1 Закон пор оренду майна.
Постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна»2 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна3.
2 постанова № 483.
3 Порядок.
Нагадаю: відносини з реалізації права на оренду комунального майна мають реалізовуватись через електронну торгову систему4 — дворівневу інформаційно-телекомунікаційну систему, що включає центральну базу даних та електронні майданчики, які взаємодіють із центральною базою даних через інтерфейс програмування додатків такої центральної бази даних. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення аукціону в електронній формі.
4 ЕТС.
Усі етапи оренди майна, окрім першого (прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду), мають здійснюватися саме через цю ЕТС, проте у повному обсязі вона має запрацювати відповідно до п. 1 ч. 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону про оренду майна лише з 1 жовтня 2020.
Пунктом 2 постанови № 483 державне підприємство «Прозорро.Продажі» визначено відповідальним за забезпечення функціонування ЕТС — є його адміністратором.
Додаткові роз’яснення
Зауважимо таке.
Порядок є доволі об’ємним документом та включає в себе 185 пунктів та 4 додатки.
| 1 | Перелік документів, що подаються потенційними орендарями, які звернулися із заявою про включення об’єкта оренди до Переліку другого типу або заявою про оренду об’єкта з Переліку другого типу |
| 2 | Перелік критеріїв оцінювання організацій/установ, які мають право на отримання майна в оренду без проведення аукціону |
| 3 | Перелік категорій за цільовим призначенням об’єктів оренди |
| 4 | Перелік підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню |
Порядок потребує ретельного вивчення і в цій статті не є нашим об’єктом дослідження. Зараз ми більше зупинимось на самій постанові № 483, оскільки нею також в певній частині врегульовані відносини з оренди на найближчий час (так би мовити, «перехідний період»).
Постанова № 483 містить тільки 8 пунктів та включає в себе 2 додатки, не враховуючи сам Порядок (з його додатками). Вона набирає чинності з дня її опублікування (тобто з 16.06.2020), крім додатка 4 до Порядку, що набирає чинності у місячний строк з дня опублікування цієї постанови.
А тепер за порядком…
По-перше.
Згідно з п. 3 постанови № 483 майно, щодо якого до введення в дію Закону про оренду майна були укладені договори про передачу права на експлуатацію, а також договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно комунальної власності, після закінчення строку їх дії, але не пізніше ніж через шість місяців з дня набрання чинності цією постановою, включається до Переліку першого типу та передається в оренду згідно з вимогами Порядку. Сторона такого договору після його припинення має переважне право на укладення договору оренди майна, що є предметом такого договору.
По-друге.
Орендар, що уклав договір оренди до введення в дію Закону про оренду майна та здійснив невід’ємні поліпшення орендованого майна з урахуванням вимог Закону України від 10.04.1992 № 2269-XIІ «Про оренду державного та комунального майна» та умов договору оренди, дія якого продовжена з чинним орендарем за результатами аукціону на продовження договору оренди, має право на зарахування вартості здійснених ним невід’ємних поліпшень у рахунок нової орендної плати рівними частинами щомісячними платежами протягом строку дії продовженого договору, але не довше ніж протягом п’яти років. При цьому розмір зменшеної в такий спосіб місячної орендної плати не може бути меншим за розмір орендної плати, яку сплачував такий орендар на місяць, що передував даті проведення аукціону на продовження договору оренди.
Порядком (п. 164) передбачена можливість реалізації права на компенсацію вартості невід’ємних поліпшень, яка визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача.
Оцінювач визначає ринкову вартість невід’ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об’єкта оцінки в стані «після проведення невід’ємних поліпшень» та стані «до проведення невід’ємних поліпшень». Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
По-третє.
За правилом, встановленим п. 135 Порядку, орендар, який має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв’язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.
Якщо чинний орендар має заборгованість зі сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.
