Міністерство юстиції України розглянуло лист Департаменту державної реєстрації Луцької міської ради від 25 листопада 2020 року № 33-8/2324/2020 щодо надання роз’яснення з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та в межах компетенції повідомляє.
Щодо документів, що посвідчують особу
Статтею 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон) передбачено виключний перелік документів (відомостей), що підтверджують відносини представництва. Водночас відповідно до норм Кримінального процесуального кодексу України (далі — КПК) слідчий — це службова особа органу Національної поліції, органу безпеки, органу, що здійснює контроль за додержанням податкового законодавства, органу Державного бюро розслідувань, Головного підрозділу детективів, підрозділу детективів, відділу детективів, підрозділу внутрішнього контролю Національного антикорупційного бюро України, уповноважена в межах компетенції, передбаченої цим Кодексом, здійснювати досудове розслідування кримінальних правопорушень.
Стороною кримінального провадження з боку обвинувачення є, зокрема, слідчий, керівник органу досудового розслідування, прокурор (пункти 17 та 19 частини першої статті 3 КПК). Згідно зі статтею 175 КПК ухвала про арешт майна виконується негайно слідчим, прокурором.
Ураховуючи наведене, слідчий чи прокурор не є представником певної фізичної чи юридичної особи, оскільки діють у межах своїх повноважень, визначених КПК, а тому норми статті 20 Закону щодо встановлення повноважень уповноваженої особи не застосовуються.
Особа слідчого, прокурора має встановлюватися за документом, що посвідчує особу, передбаченим Законом України «Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус».
Щодо проведення державної реєстрації права власності у зв’язку з реконструкцією допоміжної будівлі
Відповідно до статті 188 Цивільного кодексу України, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором. Відповідно до пункту 4 розділу ІІ Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 липня 2018 року № 186), зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773, господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі.
Відтак, у випадку реконструкції однієї з частин складної речі варто говорити про реконструкцію складної речі загалом.
Перелік документів, необхідних для проведення держаної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна у результаті реконструкції, визначений пунктом 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі — Порядок).
Щодо участі в кооперативі особи, що не досягла 16-річного віку
Відповідно до частини першої статті 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Дійсно, частиною другою статті 10 Закону України «Про кооперацію» визначено, що членом кооперативу може бути фізична особа, яка досягла 16-річного віку і виявила бажання брати участь у його діяльності.
У разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону (частина друга статті 191 Закону України «Про кооперацію»).
Якщо державним реєстратором у документах, поданих для проведення реєстраційних дій, встановлено факт невідповідності вимогам законодавства, це є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації. У цьому прикладі надання документів про участь у кооперативі особи, що не досягла відповідного віку, є невідповідністю вимогам законодавства.
Щодо витягу з рішення міської ради
Відповідно до пункту 812 Порядку для державної реєстрації права власності та права постійного користування на земельну ділянку, права на яку набуваються шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у постійне користування із земель державної або комунальної власності, подається рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність чи надання у постійне користування або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність чи надання у постійне користування.
Відповідно до частини першої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільська, селищна, міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Правилами організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, затвердженими наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 2015 року № 1000/5, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 22 червня 2015 року за № 736/27181, визначено, що витяг — засвідчена копія частини тексту службового документа.
Витяг зі службового документа виготовляється, якщо немає необхідності виготовляти копію. Витяг оформлюється на загальному бланку установи із дотриманням таких вимог: у назві виду документа зазначається: «витяг з наказу», «витяг з протоколу»; відтворюється повністю вступна частина (якщо вона є) службового документа; з основної частини тексту документа виписується той пункт, інформація якого необхідна; відтворюється реквізит «Підпис» (без особистого підпису); проставляються відмітка про засвідчення копії та відбиток печатки служби діловодства.
Витяги з протоколів засвідчує секретар, який складає протоколи і здійснює їх зберігання, з наказів — керівник служби діловодства (кадрової служби) або посадова особа, яка відповідає за їх зберігання.
Відтак, оскільки рішення міської ради містить персональні дані інших осіб, в такому випадку може бути видана не засвідчена копія повного тексту рішення, а витяг з такого рішення.
Державний реєстратор при цьому має врахувати наявність всіх обов’язкових реквізитів документа, поданого для державної реєстрації.
Щодо звільнення від сплати адміністративного збору
Відповідно до пункту 1 частини восьмої статті 34 Закону фізичні та юридичні особи звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному цим Законом.
Звертаємо увагу, що абзацами п’ятим — шостим статті 12 Закону визначено, що зміна ідентифікаційних даних суб’єкта речового права, обтяження речового права та/або зміна характеристик об’єкта нерухомого майна не впливають на дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав. Оскільки при зміні технічних характеристик нерухомості чи зміні і ідентифікаційних даних суб’єкта речового нові речові права не набуваються, відповідно, заявники звільнені від оплати адміністративного збору при внесенні інформації про речові права на нерухоме майно, які виникли до 01 січня 2013 року, до Державного реєстру прав.
Щодо договору купівлі-продажу майнових прав
Хоча договір купівлі-продажу майнових прав, зазначений у пунктах 78 — 79 Порядку, поруч з інвестиційним договором та договором про пайову участь, проте правова природа виникнення права власності на об’єкт будівництва на підставі договору купівлі-продажу майнових прав похідна, оскільки укладення такого договору є наслідком реалізації власником майнових прав (первинним інвестором) своїх законних прав, передбачених Цивільних кодексом України.
Відтак права щодо відчуження майнових прав у такому випадку реалізовані не юридичною особою — забудовником, а первинним інвестором.
У випадку коли первинним інвестором виступає інша юридична особа, державний реєстратор насамперед використовує відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, а за умови відсутності у сторони договору прав на відчуження майнових прав відповідно до даних зазначеного реєстру, державний реєстратор має право прийняти рішення про зупинення розгляду заяви для надання документів, що підтверджують повноваження щодо вчинення правочину відповідною особою.
Водночас зазначаємо, що листи Міністерства юстиції України не встановлюють норм права, а мають інформаційний характер.
Заступник Міністра — Уповноважений у справах Європейського суду з прав людини Іван ЛІЩИНА
