1 Закон № 1174.
2 Закон № 1720.
3 ЗК.
4 ЦК.
Щодо земель приватної власності
Частиною 1 ст. 120 ЗК передбачено, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів без зміни її цільового призначення.
У такому випадку державна реєстрація права власності на земельну ділянку за її набувачем буде здійснюватися одночасно з укладенням договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Якщо йдеться про набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, право власності на земельну ділянку переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності на такий об’єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі.
Щодо земель державної та комунальної власності
Тут ситуація дещо відрізняється від попередньої. Так, якщо земельна ділянка під нерухомістю сформована і належить відчужувачу об’єкта нерухомого майна на праві користування, проблем із переходом такого права до набувача не має виникнути. Якщо ж земельна ділянка не сформована, не перебуває у користуванні, на набувача об’єкта нерухомого майна покладається обов’язок протягом 30 днів із дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 ЗК.
При цьому щодо безоплатної приватизації земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, слід враховувати положення ч. 1 ст. 118 ЗК, згідно з яким отримання дозволу на розробку документації із землеустрою не вимагається. Тобто громадянин одразу звертається із клопотанням про затвердження такої документації та передачу йому земельної ділянки у власність.
Якщо ж говорити про набуття земельної ділянки у користування відповідно до ст. 123 ЗК, то тут діють вимоги щодо отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробки такого проєкту, державної реєстрації земельної ділянки, затвердження проєкту землеустрою та передачі земельної ділянки у користування.
Разом з тим порушення зазначеного 30-денного строку не може бути підставою для відмови у передачі земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.
Тут одразу виникає запитання: чи передбачені для набувача об’єкта нерухомого майна які-небудь негативні наслідки у випадку порушення зазначеного для звернення із клопотанням про передачу земельної ділянки у власність або користування строку?
Може здатися, що ні, оскільки ст. 120 ЗК із цього приводу нічого не передбачає. Але все ж слід мати на увазі, що використання землі без належної правової підстави може мати наслідком стягнення коштів за фактичне користування земельною ділянкою у судовому порядку. Тож задля уникнення негативних наслідків радимо все-таки дотримуватись установленого 30-денного строку.
Щодо переходу права оренди, емфітевзису, суперфіцію
Якщо земельна ділянка, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, перебуває у його власника на праві оренди, емфітевзису або суперфіцію, таке право переходить до набувача в обсязі та на умовах, установлених для попереднього власника.
При цьому волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію в частині орендаря (користувача) не вимагаються. Власник (орендодавець) лише має бути повідомлений про перехід відповідного права.
У разі ж набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.
Випадки неможливості набуття прав на землю
Одним із таких випадків є набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці приватної власності, особою, яка не може мати таку земельну ділянку у власності. У такому разі набувач права власності на об’єкт нерухомого майна має право вимагати передання йому власником земельної ділянки відповідної земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію на умовах, визначених ним самим. При цьому орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власник.
Ще одним випадком є набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві. Це є підставою для звернення набувача об’єкта нерухомого майна до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому такої земельної ділянки у власність або користування у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 ЗК. Для звернення із зазначеним клопотанням також установлено 30-денний строк із дня державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна.
Щодо процедури переходу прав на земельну ділянку
Законом № 1174 визначено, що підставою для державної реєстрації за набувачем об’єкта нерухомого майна права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, є документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна.
Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право власності на об’єкт нерухомого майна, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт, крім випадків, коли земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта нерухомого майна.
Варто зазначити, що Закон № 1720 дещо розширює умови переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом права власності на об’єкт нерухомого майна, що розміщений на ній. Так, зазначеним Законом ст. 120 ЗК доповнено частиною 16, яка передбачає, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка. Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку від відчужувача до набувача такого об’єкта.
Тобто з 01.01.2022 за одним договором буде відчужуватися і об’єкт нерухомого майна, і земельна ділянка під таким об’єктом. Натомість до 01.01.2022 діятимуть норми ст. 120 ЗК у редакції Закону № 1174, якими вимоги щодо включення до договору в якості істотної умови положення щодо одночасного переходу права власності на земельну ділянку не передбачено, що фактично свідчить про можливість купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна без земельної ділянки під ним.
І декілька слів щодо реєстраційних дій.
Законом № 1720 розд. V Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено статтею 316, яка має назву «Особливості проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва».
Зміст вказаної статті зводиться до того, що державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна, що розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), яка перебувала у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності на земельну ділянку від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача.
Такий же порядок діятиме і щодо земельної ділянки будь-якої форми власності, яка перебувала в користуванні попереднього власника об’єкта нерухомого майна. При цьому про перехід відповідного права державний реєстратор буде зобов’язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію (якщо інформація про його місце проживання (місцезнаходження) міститиметься у Державному реєстрі прав), поштовим відправленням або електронною поштою.
Щодо інших змін
Певних змін у контексті, що розглядається, зазнала і ст. 377 ЦК. Відтепер вона також передбачає одночасний перехід права власності, користування земельною ділянкою у разі відчуження об’єкта нерухомого майна, що розміщений на ній, здійснюючи при цьому відсилання до ЗК. Вважаємо такий підхід цілком раціональним, таким, що допоможе уникнути зайвого дублювання норм та суперечностей. Закон № 1720, який набере чинності 01.01.2022, доповнює ст. 377 ЦК положенням про істотну умову договору, що розглядалася вище, щодо одночасного переходу права власності на земельну ділянку від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта нерухомого майна до набувача такого об’єкта.
Аналогічним чином змінено і ст. 7 Закону України від 06.10.98 № 161-XIV «Про оренду землі», якою закріплено положення щодо одночасного переходу права оренди земельної ділянки, на якій розмішений об’єкт нерухомого майна, при його відчуженні та здійснено відсилання до окремих вимог, передбачених ст. 120 ЗК.
Висновки
Аналіз законодавчих актів, що розглядаються, у цілому свідчить про позитивну тенденцію у правовому регулюванні питань, пов’язаних із переходом прав на земельну ділянку при відчуженні розміщеного на ній об’єкта нерухомого майна, адже вони закріплюють не лише принцип, але й механізм його реалізації, чого не можна сказати про норми, які регулювали це питання до їх прийняття.
Хоча декілька «але» все ж у проаналізованих вище законодавчих актах знайдеться.
Залишається відкритим питання відповідальності за порушення набувачем об’єкта нерухомого майна встановленого 30-денного строку для звернення до органу державної влади або місцевого самоврядування із клопотанням про передачу земельної ділянки у власність чи користування в разі, якщо така ділянка не належала відчужувачу на жодному із прав. Фактично користування такою земельною ділянкою понад установлений строк призведе до певних негативних наслідків у вигляді ненадходжень плати за землю до місцевого бюджету і в подальшому до судових спорів, пов’язаних із цим.
Крім цього, незрозумілим залишається правове врегулювання ситуації, коли на одній земельній ділянці розміщено два об’єкти нерухомого майна. Статтею 120 ЗК питання в цій частині з набранням чинності Законом № 1720 буде вирішено лише щодо переходу права оперативного управління та господарського відання на об’єкт нерухомого майна, при якому набувач має право вимагати від органу, що здійснює розпорядження земельною ділянкою, а також попереднього землекористувача поділу земельної ділянки із виділенням частини, на якій розміщений такий об’єкт. Доцільно було б визначити вимоги щодо поділу земельної ділянки й у випадку відчуження одного із двох об’єктів нерухомого майна, розміщених на одній земельній ділянці, покладаючи такий обов’язок на відчужувача об’єкта нерухомого майна.