Проте п. 5 постанови № 483 заборонено відмовляти у продовженні договору оренди та застосовувати наведені вище загальні правила щодо договорів, строк дії яких закінчився в період з 1 грудня 2019 по 1 липня 2020, на підставі того, що орендар звернувся із заявою про продовження договору оренди до закінчення строку його дії, але пропустив установлений Законом про оренду майна строк подачі звіту про оцінку об’єкта оренди.
По-четверте.
До початку роботи ЕТС в повній мірі внесення (включення) та оприлюднення інформації в ЕТС, надсилання інформації про потенційний об’єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, оприлюднення в ЕТС переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, застосовується у такий спосіб:
| 1 | шляхом оприлюднення на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих ЗМІ, якщо це передбачено рішенням представницького ОМС або уповноваженого ним органу |
| 2 | шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) |
Надсилання інформації про потенційний об’єкт оренди до початку роботи ЕТС може здійснюватися через ЕТС у разі наявності такої технічної можливості.
Надання чинним орендарем згоди на сплату орендної плати, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, попередньої згоди на сплату орендної плати, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією, шляхом натискання відповідної електронної кнопки в ЕТС набирає чинності з моменту появи відповідної технічної можливості. До початку роботи ЕТС згода (попередня згода) надається шляхом подання заяви про надання такої згоди у формі, визначеній Фондом державного майна (станом на момент підготовки цього матеріалу на сайті Фонду державного майна відповідна форма відсутня. — Прим. ред.), разом із підписаним протоколом аукціону в порядку та строки, визначені Порядком для підписання та передачі переможцем аукціону такого протоколу.
Також пункти 63, 85, 149, 152 Порядку в частині оголошення в ЕТС аукціонів застосовуються шляхом автоматичного оголошення аукціонів ЕТС з моменту появи відповідної технічної можливості. До моменту появи такої можливості оголошення аукціонів в ЕТС здійснюється орендодавцем у порядку та строки, визначені Законом про оренду майна і Порядком.
Пункт 56 Порядку в частині порядку та строку виправлення технічних помилок (описок) в оголошенні, оприлюдненому в ЕТС, застосовується з моменту появи відповідної технічної можливості в ЕТС. До моменту появи такої можливості порядок та строк виправлення технічних помилок (описок) в оголошенні, оприлюдненому в ЕТС (внесення змін до оголошення, наслідки внесення таких змін), визначаються згідно з Регламентом роботи ЕТС, затвердженим адміністратором ЕТС (станом на момент підготовки цього матеріалу такого Регламенту не існує. — Прим. ред.).
Пункти 113, 116 та 118 Порядку в частині порядку подання, розгляду заяв на оренду об’єкта оренди, що подаються громадськими організаціями ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів та народними депутатами України і депутатами місцевих рад для розміщення громадської приймальні, а також визначення особи, з якою укладатиметься договір оренди, до появи відповідної технічної можливості в ЕТС застосовуються відповідно до додатка 1 до цієї постанови. Цей додаток містить Порядок подання та розгляду заяв на оренду об’єкта оренди, які подаються юридичними особами, передбаченими абз. 4, 9 ч. 2 ст. 15 Закону про оренду майна, та визначення юридичної особи, з якою укладатиметься договір оренди, що застосовується до появи відповідної технічної можливості в ЕТС.
Адміністратор повідомляє про появу технічної можливості шляхом оприлюднення відповідної інформації на власному вебсайті.
По-п’яте.
У випадках, передбачених п. 3 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про оренду майна, оголошення про передачу відповідного майна в оренду формується з урахуванням вартості майна, що була визначена згідно із законодавством, яке діяло до введення в дію Закону.
Термінові зобов’язання для вас
Перше: інформація про об’єкти оренди
Балансоутримувачам комунального майна протягом десяти робочих днів з дня набрання чинності цією постановою (тобто до 01.07.2020 включно) необхідно було передати інформацію про усі об’єкти оренди, які станом на дату введення в дію цього Закону перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду згідно із Законом про оренду майна (до речі, вони вважаються такими, щодо яких прийнято рішення про включення їх до Переліку першого типу), відповідним уповноваженим органам управління таким майном. Це ті об’єкти, про які йдеться в п. 4 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про оренду майна.
