Щодо оподаткування доходу від продажу нерухомого майна
Лист Державної податкової адміністрації України
від 31.05.2007 р.
№ 2580/К/17-0715
Державна податкова адміністрація України розглянула лист з питань оподаткування доходу, одержаного від продажу нерухомого майна, і повідомляє.
Відповідно до положень статті 11 Закону України від 22.05.2003 № 889 «Про податок з доходів фізичних осіб» дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, садового будинку або їх частин (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці),
не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, садового будинку або їх частин не перевищує 100 квадратних метрів.У разі якщо площа
саме такого житлового будинку, садового будинку або їх частин перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об’єкта нерухомого майна.Вартість господарсько-побутових споруд та будівель, які розташовані на земельній ділянці, яка відчужуються разом з такими житловими будинками, садовими будинками або їх частинами, враховується при визначенні загальної вартості продажу (суми одержаного доходу).
При цьому для цілей оподаткування
одним об’єктом продажу вважатиметься житловий або садовий будинок (його частина) з земельною ділянкою (її частиною), незалежно від кількості договорів (два чи один), якими оформлено купівлю-продаж такого будинку із земельною ділянкою, на якій його розташовано.Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного
з об’єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону або від продажу об’єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у цьому підпункті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.Заступник голови ДПА України С. Лекарь
коментар редакції
Порядок оподаткування доходів, отриманих від продажу садиби
Згідно з ч. 1 ст. 381 Цивільного кодексу України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
ЦКУ припускає можливість відчуження такої нерухомості як за одним договором, так і за двома (окремо житлову нерухомість, окремо — землю, на якій вона розташована).
Виходячи з положень Земельного кодексу України до внесення до нього відповідних змін (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 51, с. 38), можна було зробити висновок, що продаж садиби може проводитися тільки шляхом укладення двох окремих договорів: на продаж житлової нерухомості та на продаж землі.
Зі спільного листа ДПАУ та Мін’юсту від 18.01.2005 р. № 378/5/17-2116 № 31-50/77 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2005, № 11) випливало, що як у разі укладення одного договору, так і в разі укладення двох договорів — окремо на продаж об’єкта нерухомості та на продаж землі — податок розраховується окремо щодо двох операцій. Проте в цьому випадку виходить, що продаж нерухомості (або землі) розглядатиметься як другий продаж протягом року. А отже, до доходу від такого продажу застосовуватиметься ставка податку 5 %. На нашу думку, це не так.
При продажу садиби при такому підході об’єкт оподаткування виникає один раз. Відповідно, якщо площа житлового будинку, що входить до складу садиби, не перевищує 100 м2, то ставка податку щодо такого об’єкта дорівнює нулю.Нещодавно Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. № 997-V унесено зміни до ст. 120 ЗКУ, якими
знято суперечність, що існувала між ЗКУ та ЦКУ стосовно необхідності укладення окремого договору на земельну ділянку при продажу будівлі, що на ній знаходиться. Сьогодні досить одного договору на продаж нерухомості.У листі, що коментується, ДПАУ змінила свою позицію щодо порядку оподаткування доходу від продажу садиби. Вона зазначає, що для цілей оподаткування житловий або садовий будинок (його частина) із земельною ділянкою (її частиною) вважається одним об’єктом продажу незалежно від кількості договорів (два чи один), якими оформлено купівлю-продаж такого будинку із земельною ділянкою, на якій він розташований.
У зв’язку з цим і оподатковуватися дохід має відповідно до порядку, передбаченого для доходу від продажу нерухомості, як було зазначено нами вище.
Тетяна Онищенко
