Відповідь на це запитання надає Міністерство юстиції України. Отже…
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, урегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон про державну реєстрацію).
У частині першій ст. 1 Закону про державну реєстрацію визначено, що його дія поширюється на відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону про державну реєстрацію державна реєстрація прав — офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав).
Система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону про державну реєстрацію, запроваджена в Україні з 01.01.2013.
До 01.01.2013 державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилась реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, за наявності однієї з таких умов:
— реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
— на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації (положення ст. 3 Закону про державну реєстрацію).
При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.
З 01.01.2013 державна реєстрація права власності здійснюється в Державному реєстрі прав — єдиній державній інформаційній системі, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
Норма ч. 5 ст. 12 Закону про державну реєстрацію передбачає, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.
Пункт 4 ч. 1 ст. 3 Закону про державну реєстрацію закріплює, що внесення відомостей до Державного реєстру прав здійснюється виключно на підставах та в порядку, визначених Законом.
Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (далі — Закон про ТОТ) визначає статус території України, тимчасово окупованої внаслідок збройної агресії Російської Федерації, встановлює особливий правовий режим на цій території, визначає особливості діяльності державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій в умовах цього режиму, додержання та захисту прав і свобод людини і громадянина, а також прав і законних інтересів юридичних осіб (ст. 2 Закон про ТОТ).
Статтею 9 Закону про ТОТ визначено, що державні органи та органи місцевого самоврядування, утворені відповідно до Конституції України та законів України, їх посадові та службові особи на тимчасово окупованій території діють лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Будь-які органи, їх посадові особи та службові особи на тимчасово окупованій території та їх діяльність вважаються незаконними, якщо ці органи або особи створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законом.
Будь-який акт (рішення, документ), виданий органами та/або особами, передбаченими ч. 2 цієї статті, є недійсним і не створює правових наслідків.
Правилом ч. 2 ст. 11 Закону про ТОТ передбачено, що право власності на тимчасово окупованій території охороняється згідно із законодавством України (ст. 11 Закону про реєстрацію).
Згідно з ч. 4 ст. 11 Закону про ТОТ за фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації прав на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України (ч. 5 ст. 11 Закону про ТОТ).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону про реєстрацію суб’єктами державної реєстрації прав є виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації, а також державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі — державні реєстратори).
Порядок та особливості державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація) в умовах воєнного стану врегульовано постановою Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами) (далі — постанова).
Постанова встановлює, що державна реєстрація, крім державної реєстрації, що відповідно до законодавства здійснюється в автоматичному режимі, проводиться виключно:
— державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, що не включена до затвердженого відповідно до п. 12 цієї постанови переліку адміністративно-територіальних одиниць, та відповідають вимогам, визначеним підпунктом 104 цього пункту;
— нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі — перелік нотаріусів).
Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 01.04.2022 № 1307/5 (зі змінами), оприлюднено на офіційному вебсайті Мін’юсту за посиланням: minjust.gov.ua/n/22669.
Переліки суб’єктів державної реєстрації, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація, та нотаріусів розміщено на офіційному вебсайті Мін’юсту за посиланнями: minjust.gov.ua/pages/list_of_state_registrars_and_officials_ministry_of_justice; minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries (ср. ).
З метою забезпечення та захисту прав та законних інтересів власників, інших правонабувачів нерухомого майна, надання послуг з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Міністерством юстиції України 28.03.2016 було прийнято наказ № 898/5 «Про врегулювання відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, що розташоване на тимчасово окупованій території України», зареєстрований у Міністерстві юстиції України 29.03.2016 за № 468/28598 (зі змінами).
Відповідно до положень п.п. 1 п. 1 зазначеного наказу в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, місцезнаходженням якого є Автономна Республіка Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, місто Севастополь, проводиться незалежно від місцезнаходження такого майна.
Отже, у разі виникнення необхідності здійснити державну реєстрацію речових прав особа може звернутись до суб’єкта державної реєстрації в порядку, визначеному вище.
Держава охороняє право власності та не визнає будь-яких актів (рішення, документ), виданих органами та/або особами на тимчасово окупованій території, якщо ці органи або особи створені, обрані чи призначені у порядку, не передбаченому законодавством України.
