Огляд судової практики у земельних справах за участю ОМС

Про зміну цільового призначення ділянки

Верховний Суд переглянув рішення у справі за позовом прокурора в інтересах територіальної громади до сільської ради за участю декількох третіх осіб (фізичні особи та приватне акціонерне товариство) про визнання недійсним рішення та витребування з чужого незаконного володіння земельних ділянок.

Коротко суть справи: рішенням Новопетрівської сільської ради Вишгородського району Київської області від 19.06.2015 № 998-1000 затверджено проєкти із землеустрою та відведено у приватну власність ОСОБА_5 земельну ділянку площею 0,0501 га з кадастровим номером 3221886001:02:087:0159, ОСОБА_6 — земельну ділянку площею 0,0201 га з кадастровим номером 3221886001:02:088:1158, а ОСОБА_4 — земельну ділянку площею 0,1997 га з кадастровим номером 3221886001:02:087:0160 для ведення особистого селянського господарства в с. Нові Петрівці Вишгородського району Київської області. ОСОБА_6, ОСОБА_5 та ОСОБА_4 після отримання свідоцтв на право власності на вказані спірні ділянки відчужили їх на користь ОСОБА_1, який є власником цих ділянок. Спір полягав у тому, що сільська рада передала у приватну власність земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства за рахунок земель загального користування та території, передбаченої для будівництва об’єктів обслуговування, торгівлі та інших видів підприємницької діяльності.

Вказані порушення вимог законодавства також встановлено Державною інспекцією господарства у Київській області, про що 25.11.2016 складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства.

Незважаючи на те, що спірні земельні ділянки знаходяться в межах населеного пункту, рішенням сільської ради всупереч вимогам ст. 186¹ ЗК затверджено проєкти із землеустрою щодо відведення спірних земельних ділянок у приватну власність без попереднього погодження даної землевпорядної документації відділом містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства Вишгородської районної державної адміністрації.

Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 29.01.2019 позов задоволено. Визнано недійсним рішення Новопетрівської сільської ради Вишгородського району від 19.06.2015 № 998-1000 «Про передачу земельних ділянок у власність».

Витребувано на користь територіальної громади села Нові Петрівці Вишгородського району з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 0,2699 га, які розташовані на території с. Нові Петрівці, загальною вартістю 4 397,02 грн.

Вирішено питання про розподіл судових витрат. Ця справа неодноразово переглядалась та поверталась на новий розгляд, однак остаточне рішення фактично після перегляду змінено не було.

Нормативне обґрунтування: у постанові Верховного Суду від 24.11.2020 у справі № 363/1409/17 суд застосував відповідні норми права.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 ЗК до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. Відповідно до ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або ОМС можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. За ч. 1, 2, пункту в) ч. 3, ч. 4 ст. 116 ЗК громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або ОМС в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом. Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання. Частинами 1, 2, 6, 7 ст. 118 ЗК передбачено, що громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу.Рішення органів виконавчої влади та ОМС щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки. Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства). У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів АРК, Верховній Раді АРК, Раді міністрів АРК, органам виконавчої влади або ОМС, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею. Відповідний орган виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. Відповідно до положень ст. 39 ЗК в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. Відповідно до частин 1, 2 ст. 17 Закону України від 16.11.1992 № 2780-XII «Про основи містобудування»: містобудівна документація — це затверджені текстові і графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. Вона є основою для: вирішення питань раціонального використання територій, регулювання розселення; підготовки обґрунтованих пропозицій щодо встановлення та зміни меж населених пунктів; підготовки вихідних даних для розробки землевпорядної документації; вирішення питань щодо розташування та проєктування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування та упорядкування територій; вирішення питань щодо вилучення (викупу), передачі (надання) земельних ділянок у власність чи користування громадян та юридичних осіб. Згідно з частинами 3, 4 ст. 24 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється. Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території, забороняється.

Відповідно до п. а) ч. 4 ст. 83 ЗК до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо). Частиною 1 ст. 155 ЗК передбачено: у разі видання органом виконавчої влади або ОМС акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Частиною 1 ст. 319 ЦК передбачено: власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ч. 1 ст. 387 ЦК). Згідно із п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Норми ст. 388 ЦК можуть застосовуватись як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин. Судом було встановлено таке: оскаржуване рішення прийнято з грубим порушенням вимог чинного законодавства, тому спірні земельні ділянки підлягають витребуванню із власності останнього володільця на користь тергромади с. Нові Петрівці Вишгородського району Київської області. Висновки усіх судів, що розглядали цю справу, також узгоджуються із правовим висновком, висловленим у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18.

