Реєстрація місця проживання в іпотечному житлі

Кравченко Тетяна, аналітик ТОВ «ФАКТОР-МЕДІА», адвокат
Місцеве самоврядування Серпень, 2020/№ 8
В обраному У обране
Друк
27.05.2020 постановою КМУ № 481 було внесено зміни до Правил реєстрації місця проживання, затверджених постановою Уряду від 02.03.2016 № 2071. І стосуються ці зміни реєстрації місця проживання у житлі, яке знаходиться в іпотеці/довірчій власності. Чим саме поповнились Правила та чи відповідають ці доповнення нормативно-правовим актам вищої юридичної сили — у нашій статті.

1 Правила № 207.

Як було раніше

Громадяни укладали кредитні договори з банком. Відповідно до їхніх умов банк надавав їм кредит у вигляді грошових коштів на придбання житлових будинків, квартир, а вони зобов’язувались їх повернути. Для забезпечення виконання зобов’язань за укладеними кредитними договорами, на випадок порушення позичальником взятих на себе зобов’язань, укладались договори іпотеки.

У разі неповернення боргу банк, як правило, звертався до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення мешканців з іпотечного житла.

Але, як показує практика, навіть у випадку отримання позитивного судового рішення звернути стягнення на іпотечне житло було проблематичним для банка.

Давайте подивимось чому.

Позичальники (іпотекодавці) після укладення договорів іпотеки, за власним бажанням, вільно володіючи житлом, реєстрували місце проживання своїх малолітніх/неповнолітніх дітей у ньому. Адже згода банку на реєстрацію місця проживання членів сім’ї позичальника в іпотечному житлі законом не вимагалась.

Здавалось б, Цивільний кодекс України2, Закон України від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку»3 чітко встановлюють правові наслідки та відповідальність за невиконання зобов’язань, у тому числі регулюють питання виселення. І ніяких проблем виникати не могло.

2 ЦК.

3 Закон № 898.

Так, статтями 33, 39, 40 Закону № 898 передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Одночасно із рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя виносить рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться в порядку, встановленому законом.

У ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу УРСР4 встановлено підстави та порядок виселення із займаного житлового приміщення.

4 ЖК.

Відповідно до ч. 2 ст. 109 ЖК громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду.

Тобто допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення.

Але посилаючись на відсутність підстав для виселення малолітніх/неповнолітніх дітей з іпотечного майна, практично у всіх справах позичальники заперечували проти задоволення таких позовів.

Що змушувало банки витрачати чимало часу, враховуючи право на оскарження рішень аж до касаційної інстанції та процедуру примусового виконання рішень суду, на те, щоб у судовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу та повернути кредитні кошти.

А ще й при існуючій неоднозначній судовій практиці з цього питання банки навіть намагались у судовому порядку визнавати недійсною реєстрацію місця проживання дітей в іпотечному житлі без їх попередньої згоди, з тим, щоб виселити їх із житла та реалізувати його для задоволення майнових вимог (постанова Верховного Суду від 27.12.2018 у справі № 638/14123/14-ц).

Що змінилось

Постановою КМУ № 481 поповнилась новим абзацом 16 стаття 18 Правил № 207, за яким для реєстрації місця проживання особи, у разі перебування житла в іпотеці, довірчій власності як способу забезпечення виконання зобов’язань, додатково подається письмова згода відповідного іпотекодержателя або довірчого власника.

До цього згоди іпотекодержателя або довірчого власника для реєстрації місця проживання особи в іпотечному, в довірчій власності житлі не вимагалось.

Пункт 19 Правил № 207 доповнився абзацом такого змісту:

«Працівник органу реєстрації також з метою перевірки належності особі, що подала заяву для реєстрації місця проживання, відповідного житла на праві власності чи належності власнику/співвласникам, що надали згоду особі для реєстрації місця проживання, відповідного житла на праві власності, а також з метою перевірки перебування такого житла в іпотеці або довірчій власності як способу забезпечення виконання зобов’язань використовує відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тобто тепер, для того щоб особі, яка брала кредит у банку, виконання зобов’язань за яким забезпечено іпотекою (іпотекодавцю), зареєструвати своє місце проживання або місце проживання членів своєї сім’ї в іпотечному житлі необхідна згода банку.

Ймовірніше, щоб спростити, в майбутньому, на випадок невиконання/неналежного виконання боржником зобов’язань за кредитом, банк такої згоди надавати не буде.

Без такої письмової згоди іпотекодержателя/довірчого власника орган реєстрації місця проживання ОМС повинен буде відмовити у здійсненні реєстрації місця проживання на підставі абз. 1 п. 11 Правил № 207.

Крім того, на органи реєстрації місця проживання ОМС тепер покладено обов’язок перевірки належності особі, що подала заяву для реєстрації місця проживання, відповідного житла на праві власності чи належності власнику/співвласникам, що надали згоду особі для реєстрації місця проживання, відповідного житла на праві власності, та перевірки перебування такого житла в іпотеці або довірчій власності.

При цьому в разі здійснення реєстрації місця проживання особи (яка не є власником житла) за згодою власника/співвласників житла, але не обтяженого іпотекою або не перебуваючого у довірчій власності, перевірки належності житла власнику/співвласникам, що надали таку згоду, з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, від органів реєстрації не вимагається.

Що чекає

Почнемо з того, що іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом.

Тобто особа (іпотекодавець), яка бажає зареєструвати своє або членів своєї сім’ї місце проживання в іпотечному житлі, є його володільцем та користувачем, обмежується тільки в праві розпорядження ним на користь третіх осіб до виконання зобов’язань за кредитним договором.

Право вільного володіння та користування своїм майном включає право реєстрації в ньому місця проживання як себе, так і членів своєї сім’ї.

Більш того, ст. 29 ЦК визначає, що місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово.

За приписами ст. 29 ЦК, статей 160, 161 Сімейного кодексу України місцем проживання дітей віком до 14 років є місце проживання їх батьків. Це означає, що діти віком до 14 років фактично не можуть мати відмінне від одного з батьків зареєстроване місце проживання.

Тож, якщо банк як іпотекодержатель, діючи на власний розсуд, відмовить у реєстрації місця проживання в іпотечному житлі, власнику та членам його сім’ї доведеться підшукувати «вигадані» місця для реєстрації свого та своїх дітей місця проживання, там, де вони фактично не проживають, що, звісно, буде порушенням їх прав. За захистом таких прав останні неодмінно почнуть звертатись до суду, оскаржуючи рішення органів реєстрації місця проживання про відмову у реєстрації.

Ніхто не знає, якими будуть рішення судів, але клопоту ОМС це додасть.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 10 грн
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд