1 Закон № 552.
Розпочнемо з того, про які саме землі йдеться.
Так, Законом № 552 скасовано дію мораторію на продаж земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до:
1) земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
2) земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
3) земельних часток (паїв).
Що ж стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, то заборона на їх продаж залишається й надалі.
Хто може бути набувачем земельних ділянок?
Власникам земельних ділянок та особам, які мають намір їх придбати, слід ураховувати, що до 1 січня 2024 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України. У порядку звернення стягнення на такі земельні ділянки право власності на них може також набуватися банками, але за умови їх відчуження на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
Відповідно з 01.01.2024 набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, поряд з іншими, зможуть юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.
Ще одним нововведенням Закону № 552 є правило, згідно з яким не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право. Тобто перед укладенням договору купівлі-продажу (ренти, міни тощо) земельної ділянки нотаріусом здійснюється перевірка джерел походження коштів набувача, які спрямовуються на придбання землі.
Такими джерелами можуть бути:
1) заробітна плата (грошове забезпечення);
2) гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами;
3) дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності;
4) дохід від відчуження майна;
5) дивіденди;
6) проценти;
7) роялті;
8) страхові виплати;
9) виграші (призи) в азартні ігри, виграші (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, у парі тоталізатора;
10) призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях;
11) благодійна допомога;
12) пенсія;
13) спадщина;
14) подарунки;
15) кошти, отримані в позику (кредит);
16) набуття права на знахідку або скарб;
17) інші джерела, не заборонені законом.
На підтвердження джерел походження коштів можуть бути надані такі документи:
1) декларація про майновий стан і доходи;
2) декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування;
3) річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи — набувача та фізичної особи — підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);
4) фінансова звітність юридичної особи — набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;
5) інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.
Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.
Визначившись з особами, які мають право набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, прийнявши рішення про продаж земельної ділянки, власникам слід пам’ятати про необхідність дотримання прав осіб, які мають переважне право її купівлі.
Переважному праву купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення присвячено ст. 1301 Земельного кодексу України2.
2 ЗК.
Так, зазначене право надано двом категоріям осіб:
| у першу чергу | особі, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданій такій особі у користування |
| у другу чергу | орендарю земельної ділянки |
За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її продаж здійснюється таким чином (ч. 3 ст. 1301 ЗК):
1. Землевласник не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки реєструє намір щодо її продажу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заява про державну реєстрацію такого наміру подається у вказаний строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проєктом такого договору.
2. Протягом трьох робочих днів нотаріус повідомляє про такий намір суб’єктів переважного права.
3. Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким правом, повідомляє про це нотаріуса протягом місяця з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки.
4. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки призначає день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомляє про це суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом.
Суб’єкт переважного права вважається таким, що відмовився від свого переважного права, якщо він:
1) протягом місяця з дня, коли він був повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, не повідомив про своє бажання скористатися таким правом;
2) відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки;
3) не з’явився для укладення такого договору в день і час, призначені нотаріусом.
І ще декілька важливих моментів:
| 1 | Якщо продавець змінює ціну та інші умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, передбачена вище процедура здійснюється повторно |
| 2 | Зазначена процедура не застосовується у випадку продажу земельної ділянки: — суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки першої черги; — суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі надання ним письмової відмови від реалізації свого переважного права |
| 3 | Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки |
В аспекті реалізації переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення доцільним буде зазначити про можливість передачі такого права особою, якій воно належить, але яка не може бути набувачем земельної ділянки, особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Передача переважного права здійснюється за письмовим договором та підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки. Передати таке право можна в будь-який час, незалежно від реєстрації власником наміру щодо продажу земельної ділянки.
Слід звернути увагу, що до особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.
Які обмеження встановлені щодо площі земельних ділянок?
Питання, яким часто цікавляться набувачі земельних ділянок. І не дарма, адже такі обмеження дійсно встановлені. Так, до 01.01.2024 загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів.
Слід ураховувати, що при визначенні цієї площі враховуються:
1) земельні ділянки сільськогосподарського призначення, набуті у власність до 01.07.2021 (до набрання чинності Законом № 552);
2) земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які належать набувачеві (власникові) на праві спільної сумісної/часткової власності (площа визначається пропорційно до частки у праві власності);
3) земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичної особи приватного права, учасником (членом, акціонером) або кінцевим бенефіціарним власником якої є набувач (власник) (площа визначається шляхом множення площі земельних ділянок на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи).
