Теми статей
Обрати теми

Землі комунальної власності: оренда, постійне користування тощо… (ч. 2)

Даугуль Валерій, експерт у галузі земельних правовідносин, кандидат юридичних наук

Запитання 9.

До сільської ради звернувся місцевий фермер, який бажає отримати в оренду для риборозведення ставок та прилеглу до нього територію. У нас немає досвіду передачі в оренду водних об’єктів. З чого почати і які дії нам та майбутньому орендарю треба вчинити?

Відповідь.

Одразу зробимо одну ремарку. Хоча запитання стосується надання у користування земель водного фонду, а тема Методрекомендацій стосується використання земель сільськогосподарського призначення, все ж трохи торкнемося й цієї тематики, особливо якщо врахувати її актуальність для новостворених територіальних громад.

Також слід підкреслити актуальність використання земель водного фонду в світлі ймовірного прийняття ВР України довгоочікуваного законопроєкту № 2194, відповідно до якого землями комунальної власності територіальних громад із дня набрання чинності цим законом будуть вважатися всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

а) що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);

б) оборони;

в) природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;

г) зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ґ) під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності;

д) під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності.

А поки маємо ситуацію, коли більшість таких земель (виключенням є ставки в межах населених пунктів) все ще залишаються у державній власності, а ними розпоряджаються обласні державні адміністрації.

На що ж слід звернути увагу ОМС та орендарям (у т. ч. майбутнім) водних об’єктів на території громади під час надання у користування земель водного фонду разом із водними об’єктами?

1. Правовий режим земель водного фонду визначено у главі 12 ЗК, а саме: склад земель водного фонду, суб’єкти права та правові титули використання цих земель, прибережні захисні смуги, обмеження у використанні земельних ділянок прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах, уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах у внутрішніх морських водах, смуги відведення, берегові смуги водних шляхів.

2. Відповідно до ст. 59 ЗК землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

3. Щодо приватної власності, то громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або ОМС можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми (ч. 2 ст. 59 ЗК).

Але відсутність правового механізму отримання у приватну власність земельної ділянки водного фонду та/або замкненої природної водойми (зверніть увагу, що законодавець говорить про безоплатну передачу у власність замкненої природної водойми, а не про земельну ділянку водного фонду), призвело до неможливості реалізації такого права на практиці.

4. Постійне користування.

Згідно із ч. 3 ст. 59 ЗК землі водного фонду за рішенням органів виконавчої влади або ОМС надаються у постійне користування:

а) державним водогосподарським організаціям для догляду за водними об’єктами, прибережними захисними смугами, смугами відведення, береговими смугами водних шляхів, гідротехнічними спорудами, а також ведення аквакультури тощо;

б) державним підприємствам для розміщення та догляду за державними об’єктами портової інфраструктури;

в) державним рибогосподарським підприємствам, установам і організаціям для ведення аквакультури;

г) військовим частинам Державної прикордонної служби України у межах прикордонної смуги з метою забезпечення національної безпеки і оборони для будівництва, облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій.

Зверніть увагу, що у вказаному переліку відсутні комунальні підприємства та організацій, хоча вони є у п. «а» ч. 2 ст. 92 ЗК (суб’єкти, які можуть набувати право постійного користування на земельні ділянки). Тож незрозумілим є таке обмеження законодавця для підприємств комунальної форми власності.

5. Оренда.

Відповідно до ч. 4 ст. 59 ЗК громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або ОМС із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб (у тому числі рибництва (аквакультури), культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт, догляду, розміщення та обслуговування об’єктів портової інфраструктури і гідротехнічних споруд тощо, а також штучно створені земельні ділянки для будівництва та експлуатації об’єктів портової інфраструктури та інших об’єктів водного транспорту.

6. Водні об’єкти надаються у користування на умовах оренди на земельних торгах у комплексі із земельною ділянкою органами, що здійснюють розпорядження земельними ділянками під водою (водним простором), згідно з повноваженнями, визначеними ЗК, відповідно до договору оренди, погодженого з Держводагентством.

7. Не підлягають продажу на земельних торгах права на користування земельними ділянками під водою (водним простором) у разі:

1

розташування на зазначених земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності, користуванні фізичних або юридичних осіб

2

використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів

3

поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря

8. Орендодавцями водних об’єктів, що надаються у користування на умовах оренди за рахунок земель комунальної власності, є сільські, селищні, міські ради, за рахунок земель державної власності — обласна державна адміністрація.

9. Надання водних об’єктів у користування на умовах оренди здійснюється за наявності паспорта водного об’єкта. Порядок розроблення паспорта водного об’єкта затверджено наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 18.03.2013 № 99. Паспорт водного об’єкта погоджується з Державним агентством водних ресурсів України.

10. Підставою для укладання договору оренди землі водного фонду та водного об’єкта є протокол земельних торгів, яким визначено переможця торгів, наявність проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (формування лоту здійснювалося розробником документації із землеустрою, який визначається організатором торгів на конкурентних засадах) і паспорта водного об’єкта.

11. Умови використання водних об’єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди водних об’єктів визначаються у договорі оренди.

Типовий договір оренди водного об’єкта затверджений постановою КМУ від 29.05.2013 № 420 (зі змінами), за яким в оренду передається вода (водний простір) та земельна ділянка під водним об’єктом.

Але на сьогодні розроблено та найближчим часом КМУ буде затверджено новий Типовий договір, який буде називатися по-іншому«Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом». Його затвердження передбачено Законом України від 04.11.2020 № 963-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі з земельними ділянками»14, який набрав чинності 02.03.2021.

