Київською міською радою та ПП «Консул-Партнер» було підписано договір пайової участі у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, предметом якого є сплата замовником пайової участі (внесків) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва у зв’язку з реконструкцією спірного нерухомого майна.
Крім того, на виконання взятих на себе зобов’язань ПП «Консул-Партнер» було перераховано на користь місцевого бюджету певну суму коштів, що підтверджено платіжним дорученням.
Таким чином, зазначені дії свідчать про реалізацію власником нерухомого майна свого права на одержання земельної ділянки в користування, необхідної для його обслуговування.
Отже, у діях ПП «Консул-Партнер» відсутнє самовільне зайняття спірної земельної ділянки, оскільки виходячи із приписів ст. 337 ЦК України та ст. 120 ЗК України, ставши власником будівлі на підставі договорів купівлі-продажу, правомірно ініціювало одержання спірної земельної ділянки у користування.
Аналогічна правова позиція про те, що з виникненням права власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку у користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або ОМС, висловлена у постанові ВСУ від 06.12.2010 у справі № 40/3, яка в силу ст. 111-28 ГПК України є обов’язковою для всіх судів України.
Таким чином, відсутність у ПП «Консул-Партнер» на момент здійснення перевірки правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку не може кваліфікуватись як самовільне зайняття земельної ділянки у розумінні ст. 376 ЦК України, а відтак і не може бути підставою для застосування приписів ст. 212 ЗК України.
Підставою для відмови у задоволенні позову ОМС може стати недоведення існування предмета, стосовно якого заявлений позов, зокрема факту самовільного зайняття земельної ділянки із її точними параметрами як частини земної поверхні (розташування, площа, межі, конфігурація).
Такого висновку дійшов Верховний Суд у цивільній справі № 301/854/17, постанова від 11.04.2019.
Фабула справи
Довжанська сільська рада Іршавського району Закарпатської області звернулася до суду з позовом, в якому просила зобов’язати відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку (частину дороги) площею 0,0513 га, розташовану в кінці земельної ділянки, що належить до земель комунальної власності, підпорядкованих сільській раді, шляхом знесення за власний рахунок огорожі та приведення ділянки в придатний для використання стан.
При цьому комісією сільради на місці встановлено, що в кінці земельної ділянки, якою користується відповідач, ним самовільно зайнято земельну ділянку завширшки 4 м, а на проїзній частині дороги ним установлені три бетонні стовпи та огорожу. Відповідача було зобов’язано звільнити самовільно зайняту ділянку, зобов’язано прибрати огорожу, але вимоги виконані не були.
Постановою Іршавського районного суду Закарпатської області відповідача було притягнуто до адміністративної відповідальності за вчинення правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 139 КУпАП, та встановлено, що він самовільно встановив огорожу на проїзній частині дороги, чим створив перешкоди дорожньому руху.
Управлінням контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства відповідачем, за результатами якої складено акт обстеження земельної ділянки, підтверджено факт самовільного захоплення ділянки, видано припис про усунення порушень, складено протокол про адміністративне правопорушення, передбачене ст. 125 КУпАП (ср. ).
Предметом позову у цій справі є вимога сільської ради про зобов’язання відповідача звільнити та повернути самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0513 га, розташовану в кінці земельної ділянки, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення огорожі на підставі положень ст. 116, 152, 212 ЗК України у зв’язку із встановленням під час здійснення перевірки земельної ділянки факту самовільного зайняття відповідачем земельної ділянки площею 0,0039 га.
За змістом ст. 1 Закону України від 19.06.2003 № 963-IV «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки — будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи ОМС про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Згідно з ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (ч. 3 цієї статті).
Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Висновок Верховного Суду
Пред’являючи позов, сільська рада виходила з того, що відповідач самовільно зайняв земельну ділянку загального користування (частину дороги) завширшки 4 м у кінці земельної ділянки, якою він користується, на проїзній частині встановив огорожу, чим створив перешкоди для руху автомобілів.
На виконання загальних засад цивільного судочинства щодо змагальності сторін, рівності їх прав щодо подання доказів та доведення перед судом їх переконливості, доведення тих обставини, на які сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, позивач під час розгляду справи не обґрунтував та не довів підстав, з яких позов пред’явлено про звільнення та повернення відповідачем земельної ділянки площею саме 0,0513 га, тобто на 0,0474 га більше, ніж установлено під час перевірки дотримання вимог земельного законодавства — 0,0039 га, не доведено факт самовільного зайняття відповідачем земельної ділянки площею 0,0513 га, не конкретизовано її місцезнаходження з посиланням на лінійні параметри (площі, меж, конфігурації, розташування), не доведено факту наявності на зайнятій земельній ділянці дороги із відповідними лінійними параметрами в межах населеного пункту в розумінні ст. 1, 5, 16, 18 Закону України від 08.09.2005 № 2862-IV «Про автомобільні дороги» та факту зайняття цієї дороги відповідачем.
Подані позивачем докази, покладені ним в основу позовних вимог про звільнення земельної ділянки площею 0,0513 га, не можуть бути підставою для задоволення позову відповідно до визначеного ним предмета позову і сформульованих вимог, оскільки зазначені докази стосуються земельної ділянки площею 0,0039 га, точне розташування, конфігурація, межі якої також не визначені. При цьому позивачем не доведено належними і допустимими доказами, що на цій земельній ділянці (0,0039 га) знаходиться визначена у встановленому законом порядку дорога загального користування, вулиця, проїзд чи інша лінійна інженерна споруда із конкретно визначеними параметрами, з відображенням відповідного об’єкта в технічній документації щодо території населеного пункту.
Отже, позивачем не доведено існування предмета, стосовно якого заявлений позов, зокрема факту самовільного зайняття земельної ділянки площею 0,0513 га із її точними параметрами як частини земної поверхні (розташування, площа, межі, конфігурація).
Установлення матеріалами перевірки наявності зайнятої відповідачем земельної ділянки площею 0,0039 га, з урахуванням того, що позов пред’явлено щодо ділянки площею 0,0513 га, не виключає необхідності встановлення точного розташування та інших параметрів ділянки площею 0,0039 га, оскільки доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, і суд, в силу диспозитивності цивільного процесу, діючи в межах заявлених вимог і на підставі поданих доказів, не вправі на власний розсуд визначати місцезнаходження земельної ділянки, яка підлягає звільненню і поверненню власнику та знаходиться в межах або у складі іншої земельної ділянки, про звільнення якої заявлено позов.
Крім того, позивач посилається та додає до касаційної скарги докази, зокрема план розміщення земельних ділянок, які не були предметом перевірки і дослідження судами попередніх інстанцій, та не можуть прийматись судом касаційної інстанції до уваги.
Тож звертаємо увагу на необхідність ретельної підготовки ОМС позовів цієї категорії та до участі у їх розгляді в суді.
До предмета доказування у справах про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок в обов’язковому порядку входять такі факти, як: належність земельної ділянки, яка самовільно зайнята відповідачем, ОМС на праві власності; фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, особою, яка не має передбачених законодавством прав на зазначену земельну ділянку (з урахуванням особливостей: наявності в особи права на отримання ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів щодо оформлення такого права, але відсутність на момент перевірки дотримання вимог законодавства у сфері земельних відносин відповідних документів).