У свою чергу, уповноваженим органам управління протягом 20 робочих днів (тобто до 15.07.2020 включно) необхідно було з дня набрання чинності цією постановою передати органам, уповноваженим представницькими ОМС, за встановленою Фондом держмайна формою (форма викладена на сайті Фонду державного майна за посиланням: www.spfu.gov.ua/ua/news/6616.html. — Прим. ред.) інформацію, отриману від балансоутримувачів.
Балансоутримувачам та уповноваженим органам управління протягом двох місяців з дня набрання чинності цією постановою передати органам, уповноваженим представницькими ОМС, інформацію про об’єкти оренди, передбачені п. 4 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про оренду майна, але вже в обсязі, передбаченому п. 26 Порядку. Що це за інформація? Це інформація про потенційні об’єкти оренди.
До загальної інформації про об’єкт належать:
| 1 | тип Переліку, до якого пропонується внести об’єкт оренди |
| 2 | залишкова балансова вартість та первісна балансова вартість об’єкта, якщо об’єкт включається до Переліку першого типу |
| 3 | тип об’єкта |
| 4 | пропонований строк оренди |
| 5 | посилання на пункт Методики розрахунку орендної плати, яким встановлена орендна ставка для запропонованого цільового призначення, якщо об’єкт пропонується для включення до Переліку другого типу |
| 6 | інформація про наявність рішень про проведення інвестиційного конкурсу або про включення об’єкта до переліку майна, що підлягає приватизації |
| 7 | інформація про отримання балансоутримувачем погодження органу управління балансоутримувача у випадках, коли отримання такого погодження було необхідним відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача |
| 8 | фотографічне зображення майна (відеоматеріали за наявності) |
Якщо об’єкт є нерухомим майном, додатково зазначаються:
| 1 | місцезнаходження об’єкта |
| 2 | загальна і корисна площа об’єкта |
| 3 | характеристика об’єкта оренди (будівлі в цілому або частини будівлі із зазначенням місця розташування об’єкта в будівлі (надземний, цокольний, підвальний, технічний або мансардний поверх, номер поверху або поверхів) |
| 4 | технічний стан об’єкта, інформація про потужність електромережі і забезпечення об’єкта комунікаціями |
| 5 | поверховий план об’єкта або план поверху |
| 6 | інформація про те, що об’єктом оренди є пам’ятка культурної спадщини, щойно виявлений об’єкт культурної спадщини чи його частина, та інформація про отримання погодження органу охорони культурної спадщини на передачу об’єкта в оренду |
| 7 | якщо пропонований строк оренди становить більше п’яти років, одночасно зазначається інформація про стан реєстрації права власності держави (територіальної громади) на об’єкт оренди відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» |
| 8 | інформація про цільове призначення об’єкта оренди — у разі неможливості використання об’єкта за будь-яким цільовим призначенням відповідно до п. 29 Порядку, крім випадку, передбаченого абз. 7 п. 29 Порядку (в разі відсутності такої інформації на момент її внесення), та в разі включення об’єкта до Переліку другого типу |
| 9 | інформація про наявність окремих особових рахунків на об’єкт оренди, відкритих постачальниками комунальних послуг, або інформація про порядок участі орендаря в компенсації балансоутримувачу витрат на оплату комунальних послуг — якщо об’єкт оренди не має окремих особових рахунків, відкритих для нього відповідними постачальниками комунальних послуг |
| 10 | інформація про рішення про передачу пам’ятки культурної спадщини в довгострокову пільгову оренду — у разі прийняття такого рішення |
Якщо об’єктом є єдиний майновий комплекс підприємства чи його відокремлений структурний підрозділ, додатково зазначається інформація про:
| 1 | обсяг та основну номенклатуру продукції (робіт, послуг), у тому числі експортної |
| 2 | кількість та склад робочих місць |
| 3 | відомості про будівлі (споруди, приміщення) єдиного майнового комплексу підприємства чи його структурного підрозділу в обсязі, передбаченому для інформації про нерухоме майно |
| 4 | відомості про земельну ділянку, на якій розташовано єдиний майновий комплекс підприємства чи його структурний підрозділ |
| 5 | основні зобов’язання (договірні та позадоговірні) |
Якщо об’єктом є транспортний засіб, додатково зазначаються: марка, модель, рік випуску, об’єм двигуна, вид пального, пробіг, комплектація, потреба у ремонті, колір.