14 Закон № 963.

12. Орендна плата.

Розмір орендної плати визначається згідно з Методикою визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти, затвердженою наказом Міністерства екології та природних ресурсів України від 28.05.2013 № 236, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 17.06.2013 за № 986/23518.

Обчислення ж розміру орендної плати за рибогосподарську технологічну водойму здійснюється відповідно до Методики визначення розміру плати за використання на умовах оренди частини рибогосподарського водного об’єкта, рибогосподарської технологічної водойми, затвердженої наказом Мінагрополітики України від 14.01.2014 № 11, зареєстрованої в Мінюсті 30.01.2014 за № 194/24971.

Звісно, що сплата орендної плати за водний об’єкт не звільняє від сплати орендної плати за земельну ділянку під цим об’єктом.

13. Водні об’єкти надаються в користування на умовах оренди без обмеження права загального водокористування, крім випадків, визначених законом (ст. 88 Водного кодексу України15).

15 ВК.

Так, орендарі водного об’єкта зобов’язані передбачати місця безоплатного забезпечення права громадян на загальне водокористування. Не забуваємо, що законом забороняється обмеження загального водокористування, у тому числі обмеження купання та плавання на човнах, любительського і спортивного рибальства, причалювання до берега у світлу пору доби у зв’язку з перебуванням земельних ділянок прибережних захисних смуг (пляжної зони) у користуванні юридичних або фізичних осіб, крім випадків, передбачених законом.

З цих питань також варто нагадати про набрання 21.02.2020 чинності Законом України від 29.10.2019 № 233-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення безперешкодного доступу громадян до узбережжя водних об’єктів для загального водокористування», прийняття якого як раз спрямовано на забезпечення безперешкодного та безоплатного доступу громадян до узбережжя водних об’єктів для загального водокористування.

14. Слід також враховувати зміни, внесені до ВК та до Закону про оренду землі зазначеним вище Законом № 963, згідно з якими:

14.1. Водні об’єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об’єктом поширюється на такий водний об’єкт.

14.2. Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджується Кабінетом Міністрів України.

14.3. Умови використання водних об’єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди визначаються у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом.

14.4. За користування водним об’єктом орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату за водний об’єкт та орендну плату за земельну ділянку під таким водним об’єктом.

14.5. Орендарі, яким водний об’єкт надано в користування на умовах оренди, зобов’язані надавати іншим водокористувачам можливість здійснювати спеціальне водокористування в порядку, встановленому цим Кодексом, крім випадків, якщо таке спеціальне водокористування унеможливлює використання орендарем водного об’єкта для потреб, визначених у договорі оренди. Водокористувачі, яким видано дозвіл на спеціальне водокористування, мають право скидати зворотні води в орендовані водні об’єкти за умови, що при цьому не перевищуються нормативи гранично допустимого скидання забруднюючих речовин.

14.6. У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом також зазначаються:

1

розмір орендної плати за водний об’єкт

2

об’єм та площа водного об’єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми

3

перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об’єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан

4

зобов’язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування

14.7. Невід’ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом є паспорт водного об’єкта.

14.8. В разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом орендодавець вправі вимагати від орендаря дотримання зобов’язання щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

14.9. Після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом — також відповідному територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства.

14.10. Орендар земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом зобов’язаний не створювати перешкод у здійсненні права загального водокористування (крім випадків, визначених законом) та у здійсненні спеціального водокористування відповідно до виданих дозволів.

14.11. Договори оренди водних об’єктів, укладені в порядку, визначеному законодавством, до набрання чинності цим Законом діють у строки та на умовах, визначених такими договорами. Поновлення таких договорів здійснюється без проведення земельних торгів у порядку укладення договорів оренди землі.

14.12. Сторони договорів оренди водних об’єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об’єктами, укладених до набрання чинності цим Законом, які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об’єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об’єкт, зобов’язані визначити такі умови протягом року з дня набрання чинності цим Законом.

Запитання 10.

Які особливості надання в оренду земельних ділянок комунальної власності для городництва та яка процедура надання в користування земельних ділянок для городництва?

Відповідь.

Відповідно до ч. 1 ст. 36 ЗК громадянам або їх об’єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва.

Відповідно до ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Право отримати в оренду земельні ділянки як державної, так і комунальної власності для городництва можуть не тільки громадяни України, а й іноземці та особи без громадянства.

При наданні в оренду земельних ділянок для городництва земельні торги проводити не потрібно.

Тривалий час спірним було питання щодо площі земельних ділянок, які могли надаватися громадянам в оренду для городництва, що призводило до позовів органів прокуратури про визнання договорів оренди недійсними та повернення таких земельних ділянок державі. Наразі такого граничного розміру законом не встановлено, на відміну, наприклад, від норм безоплатної приватизації земель державної або комунальної власності (ст. 121 ЗК), серед яких, звісно, городництва не має.

Разом із тим таке обмеження може нарешті з’явитися в ЗК у разі прийняття законопроєкту № 2194, відповідно до якого ч. 1 ст. 36 ЗК буде доповнено абзацом другим такого змісту:

«Розмір земельної ділянки, що надається громадянину в оренду для городництва, не може перевищувати 0,6 гектара».

Тож будемо чекати. А поки — без обмежень.

За чинним на сьогодні законодавством, алгоритм дій з набуття права оренди (виключно права оренди) залежить від того, сформована земельна ділянка чи ні. Нагадаємо ж, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Розглянемо, як приклад, процедуру, коли земельна ділянка комунальної власності сільськогосподарського призначення є вільною, але не є сформованою, та є місцевий мешканець, який бажає отримати таку земельну ділянку для городництва.

