Постановою КМУ від 22.09.2021 № 1013 затверджені «Вимоги щодо підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)»1. Визначено основний порядок проведення земельних торгів, проте залишилась велика кількість технічних запитань, відповіді на які були надані фахівцями ДП «Прозорро» та Держгеокадастру.
1 Вимоги.
Запитання 1: Яка процедура компенсації витрат на оплату послуг з підготовки лоту (проєкт землеустрою, паспорт водного об’єкта)? Чи можливо укласти трьохсторонній договір (організатор/розробник проєктної документації/переможець торгів) для компенсації витрат за розробку безпосередньо розробнику документації?
Усі витрати з підготовки лоту до торгів сплачує організатор торгів (якщо інше не визначено договором оренди земельної ділянки, що міститься в оголошенні про проведення земельних торгів та який був підписаний за результатами земельних торгів). Виходячи з чого, можливим є укладання трьохстороннього договору між організатором торгів, розробником проєктної документації та переможцем земельних торгів при зазначенні відповідної інформації в оголошенні про проведення земельних торгів та дублювання такої інформації в полі «опис аукціону».
Компенсація витрат здійснюється стороною-набувачем шляхом перерахування коштів на рахунки, зазначені організатором в оголошенні про проведення земельних торгів, протягом п’яти робочих днів з дня підписання договору.
Протягом п’яти робочих днів з дня підписання договору за результатами проведення земельних торгів переможець сплачує на рахунки, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів, ціну продажу лота (якщо інше не визначено договором оренди земельної ділянки, що міститься в оголошенні про проведення земельних торгів та який був підписаний за результатами земельних торгів) та витрати (видатки), здійснені на підготовку лота до продажу у сумі, зазначеній в оголошенні про проведення земельних торгів, крім випадків, передбачених пунктом 69 цих Вимог.
Запитання 2: Ким та як визначається нотаріус, який буде посвідчувати договір після проведення торгів? Як визначається вартість його послуг? Які саме документи мають посвідчуватись нотаріально?
Нотаріально посвідчується тільки договір про набуття права власності чи користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису) земельною ділянкою. По закінченню процедури земельних торгів сторони за договором визначають нотаріуса, який буде посвідчувати договір. Оплата його послуг буде здійснюватися відповідно до ст. 31 Закону України від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат»2). Додатково зазначимо, що нотаріус згідно зі ст. 55 Закону про нотаріат обирається за місцезнаходженням земельної ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін за договором.
2 Закон про нотаріат.
Приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між нотаріусом та фізичною або юридичною особою.
Приватні нотаріуси за вчинення інших дій, покладених на них відповідно до закону, справляють плату, розмір якої визначається законодавством у відповідній сфері.
Оплата додаткових послуг правового характеру, що надаються приватними нотаріусами і не належать до вчинюваної нотаріальної дії, провадиться за домовленістю сторін.
(стаття 31 Закону про нотаріат)
Посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.
Запитання 3: Платні чи безоплатні договори з торговельними майданчиками для органів місцевого самоврядування? Чи потрібен тендер для обрання торговельного майданчика? Яку плату вносить учасник? Як обчислюються послуги за проведення земельних торгів?
Обрання торговельного майданчика для проведення земельних торгів відбувається організатором без проведення тендеру, бо послуги майданчика для останнього є безкоштовними.
Для участі у земельних торгах кожний учасник оплачує реєстраційний та гарантійний внески.
Реєстраційний внесок сплачується у розмірі 10 % від мінімальної заробітної плати (у 2021 становить 600 грн). Реєстраційний внесок повертається учаснику лише в разі скасування торгів.
Гарантійний внесок становить 30 % від стартової ціни продажу/річної орендної плати за земельну ділянку, але не більше 2500 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (у 2021 становить 5 675 000 грн). Гарантійні внески повертаються оператором електронного майданчика всім учасникам земельних торгів, які не визнані переможцями.
Гарантійні внески не повертаються усім учасникам та перераховуються оператором електронного майданчика на рахунки організатора земельних торгів, зазначені в оголошенні про проведення земельних торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика з гарантійного внеску переможця), якщо жоден з учасників не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни (крім випадку, встановленого абз. 3 ч. 5 ст. 138 Земельного кодексу України3).
3 ЗК.
