Департамент житлової політики та благоустрою Міністерства розвитку та територій України розглянув Ваше звернення на урядовий портал ДУ «Урядовий контактний центр» (реєстр № ШЕ-12860977 від 27.07.2021) і в межах компетенції повідомляє.
Щодо першого та п’ятого питань
Законом України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, віднесено до спільного майна багатоквартирного будинку, яке є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
При цьому цим Законом частину другу статті 382 Цивільного кодексу України викладено у такій редакції: «Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Також вказаним Законом внесено зміни до статті 42 Земельного кодексу України.
Так, цією статтею встановлено:
земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Звертаємо увагу, що законодавчих підстав для передачі таких земельних ділянок саме ОСББ немає.
Разом із тим, ураховуючи норми чинного законодавства, що визначають загальні засади набуття права на землю, в тому числі державну реєстрацію земельних ділянок та подальшу реєстрацію речових прав на них, реалізація співвласниками багатоквартирних будинків прав на отримання у користування чи власність земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, що перебувають у спільній сумісній власності, буде виправданою лише для тих багатоквартирних будинків, що мають незначну кількість співвласників.
У свою чергу, набуття відповідних прав на земельні ділянки, їх державна реєстрація та державна реєстрація речових прав на них, що за чинним законодавством вимагатиме особистої згоди та звернення із заявами 100 % співвласників багатоквартирних будинків, фактично нівелює закладену у Законі № 417-VІІІ концепцію прийняття рішень співвласниками та буде ускладненою при їх значній кількості.
Крім того, враховуючи плинність складу власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, може виникнути ситуація, коли при їх зміні співвласником земельної ділянки буде залишатися попередній власник, а проведення відповідних дій щодо реєстрації прав нового власника вимагатиме фінансових та часових витрат.
Так, аналіз чинного законодавства дає підстави стверджувати, що питання передачі земельних ділянок співвласникам багатоквартирних будинків можливо вирішити лише у разі внесення комплексних законодавчих змін, зокрема, до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про державний земельний кадастр», «Про державку реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно з пунктом 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 03.12.2020 № 1060-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг», який набрав чинності з 01.05.2021, Кабінету Міністрів України доручено у шестимісячний строк із дня набрання чинності цим Законом розробити та внести на розгляд Верховної Ради України проєкт закону України про внесення комплексних законодавчих змін, зокрема, до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав па нерухоме майно та їх обтяжень», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», щодо врегулювання питання реалізації співвласниками багатоквартирних будинків права на отримання у користування чи власність земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
Відповідно до пункту 9 доручення Прем’єр-міністра України Шмигаля Д. А. від 14.06.2021 № 18883/1/1-21 Міністерству аграрної політики та продовольства України необхідно забезпечити внесення в установленому порядку Кабінетові Міністрів України законопроєкту про внесення комплексних законодавчих змін щодо врегулювання питання реалізації співвласниками багатоквартирних будинків права на отримання у користування чи власність земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
Щодо другого питання
Частиною першою статті 42 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються у постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Порядок набуття права власності чи користування на землю громадянам та юридичними особами визначено главами 19, 20 Земельного кодексу України.
Окремо повідомляємо, що відповідно до Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 № 15, Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності та земельних відносин.
Згідно з цим Положенням Держгеокадастр організовує ті здійснює державний нагляд (контроль) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, зокрема за дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладення цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок, дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю, надає роз’яснення з питань, що належать до його компетенції.
Діяльність Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства.
Тож, для отримання більш детальних роз’яснень земельного законодавства пропонуємо звернутися до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.
Щодо третього питання
Згідно із визначенням, наведеним у статті 1 Закону України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку)).
На нормативно-правовому рівні не визначено конкретних норм земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків, оскільки площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
Визначення прибудинкової території регулюється національним стандартом ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.02.2014 № 56.
Цей стандарт установлює вимоги до складу та змісту проєкту розподілу території мікрорайону (кварталу) для визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків.
Відповідно до пункту 3 Методичних рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.2011 № 389, мінімально допустима величина прибудинкової території не може бути меншою за територію технічного обслуговування відповідного багатоквартирного житлового будинку.
Територія технічного обслуговування багатоквартирного будинку — мінімально допустима прибудинкова територія, яка забезпечує створення умов щодо технічної безпеки виконання робіт з утримання, поточного ремонту конструктивних елементів будинку та інженерних мереж, вільного доступу комунальних та інших служб для утримання будинку, ремонту інженерних мереж, ліквідації аварійних та надзвичайних ситуацій.
Також повідомляємо, що згідно зі статтею 39 Земельного кодексу України (далі — Кодекс) використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою із дотриманням будівельних норм.
Відповідно до частини третьої статті 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.
Статтею 16 цього Закону до містобудівної документації на місцевому рівні віднесено генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій.
Відповідно до розділу IV Порядку розроблення містобудівної документації, затвердженого наказом Мінрегіону від 20.12.2011 за № 1468/20206, рішення про розроблення генерального плану, плану зонування територій, детального плану територій, які розташовані в межах населеного пункту, а також внесення змін до цієї містобудівної документації приймає відповідна сільська, селищна, міська рада.
Щодо четвертого питання
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — Закон про ОСББ).
Законом про ОСББ визначено, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі —ОСББ, об’єднання) — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Згідно зі статтею 3 Закону про ОСББ діяльність об’єднань регулюється цим Законом, Цивільним, Житловим кодексами України, іншими нормативно-правовими актами та статутом об’єднання.
Зазначаємо, що з прийняттям Закону України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у Закон про ОСББ внесено докорінні зміни, у тому числі поняття «членства» в об’єднанні та «утримання будинку на балансі ОСББ» скасовано.
Зазначаємо, що згідно з положенням Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» «баланс» є елементом фінансової звітності підприємства.
При цьому цим Законом встановлений принцип автономності, згідно з яким «кожне підприємство розглядається як юридична особа, відокремлена від її власників, у зв’язку з чим особисте майно та зобов’язання власників не повинні відображатися у фінансовій звітності підприємства».
Тож, орган місцевого самоврядування, підприємство, установа, організація, які були визначені балансоутримувачами будинків, не є одноосібним власником будинків, у яких розміщені приміщення приватної та інших форм власності, а отже, утримувати на балансі майно, яке йому не належить, немає правових підстав.
Створене об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (яке відповідно до Закону про ОСББ є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна) або управитель багатоквартирного будинку обліковує будинок (спільне майно багатоквартирного будинку) на позабалансовому рахунку як майно, передане в управління.
В. о. директора Департаменту Світлана Старцева