Крок 1.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель комунальної власності за проєктом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного ОМС, які відповідно до повноважень, визначених у ст. 122 ЗК, передають у власність або користування такі земельні ділянки (правова підстава — ч. 2 ст. 123 ЗК).

У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або ОМС, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Крок 2.

За результатами розгляду такого клопотання ОМС у місячний строк надає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає вмотивовану відмову у його наданні у формі рішення сесії (правова підстава — частини 2, 3 ст. 123 ЗК).

Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Крок 3.

Далі — власне розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за договором із розробником документації із землеустрою за вибором набувача права. Умови і строки розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником із виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено постановою КМУ від 04.03.2004 № 226.

Погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки здійснюється в порядку, встановленому статтею 1861 ЗК.

У силу ч. 1 ст. 1861 ЗК проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом Держгеокадастру за принципом екстериторіальності.

Погодження проєкту землеустрою з іншими органами залежить від категорії земель, з якої відводиться земельна ділянка, а також наявності або відсутності на час розроблення такого проєкту на земельній ділянці об’єкта будівництва чи планування його розташування на цій ділянці в подальшому (частини 2 та 3 ст. 1861 ЗК).

У разі якщо проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації відповідно до Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації», погоджений проєкт подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.

Крок 4.

Після погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у встановленому законом порядку та до прийняття рішення про його затвердження органом виконавчої влади чи ОМС він подається до територіального органу Держгеокадастру для здійснення державної реєстрації земельної ділянки.

Державна реєстрація земельної ділянки (присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, відкриття Поземельної книги та надання витягу з Державного земельного кадастру) здійснюється відповідно до Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051.

Крок 5.

Клопотання набувача права (замовника проєкту землеустрою) до ради про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі земельної ділянки в оренду для городництва. В клопотанні повинно бути також зазначено бажаний строк оренди та розмір орендної плати (волевиявлення набувача права — майбутнього орендаря).

До клопотання додається: власне сам проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, витяг з ДЗК, проєкт договору оренди (хоча прямо такої вимоги законодавство й не містить, розпорядники землі часто вимагають його надання), витяг з НГО (хоча такої вимоги законодавство не містить, розпорядники землі вимагають його надання).

Варто зазначити, що в затвердженій місцевою радою Інформаційній картці надання адміністративної послуги з надання в оренду земельної ділянки, яка надається через ЦНАП, визначається пакет документів, що додається до клопотання про надання в оренду земельної ділянки.

Крок 6.

Далі відповідно до ч. 6 ст. 123 ЗК відповідний орган виконавчої влади або ОМС у двотижневий строк (який для місцевих рад є апріорі невиконуваним) із дня отримання проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом — після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.

Рішенням ради про надання земельної ділянки у користування за проєктом землеустрою щодо її відведення здійснюються затвердження такого проєкту та надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, зокрема, щодо строку оренди та розміру орендної плати.

Крок 7.

Далі йде власне виконання самого рішення ради про надання земельної ділянки в оренду та укладення договору оренди земельної ділянки з орендарем.

Нагадаємо, що підписання Акта прийому-передачі земельної ділянки, до якого так звикли місцеві ради та орендарі, чинним законодавством вже не передбачено. Відповідно до ст. 17 Закону про оренду об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Крок 8.

Завершальним етапом оформлення права на земельну ділянку є державна реєстрація речового права зацікавленої особи, що проводиться суб’єктами реєстрації речових прав на нерухоме майно відповідно до вимог Закону № 1952.

На перший погляд, процедура надання земельних ділянок для городництва не є складною, але ж виникає ще ціла низка питань у цій сфері, як-то:

1

За рахунок яких земель можуть надаватися земельні ділянки для городництва? Чи можливе ведення городництва на землях, які розташовані поза межами населеного пункту та /або безпосередньо не примикають до них і знаходяться на значній відстані від поселень? За якою землевпорядною та /або містобудівною документацією визначаються землі, які можуть бути надані для городництва?

2

Чи є нормативне визначення понять «город», «городництво», «городник» , «городня культура», якими рада може керуватися у повсякденній роботі? Що можна вирощувати на земельних ділянках, наданих для городництва?

3

Які об’єкти можна зводити на земельних ділянках, наданих для городництва? Які обмеження у використанні таких земельних ділянок?

4

Яка максимальна площа земельних ділянок, яку може місцева рада надати для городництва в оренду громадянину чи колективу громадян? Чи можливе в цьому випадку застосування радою до цих правовідносин аналогії закону, зокрема, положень ст. 121 ЗК (максимальний розмір приватизації земельних ділянок для ведення ОСГ — до 2 га)?

5

Чи може сільська рада надавати для городництва земельні ділянки за рахунок земель колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які перебували у приватній власності), які згідно з пунктом 21 розділу Х «Перехідні положення» ЗК перейшли до комунальної власності із дня набрання чинності Законом № 2498, сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення, тобто з 01.01.2019?

6

Чи треба погоджувати проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки з метою надання її в оренду для городництва з відповідним органом містобудування та архітектури, якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту?

7

Чи застосовується положення ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі відведення земельних ділянок сільськогосподарського призначення комунальної власності для городництва?

8

На яких умовах надаються в оренду земельні ділянки комунальної власності для городництва (строк, розмір орендної плати та інші умови оренди)?

На ці питання можна знайти відповіді у статті «Земельні ділянки для городництва: нове давно забуте старе» нашого видання «Місцеве самоврядування» № 6 за червень 2020 року.

Запитання 11.

