1 Із справою можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/101424462
Обставини справи
9 листопада 2021 року Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу представника ОСОБА_1 — адвоката на постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2020 року у цивільній справі за позовом Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, — Головне управління державної податкової служби у Харківській області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
25 грудня 2007 року між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0668 га, за умовами якого земельна ділянка житлової та громадської забудови передається ОСОБА_1 у строкове, платне користування для обслуговування будівлі адміністративного управління, майстерні з ремонту автомобілів, які знаходяться в АДРЕСА_1.
Згідно з пунктом 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 48 309,76 грн. Пунктом 9 цього договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради в розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки, у сумі 2 415,49 грн на рік.
13 грудня 2013 року рішенням ХХVІ сесії VI скликання Покотилівської селищної ради затверджено додаток № 1 «Розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території сел. Покотилівка» та встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі залежно від виду цільового використання земельної ділянки.
З додатка № 2 до цього рішення селищної ради вбачається, що встановлена для ОСОБА_1 ставка орендної плати становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
18 лютого 2016 року рішенням IV сесії VII скликання Покотилівської селищної ради встановлено розмір орендної плати за землю в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб (без винятку), а також зобов’язано орендарів у строк до 01 травня 2016 року надати до Покотилівської селищної ради витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для укладення додаткових угод.
18 квітня 2019 року ОСОБА_1 направлено лист-вимогу з пропозицією укласти додаткову угоду від 18 квітня 2019 року. Додаткова угода відповідачем підписана не була, що спонукало позивача звернутися з позовом до суду з посиланням на наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів шляхом внесення змін до договору оренди в частині визначення нової грошової оцінки земельної ділянки та нового розміру (ставки) орендної плати.
Оцінка суду
Вивчивши нормативну базу, яка стосується питання, що розглядалося, Велика Палата зазначає таке. У частині першій статті 30 Закону України «Про оренду землі» (далі — Закон № 161-XIV) передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового Кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — обов’язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою. Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю — це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов’язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
За правилами частини п’ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» (далі — Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об’єктом оподаткування — земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України). У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Проаналізувавши вказані норми права, Велика Палата робить висновок, що при визначенні розміру орендної плати у випадку передачі в оренду земель комунальної власності має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.
З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то
з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.
У даному випадку рішення Покотилівської селищної ради від 13 грудня 2013 року та від 18 лютого 2016 року про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.
Договором оренди землі від 25 грудня 2007 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Рішення суду
Велика Палата Верховного Суду вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку — селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку у ПК України.
Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Велика Палата Верховного Суду скасовує рішення апеляційного суду в частині задоволення позовної вимоги про внесення змін до пункту 9 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року щодо визначення орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки на рік.
Що стосується висновку суду апеляційної інстанції про наявність підстав для внесення змін до договору оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити таке.
З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що для розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 3,0 на підставі наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27 березня 2018 року № 162, що в зазначеному випадку не відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489 (ср. ), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за № 1647/29777 (далі — Порядок № 489).
З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, а також з огляду на те, що особі, яка звернулася до суду за захистом порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, має бути гарантований ефективний судовий захист цих прав, Велика Палата Верховного Суду вважає за можливе самостійно визначити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки для визначення розміру нормативної грошової оцінки відсутня необхідність встановлювати факти, досліджувати докази та надавати їм правову оцінку.
Велика Палата Верховного Суду як суд касаційної інстанції, визначаючи розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, вважає, що в цьому випадку застосуванню підлягає коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 2,5, вказаний у додатку 1 до Порядку № 489, для земель за цільовим призначенням — 03.10 — секція В — землі громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку).
Велика Палата Верховного Суду скасовує рішення апеляційного суду в частині задоволення позовної вимоги про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року.
