Правові засади проведення оцінки земель та професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні визначені Законом України «Про оцінку земель» (далі — Закон).
Згідно зі статтею 12 Закону нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок (далі — Методика) затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 (із змінами).
Пунктом 4 Методики встановлено, що інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути:
— документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;
— матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;
— відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;
— інформація про ціни продажу (оренди) подібних об’єктів, рівень їх дохідності, час експозиції об’єктів цього типу на ринку;
— дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництва та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;
— проєкти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об’єкта оцінки;
— інші дані, що впливають на вартість об’єкта оцінки.
Процедура проведення експертної грошової оцінки визначена розділом Х Методики.
Пунктом 49 Методики передбачено, зокрема, обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі.
Підпункт 2.2 пункту 2 Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 9 січня 2003 р. № 2, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 р. за № 396/7717, передбачає, що обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі включає попереднє вивчення ситуації щодо об’єкта та мети оцінки для складання завдання на оцінку та укладання договору про її проведення та обстеження і вивчення ситуації на ринку під час проведення оцінки.
Зазначеними нормативно-правовими актами передбачено обстеження об’єкта оцінки, яке включає огляд земельної ділянки або її частини. При цьому законодавство не визначає конкретних вимог до проведення огляду.
Водночас Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440 (із змінами) (далі — Національний стандарт), визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.
Згідно з пунктом 51 Національного стандарту незалежна оцінка майна проводиться, зокрема, у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки, ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту).
Відповідно до пункту 56 Національного стандарту звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити, зокрема, письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду — відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Таким чином, огляд об’єкта оцінки може бути проведено шляхом використання технічних засобів спостереження з певної відстані, в тому числі зображень, отриманих за допомогою літальних апаратів та супутників, інших інструментів для роботи з супутниковими даними.
З огляду на зазначене у разі неможливості особистого огляду оцінювачем об’єкта оцінки (розташування земельної ділянки на тимчасово окупованій території України, у переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та переліку населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення, у разі неможливості чітко ідентифікувати межі земельної ділянки в натурі, у важкодоступних природних умовах (гірських зонах, заболочених місцевостях, всередині масивів сільськогосподарських земель, що обробляються, тощо), на території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи, при недопущенні оцінювача для обстеження майна при виконавчому провадженні тощо) оцінювач проводить експертну грошову оцінку земельної ділянки та надає у звіті пояснення, обґрунтування та застереження щодо використання такої оцінки.
(Відповідь розміщена на офіційному сайті Держгеокадастру, з якою можна ознайомитися за посиланням: land.gov.ua/faq/)