Сільська рада, отримавши від Держгеокадастру земельні ділянки сільгосппризначення, вирішила не роздавати їх по 2 га, а збільшити надходження від орендної плати за ці земельні ділянки. Але ми розуміємо, що треба проводити торги, однак це тривала і складна процедура. Поясніть, будь-ласка, як правильно провести земельні торги?7

Запитання 12.

Що нового у процедурі проведення земельних торгів земель сільськогосподарського призначення комунальної власності? Як спростити цю процедуру та пришвидшити проведення земельних торгів?

Відповідь.

Cтаття 116 ЗК визначає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або ОМС у межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та ОМС відповідно до їх повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або ОМС згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2 та 3 ст. 134 цього Кодексу.

Таким чином, аукціон за загальним правилом є основною підставою набуття речового права оренди на земельні ділянки і має проводитись у всіх випадках, крім випадків правомірного незастосування процедури аукціону при передачі речових прав на земельні ділянки уповноваженими органами, стосовно яких буде наголошено далі за текстом.

Випадки та порядок проведення продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах (земельні торги у формі аукціону), процедура їх проведення унормовані главою 21 ЗК (статті 135-139 ЗК).

За приписами ч. 1 ст. 134 ЗК земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно з положеннями ЗК (ст. 135) аукціон щодо продажу речових прав на земельні ділянки проводиться у вигляді земельних торгів.

Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Частина 2 ст. 135 ЗК додатково наголошує на тому, що продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами 2 і 3 ст. 134 цього Кодексу.

ОМС задля дотримання законності у сфері розпорядження земельними ділянками комунальної власності має розуміти, коли проведення земельних торгів є обов’язковою підставою для продажу земельних ділянок або прав на них на земельних торгах, а коли такої підстави не вимагається.

Частинами 2, 3 ст. 134 ЗК визначено вичерпний перелік випадків, коли уповноважені органи державної влади або ОМС можуть здійснювати реалізацію речових прав на земельні ділянки без обов’язкового додержання процедури проведення земельних торгів.

Тож не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

1

розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб

2

використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів

3

використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями

4

будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів

5

надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні

6

надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено

7

розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України

8

надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб

9

надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону

10

надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала

11

будівництва, обслуговування та ремонту об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу)

12

будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд)

13

передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва

14

надання земельних ділянок суб’єктам господарювання, що реалізують відповідно до Закону України «Про особливості провадження інвестиційної діяльності на території Автономної Республіки Крим» зареєстровані в установленому порядку інвестиційні проєкти. Надання такої земельної ділянки у власність здійснюється згідно із законодавством після завершення строку реалізації інвестиційного проєкту за умови виконання суб’єктом господарювання договору про умови реалізації цього інвестиційного проєкту на території Автономної Республіки Крим

15

поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря

16

передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності

17

надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків

18

надання земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи

19

надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 371 цього Кодексу

20

надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення

21

надання земельної ділянки державної або комунальної власності в користування (оренду) інвестору із значними інвестиціями для реалізації інвестиційного проєкту із значними інвестиціями.

22

надання (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»

За чинним поки законодавством земельні торги характеризуються складною, комплексною процедурою, яка складається з декількох етапів, що мають свої окремі особливості їх організації та проведення.

ЗК визначає наступний суб’єктний склад процедури земельних торгів:

1) організатор земельних торгів — фізична або юридична особа — власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, ОМС, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів;

2) виконавець земельних торгів — суб’єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення;

3) учасник земельних торгів — фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в ч. 7 ст. 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

Такий суб’єктний склад визначено у ч. 4 ст. 135 ЗК. Проте, на нашу думку, цей перелік є неповним та належним чином не розкриває правовий статус й інших осіб, що приймають участь у земельних торгах, що може негативно позначитись на розумінні процедури земельних торгів ОМС. Цими особами є:

ліцитатор

фізична особа, яка безпосередньо проводить земельні торги

переможець

особа з числа учасників, яка у ході земельних торгів запропонувала за лот найвищу ціну

покупець

переможець, який здійснив у повному обсязі розрахунки за придбаний на земельних торгах лот

Процедуру земельних торгів у формі аукціону можна розподілити на такі етапи:

1

добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, речові права на які підлягають продажу на земельних торгах

2

відбір виконавця земельних торгів

3

прийняття рішення про проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної або комунальної форми власності

4

підготовка до проведення земельних торгів

5

проведення земельних торгів

6

встановлення та оприлюднення результатів земельних торгів

Розглядати кожний із наведених вище етапів не будемо, оскільки зараз активно розглядається питання прийняття парламентом законопроєкту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» за № 2195 від 01.10.2019, який прийнято ВР у першому читанні ще 14.11.2019 року16.

16 Законопроєкт № 2195.

Наведемо деякі положення вказаного законопроєкту, щоб читач мав перше уявлення від майбутнього закону. Чи все так добре, як кажуть автори проєкту та його прибічники?