Якщо об’єктом є інше окреме індивідуально визначене майно, додатково зазначаються:
| 1 | найменування об’єкта оренди |
| 2 | його характеристики та параметри (розмір, об’єм, кількість тощо) за можливості його визначити |
| 3 | інша інформація, яка дає можливість ідентифікувати майно |
Якщо балансоутримувачем є комунальне підприємство, установа, організація, що провадить діяльність з організації конгресів і торговельних виставок, до інформації про потенційний об’єкт оренди додається графік запланованих науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів. Якщо об’єкт пропонується включити до Переліку другого типу, до інформації додатково додаються заява та документи, подані потенційним орендарем. В інформації про потенційний об’єкт оренди можуть зазначатися інші відомості, визначені балансоутримувачем або орендодавцем. Окрім цього, органи, уповноважені представницькими ОМС, також зобов’язані протягом 30 робочих днів з дня набрання чинності постановою № 483 (тобто до 28.07.2020 включно) опублікувати на власних офіційних вебсайтах, а також у друкованих ЗМІ та в інформаційно-аналітичних автоматизованих системах (за наявності) інформацію про об’єкти оренди, які на підставі п. 4 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про оренду майна вважаються такими, що включені до Переліку першого типу, в обсязі, що наявний в орендодавців на момент публікації, а протягом трьох місяців з дня набрання чинності цією постановою ― в обсязі, що наведений вище.
Друге: інформація в ЕТС
Органи, уповноважені представницькими ОМС протягом одного місяця після початку роботи ЕТС, мають внести до неї інформацію про об’єкти оренди, які автоматично потрапили до Переліку першого типу та які станом на дату початку роботи ЕТС не були передані в оренду, в обсязі, що зазначений вище.
Третє: обов’язки балансоутримувачів та уповноважених органів управління комунального майна
У місячний строк з дати набрання чинності цією постановою необхідно:
| 1 | оприлюднити на власних офіційних вебсайтах договори про передачу права на експлуатацію, а також договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно комунальної власності, які були укладені до набуття чинності Законом про оренду майна, а також інші цивільно-правові договори, на підставі яких треті особи мають право користування комунальним майном, включаючи договори безоплатного користування, договори про спільну діяльність та договори позички |
| 2 | подати органам, уповноваженим представницькими ОМС, інформацію щодо таких договорів в обсязі згідно з додатком 2 до постанови № 483 |
По таким договорам має бути оприлюднена наступна інформація:
| 1 | найменування балансоутримувача |
| 2 | адреса балансоутримувача |
| 3 | номер телефону та адреса електронної пошти відповідальної особи балансоутримувача |
| 4 | предмет договору |
| 5 | найменування іншої сторони договору |
| 6 | адреса іншої сторони договору |
| 7 | адреса об’єкта нерухомого чи іншого майна, що є предметом договору |
| 8 | опис і характеристики майна, визначеного у підпункті 7 цього додатка |
| 9 | дата договору |
| 10 | строк договору |
| 11 | період, за який здійснюються розрахунки (місяць, квартал, рік тощо) |
| 12 | сума, яка підлягала сплаті за договором за останній період, що передує даті подання інформації (місяць, квартал, рік тощо) |
| 13 | сума заборгованості (за наявності) |