З 01.01.2024 граничний розмір земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України зросте до 10 тисяч гектарів.
Недотримання такого обмеження є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
Перевірка ж його дотримання здійснюється нотаріусом та органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою КМУ від 16.06.2021 № 637 (ср. ).
Наведене обмеження щодо площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення не поширюється на випадки спадкування. Це означає, що громадянин України може спадкувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення будь-якої площі, незважаючи на обмеження щодо граничної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у його власності.
Питання продажу земельної ділянки
Перейдемо до розгляду питань, які стосуються безпосередньо продажу земельної ділянки.
У цьому аспекті слід мати на увазі декілька нюансів:
По-перше, до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Примітка. Отримати інформацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна за допомогою електронних сервісів Держгеокадастру шляхом замовлення відповідного витягу.
По-друге, розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.
Які документи необхідні для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки?
Для продавця:
1) паспорт та ідентифікаційний код;
2) документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку;
3) витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;
4) звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки або довідка про оцінку майна;
5) витяг з Державного земельного кадастру;
6) згода іншого з подружжя на укладення договору, свідоцтво про шлюб (якщо продавець перебуває у шлюбі) або свідоцтво про розірвання шлюбу (якщо шлюб розірвано);
7) довіреність, якщо договір укладатиметься представником за довіреністю.
Для покупця:
1) паспорт та ідентифікаційний код;
2) документи, які підтверджують джерела походження коштів, що спрямовуються на купівлю земельної ділянки;
3) згода іншого з подружжя на укладення договору, свідоцтво про шлюб (якщо продавець перебуває у шлюбі) або свідоцтво про розірвання шлюбу (якщо шлюб розірвано);
4) довіреність, якщо договір укладатиметься представником за довіреністю.
При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки на її продавця покладається обов’язок зі сплати:
— податків, а саме податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5 % від ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу;
— військового збору у розмірі 1,5 %.
Якщо ж продавцем земельної ділянки є іноземний громадянин, то ставка податку на доходи фізичних осіб становить 18 %.
Продаж земельних ділянок на земельних торгах
І наостанок декілька слів про продаж земельної ділянки на земельних торгах.
Так, земельні торги у формі електронного аукціону — одна із складових земельної реформи.
Порядок проведення земельних торгів визначається ст. 135 ЗК та є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються:
1) продаж або передача у користування земельних ділянок державної та комунальної власності;
2) продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності;
3) продаж земельних ділянок, прав на них під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню.
При цьому продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав на них здійснюються на земельних торгах виключно з ініціативи власників таких земельних ділянок.
Електронні аукціони проводяться у такому порядку та в такі строки:
| 1 | у режимі реального часу в мережі Інтернет |
| 2 | в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності |
| 3 | відповідно до договору, укладеного між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика |
| 4 | шляхом публікації організатором земельних торгів через особистий кабінет в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів |
| 5 | не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення |
| 6 | за наявності не менше 2 учасників (крім випадків повторного аукціону) |
Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, має вчинити такі дії:
| 1 | сплатити внески: — реєстраційний (0,1 мінімальної заробітної плати на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення); — гарантійний (30 % стартової ціни продажу або розміру річної орендної плати, але не більше 2500 прожиткового мінімуму на 1 січня року, в якому проводяться торги) |
| 2 | подати через особистий кабінет: — заяву про участь у земельних торгах; — копію установчих документів — для юридичної особи, копію документів, що посвідчують особу — для фізичної особи; — документи, що підтверджують сплату внесків |
Загалом, запровадження ринку землі в Україні є важливим кроком у забезпеченні повноцінної реалізації громадянами свого права на землю шляхом отримання можливості розпоряджатися землями сільськогосподарського призначення, які тривалий час були «підмораторними».
Незважаючи на наявність різних поглядів, ринок землі сільськогосподарського призначення продовжує функціонувати і робить це досить успішно.
Маємо надію, що ознайомлення з відповідями на основні питання, що стосуються продажу земель сільськогосподарського призначення, усуне всі сумніви та суперечності, які виникають як у власників, так і в набувачів земельних ділянок у процесі реалізації їхніх прав.