Тож новелами в процедурі земельних торгів можуть стати такі:

1) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється на конкурентних засадах через електронний аукціон у випадках та в порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу;

2) земельні торги проводяться в єдиній електронній торговій системі, що знаходиться у державній власності, яка функціонує та адмініструється в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері публічних закупівель та продажів (далі — електронна торгова система), у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (цінову пропозицію);

3) протокол земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення торгів, підписуються за допомогою кваліфікованого електронного цифрового підпису з урахуванням вимог Закону України «Про електронні довірчі послуги»;

4) організатор земельних торгів укладає з оператором електронного майданчика, що підключений до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів;

5) витрати (видатки), здійснені на підготовку лоту для продажу на земельних торгах, відшкодовуються переможцем земельних торгів у випадках та порядку, встановлених Кабінетом Міністрів України;

6) земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором та оператором електронного майданчика;

7) розмір, порядок сплати та повернення винагороди, що сплачується переможцем земельних торгів оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України;

8) визначення розміру реєстраційного та гарантійного внесків за лотом здійснюється з урахуванням вимог Кабінету Міністрів України, при цьому розмір гарантійного внеску не може становити менше 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки або 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису));

9) реєстраційний та гарантійний внески сплачуються особою, яка бажає взяти участь в аукціоні, на окремі рахунки оператора електронного майданчика, з якого така особа бажає взяти участь в земельних торгах, відкриті в банку;

10) один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї;

11) процедура підготовки та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону оператору електронного майданчика, встановлюється Кабінетом Міністрів України;

12) організатор через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот, зазначені у ч. 3 ст. 136 цього Кодексу;

13) документація щодо кожного лота розміщується організатором в електронній торговій системі у вигляді окремого електронного документу за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України;

14) документація щодо кожного лота після закінчення торгів передається організатором покупцеві;

15) електронна торгова система повинна забезпечувати авторизацію організаторів та учасників торгів, розміщення ними матеріалів та документів, оприлюднення оголошення про проведення торгів, участь у торгах, ознайомлення необмеженого кола осіб з їх перебігом та результатами в режимі реального часу та можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених вебоглядачів та редакторів, без необхідності застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів, цілодобово, без обмежень;

16) земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів з дати оприлюднення оголошення;

17) оператор електронного майданчика інформує особу, яка бажає взяти участь у земельних торгах, про зарахування на банківський рахунок оператора електронного майданчика гарантійного внеску та отримання такою особою статусу учасника аукціону в порядку і строки, встановлені Кабінетом Міністрів України;

18) порядок реєстрації учасників для участі в земельних торгах встановлюється Кабінетом Міністрів України;

19) електронні земельні торги проводяться в електронній торговій системі в режимі реального часу в мережі Інтернет;

20) будь-який користувач мережі Інтернет має можливість спостерігати за ходом електронних земельних торгів в інтерактивному режимі реального часу;

21) відомості про учасників торгів не підлягають розголошенню до завершення торгів;

22) торги є процедурою визначення переможця торгів, в ході якої учасники мають можливість поетапного збільшення своїх цінових пропозицій протягом трьох раундів.

Учасник може протягом одного раунду торгів один раз підвищити свою цінову пропозицію не менше, ніж на розмір мінімального кроку торгів (зробити крок торгів). Розмір мінімального кроку торгів встановлюється на рівні 1 відсотка стартової ціни лота;

23) протокол про результати земельних торгів формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично в день завершення торгів в електронній формі;

24) протокол про результати земельних торгів, договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів підписується/укладається шляхом накладення кваліфікованих електронних цифрових підписів організатором та переможцем торгів в строки та в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

На вимогу переможця торгів протокол про результати земельних торгів та договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів можуть бути підписані/укладені також в паперовій формі.

У такому випадку договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчується нотаріально. Для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки в паперовій формі нотаріусу надається протокол про результати земельних торгів;

25) у разі продажу земельної ділянки державної чи комунальної власності або права на неї (оренди, суперфіцію, емфітевзису) оператор електронного майданчика у строки, встановлені Кабінетом Міністрів України, перераховує суму гарантійного внеску (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика, через який учасник став переможцем електронних земельних торгів), сплаченого на його рахунок переможцем, на відповідні рахунки організатора земельних торгів, відкриті в органах центрального органу виконавчої влади, утвореного для реалізації державної політики у сфері казначейського обслуговування бюджетних коштів, для зарахування надходжень від продажу земельних ділянок або прав на них;

26) ціна продажу земельної ділянки, плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також сума витрат, здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, підлягають сплаті переможцем земельних торгів у порядку та в строки, визначені Кабінетом Міністрів України;

27) організатор земельних торгів після проведення торгів опубліковує в електронній торговій системі підписаний протокол про результати торгів, договір купівлі-продажу земельної ділянки або прав на неї та відомості про здійснення переможцем торгів оплати за придбаний лот.

Результати земельних торгів за кожним лотом відображаються в електронній торговій системі та на Єдиному державному порталі земельних торгів, у тому числі протокол земельних торгів та договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, укладений між організатором та переможцем земельних торгів;

28) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу через електронний аукціон — якщо його пропозиція є рівною або перевищує пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Порядок реалізації переважного права орендаря на придбання земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.

Тож багато положень законопроєкту № 2195 містять бланкетні норми. Так, Кабінет Міністрів України повинен буде ще врегулювати ті чи інші питання процедури земельних торгів (прямо зазначені у законі), без яких провести торги буде неможливо. Такий спосіб правового регулювання призведе до виникнення спірних ситуацій та ущемлення, на мою думку, прав місцевого самоврядування продавати права на земельні ділянки комунальної власності за власними правилами (звісно, з дотриманням обмежень та регламентів, встановлених виключно законом, а не постановами КМУ). Чому законодавець не хоче врегулювати майже всі питання на рівні закону, а інші несуттєві питання «віддати на відкуп» ОМС (звісно, щодо земель комунальної власності), є незрозумілим.

У той же час законопроєкт № 2195 дійсно містить багато й позитивних норм. Але чи призведе це до стимулювання місцевих рад до більш активного застосування процедур земельних торгів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення тепер вже комунальної власності, залишається під великим питанням.