Гарантійний внесок, сплачений переможцем земельних торгів до початку торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика, через який учасник став переможцем електронних земельних торгів), зараховується до ціни продажу лота.
Якщо переможець земельних торгів відмовляється від угоди, гарантійний внесок учаснику не повертається, а розподіляється між організатором та електронним майданчиком.
Винагорода електронного майданчика становить 5 % від ціни продажу або річної орендної плати земельної ділянки.
Розмір винагороди оператора електронного майданчика визначається у відсотках ціни продажу лота з урахуванням податку на додану вартість та становить 5 відсотків ціни продажу земельної ділянки (у разі продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію) або річної орендної плати, але не може перевищувати суму гарантійного внеску.
Запитання 4: На майданчиках обов’язковим пунктом є визначення адреси земельної ділянки. У разі відсутності адреси чи можна її встановити орієнтовну або взагалі не заповнювати це поле?
Поле про адресу земельної ділянки на сьогоднішній день є обов’язковим для заповнення. Рекомендується вказувати найближчу адресу до місця розташування земельної ділянки. Для більш точного визначення розташування об’єкта торгів окремо розміщується кадастровий номер земельної ділянки. Планується внесення технічних змін для визначення цього поля як необов’язкового для заповнення.
Запитання 5: Чи обов’язковий підпис документації тільки кваліфікованим електронним підписом (КЕП ключем) для всіх учасників аукціону?
Для участі в земельних торгах необхідно використовувати виключно кваліфікований електронний підпис. Така позиція базується на положеннях:
— п. 29 Вимог:
Під час реєстрації для участі в земельних торгах потенційний покупець через свій особистий кабінет заповнює електронну форму, подає в довільній формі заяву про участь у земельних торгах, на яку накладається електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису…
— ст. 135 ЗК:
Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог Закону України «Про електронні довірчі послуги»…
Запитання 6: Згідно із Законом України «Про оренду землі» земельні ділянки сільськогосподарського призначення надаються в оренду строком від 7 років, при тому, що у Законі України «Про військово-цивільні адміністрації» (ВЦА) граничний строк оренди становить 5 років. Чи можна виставляти таким адміністраціям земельні ділянки на аукціони строком на 5 років, користуючись спеціальним законом?
З технічної точки зору, на земельні торги може виставлятись право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення строком на 5 років. Також за коментарем Держгеокадастру при передачі земельних ділянок в оренду військово-цивільні адміністрації можуть користуватись спеціалізованим законом «Про військово-цивільні адміністрації». На сьогодні офіційне тлумачення наведеної правової колізії відсутнє.
Запитання 7: Якщо є реєстрація земельної ділянки у Держгеокадастрі, проте сам проєкт землеустрою «втрачено» (лишився на тимчасово непідконтрольній території), чи можливо виставити таку ділянку на торги, маючи лише витяги?
Так, у Додатку № 1 до постанови КМУ від 22.09.2021 № 1013 у описі документації щодо лота земельних торгів для розміщення в електронній торговій системі не зазначається наявність проєкту землеустрою.
Запитання 8: Чи потрібно окреме положення ОМС для проведення земельних торгів?
Необов’язково, всі правила проведення земельних торгів вказані у постанові КМУ від 22.09.2021 № 1013 та статтях 135 — 139 ЗК (ср. ).
Запитання 9: Хто визначає початкову ставку оренди при виставленні ділянки на торги?
Початкова ставка визначається організатором торгів, уповноваженою особою органу місцевого самоврядування, але не може бути меншою за 7 % від нормативно-грошової оцінки.
Встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь — не може бути меншим 7 відсотків їх нормативної грошової оцінки;
Запитання 10: Чи можуть виставлятись на земельні торги ділянки з цільовим призначенням «землі запасу» з умовою зміни цільового на відповідне, згідно з договором та генпланом, переможцем за власний рахунок?
З технічної точки зору, проведення земельних торгів на ділянки з цільовим призначенням «землі запасу» можливе та не протирічить чинному законодавству. Умови подальшої зміни цільового призначення на заздалегідь визначену організатором категорію, в разі такої можливості, виходячи з містобудівної документації та інших обмежень за чинним законодавством, повинні бути прописані в полі «опис аукціону» та в проєкті договору.
Бажаємо вам успіхів у проведенні земельних торгів!
