Відповідь була надана Асоціацією міст України. Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Отримавши земельну ділянку в користування (оренду) для ведення фермерського господарства, заявник створив фермерське господарство, до складеного капіталу якого вже увійшла і відповідна земельна ділянка.
Відповідно до статей 31, 32 Земельного кодексу України до земель господарства можуть належати: земельні ділянки, передані господарству в користування (оренду); земельні ділянки, що належать на праві власності або на праві постійного користування господарству як юридичній особі; земельні ділянки, що належать засновникам господарства та членам господарства на праві приватної власності; земельні ділянки, що використовуються господарством на умовах оренди. Тобто фермерське господарство має право самостійно господарювати на землі, у тому числі на тій, що надана в користування її засновнику на умовах оренди для ведення фермерського господарства.
Укладення додаткової угоди є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 8-1 Закону України «Про оренду землі».
Законом передбачено одержання земельної ділянки як обов`язкової передумови для набуття фермерським господарством правосуб’єктності. Також одержання земельної ділянки для ведення фермерського господарства вимагало в подальшому здійснити його реєстрацію. Тобто Закон не передбачав права використання земельної ділянки, наданої в користування для ведення фермерського господарства, без створення такого господарства.
Згідно із частинами 1, 2 статті 1 Закону України від 19 червня 2003 року № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі — Закон № 973-IV фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.
Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
З приводу таких звернень Асоціація пропонує також ураховувати судову практику щодо внесення таких змін. Наприклад, така практика викладена у висновках Великої Палати Верховного Суду, зокрема: у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 606/2032/16-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 677/1865/16-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 574/381/17-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 628/778/18, від 02 жовтня 2019 року у справі № 922/538/19, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 (№ в ЄДРСР 90458899).
Ураховуючи вищевикладене, укладення з орендодавцем додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, а укладення додаткових угод до договорів оренди землі щодо заміни сторони є способом відчуження права оренди іншій особі, що заборонено нормами статті 81 Закону № 161-XIV (ср. ).
Додатково звертаємо увагу, що з 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України «Про правовий режим воєнного стану», в Україні введено режим воєнного стану. Також відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.