Коли законопроєкт № 2195 буде прийнято, його слід буде ретельно проаналізувати для того, щоб бачити всю процедуру земельних торгів. Хоча слід також буде чекати й прийняття Урядом (на жаль, часто з великим запізненням) підзаконних актів, які прямо згадуються у тілі закону.

А поки вказаний законопроєкт не прийнято, процедуру земельних торгів можна цілком проводити за чинним поки що законом — глава 21 ЗК.

У разі ж необхідності редакція МС готова за зверненням посадових осіб місцевих рад розгорнуто розглянути існуючу процедуру проведення земельних торгів із продажу права оренди земельних ділянок комунальної власності.

Запитання 13.

Оскільки процедура проведення земельних торгів складна, а «роздавати» землю, отриману від держави під ОСГ-ки не хочемо, сільська рада має намір створити комунальне сільськогосподарське підприємство, якому планує передати значні земельні масиви у постійне користування для товарного сільськогосподарського виробництва. Які є тут «підводні камені»? Як такому підприємству правильно залучати інвесторів для створення необхідної матеріально-технічної бази та досягнення максимального ефекту від використання земель сільськогосподарського призначення комунальної власності?

Відповідь.

Місцева рада дійсно має право створити комунальне підприємство, основним видом діяльності якого буде ведення товарного сільськогосподарського виробництва та інших видів діяльності у сфері сільського господарства згідно із КВЕД. У цьому питанні проблем не повинно бути. Складніше далі. А чи може таке КП у своєї ж ради отримати у постійне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності для статутних цілей цього ж КП?

А чому ні? Так, може.

Дійсно, відповідно до п. а) ч. 2 ст. 92 ЗК підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності, можуть набувати право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності.

Нагадаємо: право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

А в оренду можна? Можна і в оренду, але за результатами земельних торгів. З приводу надання комунальним підприємствам земельних ділянок не тільки в постійне користування, а також в оренду, існує точка зору, що КП може отримати земельні ділянки лише в постійне користування.

Але погодитися з такою позицією не можемо. Є лише одна імперативна норма в ЗК, яка дійсно передбачає надання КП земельної ділянки лише в постійне користування. Так, відповідно до абз.5 ч. 1 ст. 123 ЗК земельні ділянки державної та комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна, що перебувають у державній чи комунальній власності, передаються особам, зазначеним у пункті «а» ч. 2 ст. 92 цього Кодексу, лише на праві постійного користування.

З цього слід зробити висновок, що за відсутності на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності, КП може отримати таку земельну ділянку (вільну від забудови) як у постійне користування без процедури земельних торгів, так і в оренду, але за процедурою земельних торгів.

Звісно, що сільська (селищна) рада, яка створила своє комунальне підприємство, зацікавлена в його розвитку та отримання ним прибутку. Рада може використовувати передбачені Бюджетним кодексом України фінансові механізми підтримки такого підприємства. Разом із тим часто комунальні підприємства шукають самостійно шляхи залучення інвесторів приватної форми власності з метою залучення небюджетних коштів. Практика свідчить про укладення такими КП з іншими юридичними особами договорів про сумісну діяльність, про спільний обробіток землі, інші господарські договори. Але тут є підводні камені.

Не можна не звернути уваги керівників таких підприємств та відповідальних посадових осіб місцевого самоврядування на судову практику щодо визнання недійсними таких договорів або визнання їх удаваними і, в першу чергу, за позовами органів прокуратури.

Як приклади таких спорів за позовами саме прокуратури, дивись справи № 922/1204/20, № 922/3728/19, № 916/2945/18.

Зокрема, КЦС ВС у справі № 916/2945/18 зазначив, що ВС погоджується із висновками апеляційної інстанції щодо повноважень НВК з урахуванням положень його Статуту, а також того, що державний акт на право постійного користування не є тим документом, який надає право користувачу земельної ділянки надавати третім особам земельну ділянку, тобто розпоряджатися нею, у тому числі шляхом надання в оренду чи в спільну діяльність, оскільки цим правом наділений відповідний орган, уповноважений державою на здійснення таких функцій.

Який висновок з наведеного вище можна зробити? Якщо КП дійсно має намір займатися товарним сільськогосподарським виробництвом (що часто, на жаль, не так, як декларується), хай займається самостійно відповідно до закріпленого за ним титулу користування — права постійного користування. Але при цьому земельна ділянка не може нікому передаватися чи надаватися іншим суб’єктам господарювання за договорами про спільну діяльність тощо під виглядом удаваної оренди. При цьому КП як суб’єкт господарювання не позбавлений права укладати різноманітні господарські договори, необхідні для реалізації статутних завдань (закупівля ПММ, насіння, техніки, договори підряду тощо).

Запитання 14.

Чи можливо змінити цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності, яка знаходиться у користуванні, для інших (несільськогосподарських) потреб? А якщо земельні ділянки відносяться до особливо цінних? Який алгоритм наших дій?

Відповідь.

Звісно, що користувач (орендар або постійний користувач) має право на зміну цільового призначення земельної ділянки, яка знаходиться у нього в користуванні. Не є виключенням й земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Але є обмеження та особливості у цьому процесі. Про них далі і поговоримо.

Однією із правових можливостей місцевих рад територіальних громад у контексті розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, отриманими від держави в особі Держгеокадастру в порядку ст. 117 ЗК, є можливість використання цих земель для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським виробництвом (будівництва об’єктів торгівлі, будівництва АЗС, промислових об’єктів, влаштування кладовищ, полігонів ТБВ, зон відпочинку для мешканців громади, інших потреб громади, не пов’язаних із сільськогосподарським використанням земель).

