Отже, правовою підставою для такої передачі земель (окрім інших, звісно, нормативно-правових актів) була ст. 117 Земельного кодексу України1. Тому й подальші дії з переданими у громаду землями раді слід вчиняти відповідно до вимог ЗК.
1 ЗК.
Так, статтями 125, 126 ЗК передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Рішення органів виконавчої влади чи ОМС про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність разом з актом приймання-передачі такої земельної ділянки є підставою для державної реєстрації права власності держави, територіальної громади на неї (абз. 4 ч. 1 ст. 117 ЗК).
Тож, відповідно до ч. 1 ст. 1481 ЗК до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Згідно із частиною другою цієї ж статті у разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов’язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею.
Також, ч. 5 ст. 31 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця із дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 1481 ЗК.
Тож, з урахуванням вимог ч. 3 ст. 1481 ЗК новий власник — територіальна громада в особі місцевої ради (сторона в орендних відносинах або у відносинах постійного користування землями сільськогосподарського призначення):
| 1 | може | Скласти реєстр (перелік) договорів оренди земель сільськогосподарського призначення та державних актів на право постійного користування землею сільськогосподарського призначення. Примітка. Форму такого реєстру визначає сама рада |
| 2 | має право | Звернутися до територіального органу Держгеокадастру про отримання копій усіх договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, у т. ч. тих, що були укладені до 01.01.2013 з районними державними адміністраціями, а також копій державних актів на право постійного користування. Вимога ради надати саме оригінали таких договорів або державних актів на право постійного користування немає правового підґрунтя, хоча такі дискусії під час нарад виникають. При цьому слід зазначити, що стороною таких договорів (здебільшого з тривалими строками оренди) залишається Головне управління Держгеокадастру в області, яке власне й видавало відповідний наказ, на підставі якого такий договір й укладався. Подання органами прокуратури численних позовів про визнання протиправними та скасування наказів ГУ та відповідно визнання недійсними договорів оренди землі також потребує зберігання оригіналів таких договорів саме в територіальних органах Держгеокадастру. У будь-якому разі обов’язок передачі саме оригіналів договорів оренди від органів Держгеокадастру місцевим радам повинен бути встановлений законом або постановою КМУ |
| 3 | зобов’язана | Протягом одного місяця із дня набуття права власності на земельні ділянки (дата реєстрації права комунальної власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) повідомити про це її користувачів із зазначенням: — кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; — найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; — місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; — платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом із повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. |
| 4 | має право (але не зобов’язана) | Ініціювати перед орендарями за чинними договорами оренди землі внесення змін до цих договорів. Так, відповідно до ч. 4 ст. 1481 ЗК за згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. Примітка. Крім внесення змін до договорів оренди землі щодо сторони (нового орендодавця) рада може також ініціювати питання збільшення розміру орендної плати |
| 5 | має право | Переглянути з дотриманням вимог Податкового кодексу України за рішенням сесії ставки земельного податку (перш за все це стосується постійних користувачів землі) та розміри орендної плати за договорами оренди землі сільськогосподарського призначення. Після чого має право ініціювати перед орендарями внесення змін до договорів оренди землі |
| 6 | має право у подальшому | Провести аналіз (своєрідний аудит) усіх договорів оренди землі сільськогосподарського призначення на предмет відповідності їх вимогам чинного законодавства, у т. ч. щодо цільового використання орендованих земель, за результатами якого ініціювати внесення змін до таких договорів або їх розірвання за ініціативою ради. Отримавши, як правило відмову, готувати та подавати відповідні позови до суду |
Про правові позиції Великої Палати Верховного Суду
Щодо переходу права та обов’язків орендодавця від ГУ Держгеокадастру до місцевої ради корисними будуть правові позиції, які містяться у постанові ВП ВС від 08.09.2020 у справі № 920/418/19:
«6.19. Статтею 13 Закону <…> визначено, що договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.20. Тож при укладанні договору оренди землі до орендаря переходить право володіти і користуватися об`єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об`єктом і передати право власності на нього іншій особі.
6.21. Відповідно до статті 1481 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця із дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.
6.22. Частиною третьою статті 9 Закону <…> також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
6.23. Тож чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.
6.24. При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов`язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору».
Щодо отримання документації із землеустрою стосовно тих ділянок, які були передані громаді у комунальну власність.
Тут слід звернути увагу на Положення про Державний фонд документації із землеустрою, затверджене постановою КМУ від 17.11.2004 № 1553 (зі змінами). Так, Державний фонд документації із землеустрою формується на основі збирання, обробки, обліку матеріалів в електронній формі, отриманих у результаті проведення землеустрою незалежно від місця розташування земельних ділянок та форми власності на них, для використання їх органами державної влади та ОМС, а також підприємствами, установами, організаціями і громадянами. Документація із землеустрою, включена до Державного фонду, є державною власністю.
Державний фонд складається з:
— Головного фонду документації із землеустрою;
— регіональних фондів документації із землеустрою — Автономної Республіки Крим, областей, мм. Києва та Севастополя;
— місцевих фондів документації із землеустрою — адміністративних районів та міст обласного значення.
Наявні матеріали Державного фонду в електронній формі підлягають оприлюдненню на офіційному веб-сайті Держгеокадастру.
У разі відсутності матеріалів Державного фонду в електронній формі такі матеріали перетворюються в електронну форму та надаються на безоплатній основі органам державної влади, ОМС, юридичним та фізичним особам за заявою в письмовій або електронній формі згідно з установленою формою протягом 10 робочих днів із дня реєстрації такої заяви (Заява на отримання адміністративної послуги «Видача відомостей з документації із землеустрою, що включена до Державного фонду документації із землеустрою»).
Користувачі використовують матеріали Державного фонду відповідно до Закону України «Про державну таємницю» та законодавства України про захист персональних даних.
Переліки документацій із землеустрою в електронній формі, що включені до Державного фонду, із зазначенням кодів документації із землеустрою та їх назв підлягають оприлюдненню на офіційному вебсайті Держгеокадастру.