Визнання права власності за набувальною давністю

Коротко суть справи: позивач подав позов про визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю. Позовна заява мотивована тим, що навколо його будинку за місцем проживання знаходиться земельна ділянка для ведення особистого селянського підсобного господарства площею 1,25 га, яка фактично перебуває у користуванні його родини у таких контурах і такої площі від початку 20-х років минулого століття. Частину цієї ділянки площею 0,85 га надано у приватну власність матері дружини позивача, після смерті якої право власності на цю земельну ділянку площею 0,85 га у порядку спадкування перейшло до його дружини. Інша частина цієї земельної ділянки площею 0,4 га залишилась у постійному користуванні позивача. На вказаній земельній ділянці позивач посадив дерева, обгородив її, посіяв зернові рослини, використовував і використовує земельну ділянку за цільовим призначенням з дотриманням відповідних норм законодавства. Позивач сплатив орендну плату за користування землею. Будь-які права інших осіб на вказану земельну ділянку порушені не були. Сусіди та уповноважені органи, які знали про користування позивачем спірною земельною ділянкою, не порушували питання про її самовільне використання. Отже, позивач користується спірною земельною ділянкою більше 15 років. Рішенням Камінь-Каширського районного суду Волинської області від 07.02.2019 у задоволенні позову відмовлено. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивач не довів добросовісності, відкритості та безперервності користування спірною земельною ділянкою протягом 15 років, що може бути підставою для набуття права власності на цю земельну ділянку за набувальною давністю. Постановою Волинського апеляційного суду від 16.04.2019 рішення суду першої інстанції залишено без змін. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що подана позивачем довідка податкової інспекції про те, що він сплатив платіж 18010900 «Орендна плата з фізичних осіб» у розмірі 90 грн, не є доказом сплати податку за оренду саме спірної земельної ділянки.

Нормативне обґрунтування: у постанові Верховного Суду від 26.11.2020 у справі № 162/422/18 останній висловив таку позицію. Умови набуття права власності за набувальною давністю передбачені у ст. 344 ЦК. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном — протягом п’яти років, набуває права власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом. Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є. Вимоги позивача у цій справі стосувалися визнання за ним права власності на земельну ділянку в порядку набувальної давності, що є вимогою про визнання права цивільного, майнового. Підставою для відмови у задоволенні позову стало ще і рішення відповідача (відповідної ради) від 23.02.2018, яким іншій особі надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення у власність спірної земельної ділянки орієнтованою площею 0,25 га.

Відповідно до ст. 119 ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до ОМС з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом. Передача земельної ділянки у власність або користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється у порядку, встановленому цим Кодексом.

Можна підсумувати, що умовами набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю є:

Відсутність будь-якого з перерахованих елементів виключає можливість набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю. Порядок набуття громадянами права власності на земельну ділянку встановлений у ЗК. Відповідно до ст. 118 ЗК громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу. За змістом положень ст. 122 ЗК вирішення питань щодо передачі земельних ділянок у власність або користування із земель державної чи комунальної власності належить до компетенції відповідного органу виконавчої влади або ОМС (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 729/608/17). Після заволодіння чужим майном подальше володіння особою таким майном має бути безтитульним, тобто таким фактичним володінням, яке не спирається на будь-яку правову підставу володіння чужим майном. Володіння майном на підставі певного юридичного титулу виключає застосування набувальної давності. При вирішенні спорів має значення факт добросовісності заявника саме на момент отримання ним майна (заволодіння майном), тобто на той початковий момент, який включається в повний строк давності володіння майном, визначений законом. Володілець майна в момент його заволодіння не знає (і не повинен знати) про неправомірність заволодіння майном. Крім того, позивач як володілець майна повинен бути впевнений у тому, що на це майно не претендують інші особи і він отримав це майно за таких обставин і з таких підстав, які є достатніми для отримання права власності на нього. Тобто йдеться про добросовісне, але неправомірне, в тому числі безтитульне, заволодіння майном особою, яка в подальшому претендуватиме на набуття цього майна у власність за набувальною давністю. Підставою добросовісного заволодіння майном не може бути, зокрема, будь-який договір, що опосередковує передання майна особі у володіння (володіння та користування), проте не у власність. Володіння майном за договором, що опосередковує передання майна особі у володіння (володіння та користування), проте не у власність, виключає можливість набуття майна у власність за набувальною давністю, адже у цьому разі володілець володіє майном не як власник.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.05.2019 у справі № 910/17274/17 (ср. ). Суди першої та апеляційної інстанцій правильно застосували норми права, врахували умови набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю та обґрунтовано зазначили, що позивач не надав доказів на підтвердження факту користування ним земельною ділянкою протягом 15 років відповідно до умов, які надають йому можливість набуття права власності на це майно за набувальною давністю.