Дійсно, дуже часто територія земель сіл, селищ, міст у межах населених пунктів є досить маленькою, щоб вона могла забезпечити задоволення усіх потреб територіальної громади відповідної адміністративно-територіальної одиниці. У цьому випадку мають стати у нагоді земельні ділянки, передані із державної в комунальну власність територіальних громад.

Відповідно до ст. 1 Закону № 858 цільове призначення земельної ділянки — використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Хоча таке законодавче визначення терміну теж є невдалим.

Також тривалий час точилися дискусії між науковцями та практиками стосовно понять «основне цільове призначення» та «цільове призначення» або «конкретне цільове призначення». Вважаю, що вказані поняття є тотожними. Хоча і до цього часу навіть після внесення суттєвих змін до ст. 20 ЗК вказана проблема залишилася невирішеною на законодавчому рівні.

Так, відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

При цьому земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33 — 37 ЗК.

Земельні ж ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України від 27.11.2003 № 1345-IV «Про використання земель оборони».

Слід також зупинити увагу на практичному використанні Класифікації видів цільового призначення земель17, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за № 1011/18306.

17 КВЦПЗ.

Вказаний нормативно-правовий акт буде чинним, поки Кабінет Міністрів України не затвердить Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування на виконання вимог Закону України від 17.06.2020 № 711-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» (набрання чинності 24.07.2021). Зазначений Класифікатор КМУ повинен був затвердити у 6-місячний строк із дня опублікування цього Закону (оприлюднено в «Голосі України» від 24.07.2020). Але поки Уряд не виконав цю вимогу закону.

Тож поки чинна на сьогодні Класифікація видів цільового призначення земель застосовується для використання органами державної влади, ОМС, організаціями, підприємствами, установами для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів. Код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі.

КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об’єктів. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та ОМС відповідно до їх повноважень (ч. 1 ст. 20 ЗК). Такі повноваження визначені у ст.ст. 122, 149 ЗК.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться органами виконавчої влади або ОМС, які приймають рішення про затвердження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених тією ж ст. 122 ЗК та у разі вилучення (зі зміною цільового призначення земельної ділянки) — ст. 149 ЗК.

Зміна ж цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення, про що також зазначається в ст. 50 Закону № 858.

Тобто за загальним правилом встановлює цільове призначення земельної ділянки, яка надається із земель запасу, або змінює цільове призначення земельної ділянки той орган, в компетенції якого знаходиться передача цих ділянок у власність або надання їх у користування. Тому навіть при наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки рішенням місцевої ради слід чітко зазначати, за рахунок якої категорії земель відводиться конкретна земельна ділянка.

Далі відзначимо певні обмеження щодо можливості зміни цільового призначення земель окремих категорій.

По-перше, відповідно до ч. 6 ст. 20 ЗК зміна цільового призначення особливо цінних земель допускається лише для розміщення на них об’єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв’язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об’єктів соціально-культурного призначення, об’єктів, пов’язаних з видобуванням корисних копалин, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, а також у разі відчуження земельних ділянок для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, віднесення земель, зазначених у пп. «а» і «б» ч. 1 ст. 150 ЗК, до земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення.

Віднесення особливо цінних земель державної чи комунальної власності, визначених у пп. «а» і «б» ч. 1 ст. 150 ЗК, до земель інших категорій здійснюється за погодженням з Верховною Радою України.

При цьому погодження матеріалів місця розташування об’єкта, що передбачається розмістити на земельній ділянці особливо цінних земель державної чи комунальної власності із зміною її цільового призначення, здійснюється за погодженням з Верховною Радою України в порядку, визначеному ст. 151 ЗК.

У цьому випадку необхідно визначитись із переліком земель, які законодавством визначені як особливо цінні. Так, ч. 1 ст. 150 ЗК встановлено, що до особливо цінних земель відносяться:

а) у складі земель сільськогосподарського призначення: чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені ґрунти та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерново-буроземні глибокі і середньо глибокі ґрунти; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму, дернові глибокі ґрунти Закарпаття;

б) торфовища із глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини;

в) землі, надані в постійне користування НВАО «Масандра» та підприємствам, що входять до його складу; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів;

г) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі історико-культурного призначення.

По-друге, відповідно до ч. 7 ст. 20 ЗК зміна цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

По-третє, відповідно до ст. 25 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»18 режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій. Врахування режиму забудови території, визначеної для містобудівних потреб, є обов’язковим під час розроблення землевпорядної документації.

18 Закон № 3038.

При цьому режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, за межами населених пунктів встановлюється відповідними районними державними адміністраціями, а в разі відсутності адміністративного району — відповідно Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, Севастопольською міською державними адміністраціями. Згідно із ст. 26 Закону № 3038 забудова територій здійснюється шляхом розміщення об’єктів будівництва.

Слід пам’ятати, що відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону № 3038 у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

1) розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;

2) приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;

3) надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

4) надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);

5) буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;

6) будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.

Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у випадках, визначених цією частиною (мається на увазі зазначена вище ч. 3 ст. 24 Закону № 3038), за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:

1

розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення)

2

віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення

Також забороняється зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території (ч. 4 вказаної статті).

По-четверте, відповідно до п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК (в редакції до 1 липня 2021 року) до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) відповідно до ч. 2 ст. 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Нагадаю, що порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є відповідно до ст. 21 ЗК підставою для:

1

визнання недійсними рішень органів державної влади та ОМС про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам

2

визнання недійсними угод щодо земельних ділянок

3

відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною

4

притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель

Отже, з урахуванням наведених вище нормативних обмежень щодо зміни цільового призначення далі для кращого розуміння питання зупинимося на етапах зміни цільового призначення земельної ділянки комунальної власності.

