Індивідуальне інвестування
Обмеження каналів фінансування та інвестування житлового будівництва, запроваджені з початку 2006 року, спричинюють іноді парадоксальні проблеми. Одним із прикладів неадекватності згаданих законодавчих заборон є ситуація, що склалася навколо індивідуального житлового будівництва.
Іван ЧАЛИЙ, консультант газети «Податки та бухгалтерський облік»
Поставимо собі на перший погляд безглузде запитання: чи має право будівельна організація приймати кошти безпосередньо від громадянина в оплату вартості будівельно-монтажних робіт, виконаних за договором підряду на будівництво індивідуального житлового будинку?
Пригадаємо законодавчу норму, що породила це запитання, —
статтю 4 Закону «Про інвестиційну діяльність» (далі — Закон про інвестування):«Об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути
об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості».Чи є індивідуальний житловий будинок «об’єктом житлового будівництва»? Якщо брати за основу положення
статті 4 Житлового кодексу і статей 379 — 380 Цивільного кодексу України , то відповідь на це запитання, очевидно, має бути позитивною.А отже, формально кажучи,
на будівництво індивідуальних будинків також має поширюватися вичерпний перелік дозволених джерел фінансування.І тоді, як би безглуздо це не звучало, потрібно визнати, що громадянин, який бажає побудувати собі за свій рахунок будинок, зобов’язаний удаватися до послуг визначених
Законом про інвестування фінансових посередників. Безпосередньо перерахувати гроші підряднику він не може (якщо, звичайно, виключити абсолютно фантастичний варіант емісії цільових облігацій під будівництво окремого будинку).Відверто кажучи, більшість будівельних компаній, що спеціалізуються на ринку котеджного будівництва, нехтують небезпекою, яку приховують у собі подібні висновки. Мало того, багато які з них перебувають у полоні помилкової думки, що обмеження
статті 4 Закону про інвестування їх не стосуються, і це дає конкурентну перевагу індивідуальному будівництву перед багатоквартирним. Так, у «Дзеркалі тижня», 2006, № 42 на с. 10 зазначається таке:«На думку експертів з нерухомості, зміни в законодавстві України на межі 2005 — 2006 років призвели до того, що сьогодні і для будівельних компаній вигідніше та дешевше споруджувати одноквартирні будинки або котеджні селища, ніж багатоповерхівки у спальних районах. Оскільки для будівництва індивідуального житла немає потреби залучати Фонд фінансування будівництва, який відповідно до нових змін у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» необхідний при будівництві багатоповерхівок, і, звичайно, призводить до збільшення цін на житло в багатоквартирних будинках».
Віддаючи належне логічності такої позиції, ми, однак, спробуємо застерегти забудовників від зайвого оптимізму.
Можливо, основною передумовою для висновків про те, що користуватися люб’язними послугами фінансових посередників (і зокрема, фондів фінансування будівництва — ФФБ) у сфері індивідуального будівництва ні в якому разі не обов’язково, є
лист Комітету Верховної Ради з питань фінансів і банківської діяльності від 04.03.2004 р. № 06-10/220.У цьому документі серед усього іншого відзначалося, що «форма фінансування будівництва» через ФФБ «може існувати паралельно з існуючими механізмами фінансування, наприклад, у разі фінансування особою будівництва для себе індивідуального будинку». Отже, законодавці в зазначеному листі визнали, що для індивідуального будівництва використання ФФБ-фінансування не є єдиним можливим шляхом залучення коштів.
Така позиція, безумовно, відповідає здоровому глузду. Разом з тим слід усвідомлювати, що з часів написання згаданого вище листа багато води втекло.
По-перше, з’явилася жорстка норма
статті 4 Закону про інвестування, про яку йшлося вище. І по-друге, преамбулу Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» з початку 2006 року було змінено. І якщо раніше з преамбули випливало, що цей Закон стосується лише масового житлового будівництва, то тепер слово «масове» із Закону вилучено. Отже, у 2006 році з’явилися формальні підстави для того, щоб норми цього Закону було повною мірою поширено і на індивідуальне будівництво.Звичайно, ми не збираємося закликати індивідуальних забудовників до негайного введення до схем фінансування «дозволених» фінпосередників. Ми хочемо лише позначити потенційну проблему визнання легітимного статусу договорів, в яких фінансування будівництва здійснює безпосередньо фізична особа.
Навряд чи компаніям — операторам ринку індивідуального житла слід перебувати у стані самозаспокоєння. Їм потрібно потурбуватися про те, щоб отримати на свою адресу офіційні роз’яснення, що підтверджують законність прямого фінансування будівництва об’єктів.