Етап 1.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності зі зміною цільового призначення за проєктом землеустрою щодо її відведення, звертається із клопотанням про надання дозволу на його розроблення зі зміною цільового призначення земельної ділянки до відповідного органу виконавчої влади або ОМС, які відповідно до повноважень, визначених в ст. 122 ЗК, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

За результатами розгляду такого клопотання ОМС у місячний строк надає дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення або надає вмотивовану відмову у його наданні (ч. 2, 3 ст. 123 ЗК).

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що передані територіальній громаді від держави в порядку ст. 117 ЗК, за загальним правилом, мають досить значну площу по відношенню до земельних ділянок, які можуть бути необхідні громадам для задоволення їх потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським виробництвом. Тому, наприклад, зміна цільового призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 20,000 га на землі транспорту з метою розміщення на ній АЗС, яка потребує площі 0,5 га, є завідомо неефективним та нераціональним використанням землі як природнього ресурсу, що перебуває під особливою охороною держави. В такому випадку, у разі нагальної потреби для зміни цільового призначення частини земельної ділянки сільськогосподарського призначення, рада має право надати відповідній особі дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки певної площі зі зміною її цільового призначення із земельної ділянки меншої площі, тобто сформувати в окрему земельну ділянку частину земельної ділянки сільськогосподарського призначення, змінивши її цільове призначення.

Етап 2.

Розроблення та погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення земельної ділянки.

Наприклад, у випадках зміни цільового призначення земель сільськогосподарського призначення (як відбуватиметься у разі зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих з державної у комунальну власність) проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки повинен містити розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва, виконаний відповідно до вимог постанови КМУ від 17.11.1997 № 1279 «Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню» (зі змінами).

За пунктом 4 вказаного Порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, спричинених вилученням сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників для цілей, не пов’язаних із веденням сільського господарства, провадиться юридичними і фізичними особами в двомісячний термін після затвердження в установленому порядку проєкту відведення їм земельних ділянок, а у випадках поетапного освоєння відведених земельних ділянок для добування корисних копалин відкритим способом — у міру їх фактичного надання.

Контроль за дотриманням порядку визначення та відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню, здійснюють Держгеокадастр та його територіальні органи.

Розмір втрат сільськогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом) розраховується суб’єктами господарювання, що є виконавцями робіт із землеустрою згідно із Законом № 858.

Розрахунок розміру втрат сільськогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом) є складовою проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення здійснюється в порядку, встановленому ст. 1861 ЗК.

У силу ч. 1 ст. 1861 ЗК проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи, підлягає обов’язковому погодженню з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Погодження проєкту землеустрою із іншими органами залежить від категорії земель, з якої відводиться земельна ділянка, а також наявності або відсутності на час розроблення такого проєкту на земельній ділянці об’єкта будівництва чи планування його розташування на цій ділянці в подальшому (частини 2 та 3 ст. 1861 ЗК).

У разі якщо проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації відповідно до Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації», погоджений проєкт подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.

Етап 3.

Після погодження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у встановленому законом порядку (у разі якщо така земельна ділянка не була сформована раніше) та до прийняття рішення про його затвердження органом виконавчої влади чи ОМС, він подається до територіального органу Держгеокадастру для здійснення державної реєстрації земельної ділянки.

Державна реєстрація земельної ділянки (присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці, відкриття Поземельної книги та надання витягу з Державного земельного кадастру) здійснюється відповідно до Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051 (ср. ).

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки державної або комунальної власності, яка вже знаходиться у користуванні певної особи, державна реєстрація земельної ділянки не проводиться (якщо ділянка, що знаходиться в користуванні, була сформована відповідно до ст. 791 ЗК), а після затвердження уповноваженим органом належним чином погодженого проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення вносяться зміни до відомостей Державного земельного кадастру.

Етап 4.

Власне сама зміна цільового призначення конкретної земельної ділянки.

Цей етап включає:

1

подання особою, якій раніше надавався дозвіл на розроблення проєкту землеустрою, до відповідного ОМС погодженого належним чином проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення

2

розгляд та затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки

3

прийняття уповноваженим органом на підставі проєкту відведення земельної ділянки рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки або ж про відмову у такій зміні

4

вирішення у певних випадках питання про відшкодування відповідно до вимог ст. 207-208 ЗК втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництв

5

надання земельної ділянки у постійне користування, оренду або у власність із зміненим цільовим призначенням (якщо ділянка не знаходиться у користуванні зацікавленої особи). Якщо ж земельна ділянка знаходиться в оренді, то земельна ділянка, звісно, «по-новій» не надається, оскільки договір чинний та не припинений. Слід внести зміни до договору оренди землі, уклавши відповідну угоду до договору

Етап 5.

Завершальним етапом оформлення права на земельну ділянку, цільове призначення якої було змінено у встановленому законом порядку, є державна реєстрація речового права зацікавленої особи, що проводиться суб’єктом реєстрації речових прав на нерухоме майно відповідно до вимог Закону № 1952.

І наостанок слід наголосити, що відповідь на запитання ґрунтувалося на чинному поки земельному законодавстві. А тому у разі прийняття ВРУ довгоочікуваного громадами проєкту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» за реєстраційним № 2194 та набрання ним чинності багато норм законодавства в частині зміни цільового призначення земель комунальної та приватної власності будуть суттєво змінені.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі